胡小蓉律师

                                  小产权房业主起诉租客违约要求支付95万元，被租客反诉150万

基本案情：

2014年11月5日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，约定将东莞市厚街镇溪头村xxx房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给反诉人，约定反诉人向被反诉人交付押金50万元，设备使用费15万元，消防验收费10万等等。该《租赁合同》第四项约定，被反诉人保证对涉案房屋具有合法产权。但在2018年2月6日本诉案件庭审中，反诉人才得知涉案房屋是没有取得建设工程规划许可证和不动产权证。

反诉请求：

1、依法判决被反诉人向反诉人返还押金50万元，设备使用费15万元，消防验收费10万元，共计75万元；

2、依法判决被反诉人赔偿反诉人各项直接经济损失75万元；

3、依法判决被反诉人赔偿反诉人间接经济损失即可得利益共计10万元整；

4、本案的本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。

办案经过：

反诉人去了东莞某知名律师事务所咨询，律师告知没有缴纳租金已经构成违约，这个官司你肯定输的。反诉人通过朋友介绍到了胡律师律师事务所，胡律师对对方提出的95万元租金及违约金的法律依据提出了质疑，因为胡律师发现涉案房屋为小产权房，这就意味着原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是无效的，既然合同无效就不存在违约，就不可能存在违约金。于是胡律师建议当事人提起反诉，并提供证据证明当事人房屋主体部分已腾空的证据。

案件结果：

      原告撤诉，并返还被告150万元

 1、被反诉人将涉案房屋租赁给反诉人，现因该物业没有相关产权，双方解除租赁关系，原合同终止履行。

2、被反诉人退还反诉人150万元（包含设备使用费、押金），于本合同签订之日支付100万元，反诉人交还房屋之日被反诉人另行支付50万元。

3、反诉人签订的卖场内其他租户的租赁合同关系由被反诉人继续履行，由被反诉人负责善后工作，应由反诉人承担的相应义务由被反诉人承担，在本协议签订之日起反诉人不再对该租赁物里的其他租户承担法律责任。

4、租赁物内的空调、专柜等动产归反诉人所有，反诉人在本协议签订之日起15日腾空租赁物，被反诉人不另行收取租金。

5、被反诉人确认截止至本协议签订之日反诉人没有拖欠任何房屋占有使用费，本协议签订后两日内被反诉人应向东莞市第二人民法院撤诉，永不再向反诉人主张因双方签订的房屋租赁事宜而产生的包括但不限于房屋占有使用费、违约金、租金等一切费用。

6、如被反诉人不将案件撤诉，或针对该租赁关系另行起诉，被反诉人应支付反诉人违约金100万元.