张锦忠律师

一、案情概况：

执行异议人王某某向法院请求：停止对其购买的位于某县海韵嘉园5套具体商品房的执行，并依法裁定解除对上述房屋的査封。

事实与理由：贵院在申请执行人某工程公司与被执行人江苏某置业有限公司强制执行一案过程中，误将属于异议人的财产：位于海韵嘉园五套住宅当做被执行人公司的财产予以执行。2015年8月11日和8月12日，异议人与置业公司就上述5套商品房分别签订了商品房买卖合同，并进行登记备案，当日开发商将5套住宅交付给异议人。2018年8月17日，异议人向税务局垫付涉案5套房屋本应由开发商承担的税款211232.09元后，置业公司出具了上述5套商品房的正式购房发票。并缴纳了案涉房屋的专项维修资金和契税，也开具了专用发票。根据法律和最高法院规定：异议人在法院查封之前已签订了《商品房买卖合同》，已支付房价款，占有房屋，因被执行人未缴纳相关规费，致使异议人无法办理房屋过户手续。该被执行的房屋属于异议人善意取得，故上列财产是异议人的合法财产。

二、我方执行申请人在本案存在的主要疑难问题：

1、该法院的专门法庭，甚至同法官，之前有多个类似案例，均是异议人方胜诉而执行申请人方全部败诉的，本案中能否纠正改变？

2、异议人方是否支付了房款？是否实际占有？未过户是否有过错？签订的《商品房买卖合同》是否合法成立生效，还是担保合同？

3、即使符合债权四要件，是普通债权，还是优先于工程款优先受偿权的消费者优先债权？

4、执行申请人的债权，生效判决时享有工程款优先权，按照新

的司法解释又不具有了，那么本案优先权是否仍优先于普通债权？

三、主要策划和方法：

本代理律师认为异议人的主张没有任何事实依据和法律依据，建议全部驳回。具体代理意见如下：

（一）、异议人与被执行人置业公司不存在真实的商品房买卖关系。

依据民事诉讼法司法解释第311条等规定，负有举证责任的案外

人，没有举证存在真实的商品房买卖关系，反倒在本案中由案外人自己主张的（2016）苏0925民初2926号民间借货案中，被案外人自己认可并当庭举证提交的书面《还款承诺书》等证据，充分证实不存在真实的商品房买卖关系，而是无效的债务让与担保（见证据）。

（二）、案外人已经另行主张了全部债权，早已放弃了担保债权。

在案外人自己主张的（2016）苏0925民初2926号案中，从诉状及2017年3月30日达成的法院《民事调解书》等，已证实案外人已放弃了该以签订商品房买卖合同形式的担保债权，另行主张了全部债权，从未抵扣545本息债权分文，而执行申请人具有建设工程的巨额债权，已经法院生效判决确定，并且进行了强制执行，目前合法的首查封涉案房屋5套房屋。而案外人至今没有合法采取执行措施。

（三）、案外人至今没有举证支付房款和占有的依据，应承担举证不能的法律后果。

（四）、案外人方主体不适格，且该权利也不具有真实性和合法性。

本案查明且均自认，案外人仅仅是为冠德隆公司代持的无效担保债权，根据法释【2015】10号第24条等规定，不具有法定案外人的主体身份，且该权利也不具有真实性和合法性，更不能排除执行。

（五）、案外人也完全不符合法释【2015】10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条必须共同具备多个条件的任何一个条件。

1、负有举证责任的案外人，没有举证符合法释【2015110号第28条，所要求的必须共同具备四个条件的任一个条件，反到有证据证实案外人均不符合必须共同具各的四个条件的任一条件。

2、负有举证责任的案外人，没有举证符合法释【2015】10号第29条，所要求的必须共同具备多个条件（包括具有的消费者主体身份）的任一个条件，反到有案外人均不符合必须共同具各的多个条件的任一条件。

四、结果：法院经过多次的公开听证，驳回了申请人的异议，我方全胜；之后，异议人方可能认为执行异议之诉胜诉也无望，最终虽提起诉讼，但法院按撤诉处理结案了。