秦宇律师

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)苏02民终776号

上诉人（一审被告、反诉原告）：高某，男，19xx年x月xx日生，汉族，户籍江苏省江阴市，住上海市静安区。

被上诉人（一审原告、反诉被告）：张某强，男，19xx年xx月xx日生，汉族，住江苏省宜兴市。

委托诉讼代理人：秦宇，江苏智和律师事务所律师。

上诉人高某因与被上诉人张某强租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初6861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

高某上诉请求：1、撤销一审判决，改判张某强承担违约金4583元，并赔偿损失5798元。2、本案诉讼费由张某强负担。事实和理由：1、其于2017年5月告知张某强房屋出售及沟通后续租金处理事宜时，在张某强同意按协议赔偿一个月的租金，其才同意提前解除合同并办理交接手续，在此后8月的微信交流中，张某强对此也予以认可。2、租赁合同的解除及办理交接手续应在双方之间进行，张某强明知其通信联系方式却未向其告知。新房东只支付了首期房款并不具备房屋完全所有权，张某强擅自将钥匙等重要物品私自交给新房东，直接导致其与新房东办理后续交房中的其合法权益受损。张某强由于违反合同约定私自交接，无权要求退还14818元租金，张某强还应赔偿其应由新房东承担的5798元损失（其中维修费4798元、贷款成本1000元）。

张某强辩称，1、双方系协商解除租赁合同，其没有违约情形，不应承担违约金。2、对电梯维修是房屋所有权人共同的法定义务，电梯维修费不应由其承担。请求二审驳回上诉，维持原判。

张某强向一审法院起诉请求，判令：1、高某退还租房押金4500元；2、高某退还房屋租金20623.5元（2017年7月1日至2017年11月15日），以上合计25123.5元；3、本案诉讼费由高某承担。

高某向一审法院反诉请求，判令张某强承担违约金即一个月租金4583元，并承担其与新房东交接的手续费用，包括4798元电梯维修费、购买理财产品时银行手续费1000元，合计10381元。

一审法院认定事实：自2012年起，高某将其所有的2101室房屋出租于张某强，2016年1月22日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年2月26日至2018年2月25日，每月租金4583元，押金4500元。合同中约定，租赁期间任何一方提出终止合同需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付一个月房租作为违约金。

2017年4月12日，高某微信通知张某强有人至2101室房屋看房。同年5月5日，高某微信确认房屋已出售。5月13日，2101室房屋所在的XX大厦电梯停运，5月17日，高某向XX大厦所属物业公司支付了电梯维修费4798元，半个月后电梯恢复运行。

2017年6月20日，张某强微信通知高某2101室房屋已经搬好、随时可以过来交接，张某强回复“好的，我过来时和你联系”。7月6日，张某强再次催促高某进行房屋交接。张某强、高某约定2017年7月24日办理交接手续，高某认为双方未达成一致意见而未办理交接手续。后2101室房屋的新所有权人要求张某强提供钥匙，张某强与新所有权人约好时间后交付了房屋钥匙。

另，在一审庭审结束后，张某强将4798元电梯维修费收据原件交付高某。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人协商一致，可以解除合同。本案争议焦点有：一、《房屋租赁合同》是否解除；二、张某强要求高某退还押金及租金应否支持；三、高某主张的赔偿应否支持。

关于争议焦点一，根据双方的陈述及微信聊天记录，高某于2017年4月12日通知张某强有人看房、5月5日确认2101室房屋已出售，结合5月13日电梯停运、6月20日张某强通知高某房屋已搬可随时交接等事实，足以证明双方对于租赁合同的解除已经达成一致意见，可以认定双方已于2017年6月20日协商一致解除租赁合同。

关于争议焦点二，租赁合同解除的，合同权利义务终止，张某强应返还租赁房屋。因2017年6月20日张某强已通知高某随时可以交接房屋，7月6日又催促办理交接，7月24日双方办理交接时，因高某认为双方未协商一致而未实际交接成功。对此，高某作为出租人，在租赁合同解除、承租人通知办理交接后，其负有及时办理房屋交接的义务。而高某在7月24日以张某强未支付物业费等为由不予办理交接手续，无法律依据，即使张某强确有部分费用未结清，高某可以另行主张债权，何况其处尚有押金4500元、数月租金，无需担心债权无法实现。所以，因高某未在合理期限内交接房屋，由此导致的房屋迟延交付损失由高某自行承担，张某强要求退还的7月25日后的租金，应予支持。此外，张某强在新的房屋所有权人催要后，将房屋钥匙交付新的所有权人，虽在租赁合同履行上有瑕疵，但新的房屋所有权人作为物权主体接受房屋钥匙并无不当。如高某认为其与新所有权人之间就房屋交接另有约定、不得过早交接房屋的，但其未举证证明已将该约定告知张某强，张某强对此不承担责任，高某应另行主张权利。

关于张某强所付4万元租金的截止时间，其主张为11月15日，但高某称张某强已延期支付租金存在违约，该4万元经双方协商后确认为至10月份的租金。对此，《房屋租赁合同》中确有约定提前30天支付一年租金的约定，张某强在高某准备出售房屋前也确有未全额支付租金的情况，考虑到5月份电梯有停运情况发生，因此，高某所称4万元租金经双方协商后确认为付至10月份的意见，与张某强所称11月15日相差不多，但具有更高的合理性，故该院予以采信。因此，本院确认7月25日至10月31日的租金14818元[4583*（3＋7/30）]应予退还。关于押金4500元，现租赁合同已解除，高某也未举证证明张某强存在需要扣除押金的情形，故此款应予退还。

关于争议焦点三，关于高某所主张的违约金，就张某强支付4万元租金，其陈述系张某强自愿承担部分违约责任、双方协商确定租金支付至10月份，该院已予采纳，故在此前的违约责任双方已经协商处理，不得重复主张。关于租赁合同的解除，该院认定系双方协商一致解除，故张某强不承担违约责任。关于张某强所支付的4798元电梯维修费，是其作为房屋所有权人对于房屋共有部位维修所应承担的法定义务，也是其作为出租人应负担的义务，张某强已将收据原件交付于其，其可以待大修基金审批后向收款单位主张返还，而无权要求张某强支付。关于高某所主张的办理贷款时向银行购买理财产品的手续费1000元，并无证据证明，且即使属实，也是为了自身早日收取房款，与张某强无关。因此，高某的反诉诉请该院均不予支持。依据中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、高某于判决发生法律效力之日起十日内退还张某强租金14818元、押金4500元，合计19318元。二、驳回张某强的其他诉讼请求。三、驳回高某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，减半收取计214元，由张某强负担14元，由高某负担200元。反诉费30元，由高某负担。

本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。

本案的争议焦点为：张某强是否存在违约行为并须承担违约责任。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人的微信聊天记录表明，高某于2017年4月12日通知张某强有人看房、5月5日确认2101室房屋已出售，结合同年6月20日张某强通知高某房屋已搬可随时交接等事实，一审认定双方于2017年6月20日协商一致解除租赁合同是正确的，上述证据无法证明张某强存有违约行为，一审判决驳回高某诉请张某强承担违约金是正确的，且电梯维修费及高某办理贷款时向银行购买理财产品的手续费1000元均不属于损失范围。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60元，由高某负担。

决为终审判决。

审判长　　朱竞艳

审判员　　毛云彪

审判员　　李　飒

二〇一八年三月十六日

书记员　　华茜渝