陈再雄律师

基本案情

2021年3月6日，李女士通过中介公司与王先生签订《存量房买卖合同》，约定李女士购买王先生位于市区一套二手房，购房款总计61万元；房屋室内及室外状况以现场考察为准，买方交付定金即视为认可，卖方将不承担今后该部分的争议责任。合同签订后，双方于2021年4月6日办理交易过户手续，李女士一家于当天晚上高兴入住该房屋。但是，住进去不到半个月李女士有次偶然发现衣柜里有几个洞眼，抠开后竟然发现里面有白蚁在爬。后来李女士又陆续发现门框、家俱、地板、地脚线、背景墙等都受到白蚁严重蛀蚀，在深感震惊、愤怒的同时向物业公司报备了有关情况并请白蚁防治机构技术人员到现场查看。技术人员出具的《白蚁检查报告》显示：这种规模蚁患危害最少两年才能形成，彻底灭杀须撬开地板、拆掉木制家具对房屋重新装修。李女士然后找卖方王先生交涉，王先生声称卖房前绝对不知道房屋有白蚁，且卖房前买方已经查验过房屋现交易已经完成自己没有责任，不过可以协助李女士找开发商解决。李女士找到开发商后，开发商拿出一份《新建房屋白蚁预防工程合同书》称与蚊防所有协议，让李女士找蚁防所灭杀白蚁。蚊防所到了现场在几处发现有白蚁的地方施药后就走了，可好景不长没多久屋内多处又有白蚁出没。来回找王先生、开发商、蚁防所多次交涉无果后，李女士又在网上发贴并找媒体报道，但最终还是无济于事。想到每天与成千上万只白蚁共居一室，李女士寝食难安焦虑无比，只好求助于我。

法律分析

听了李女士的遭遇后，我在深感同情之余帮她认真从法律上作了如下分析，为她释疑解惑：

一、该告谁？

李女士的问题既然协商无解，那就只能通过诉讼解决了。冤有头，债有主。起诉首先要搞清楚起诉的对象也就是被告是谁。本案涉及到的相关主体有房屋卖方、中介公司、开发商、蚁防所等，那到底谁该作为被告呢？李女士的一切烦恼都是因为通过中介公司与王先生签订了《存量房买卖合同》而引起的，根据合同法的相对性原理即因合同引起的纠纷一般来说只能找合同的相对方而不能找第三方承担责任，李女士肯定可以将房屋交易的卖方即王先生作为被告。中介公司虽然在《存量房买卖合同》也作为丙方签字盖章，但其在交易过程中仅对房屋买卖的双方起撮合作用并收取相应报酬，其与李女士之间属于中介合同关系而非买卖关系。根据《民法典》第九百六十二条的规定，中介人只有在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情况下才须承担赔偿责任。本案中李女士并没有证据证明中介公司事先知道房屋存在白蚁并欺骗她购房，因此，不必将中介公司作为被告。李女士并非直接从开发商手上购房即其与开发商不存在合同关系，故开发商不能作为被告。同理，蚊防所亦未与李女士签订白蚁防治合同，蚁防所也不能作为被告。

二、卖方有无责任？

在明确了卖方王先生是本案适格被告后，接下来要搞清楚的是其到底有没有责任，如果按照法律规定其没有责任，即使李女士起诉了也会败诉。我认为，本案追究卖方责任需要扫清如下障碍：

首先，本案《存量房买卖合同》约定“房屋室内及室外状况以现场考察为准，买方交付定金视为认可，卖方将不承担今后该部分的争议责任”，这能否作为卖方免责的理由？非也！因为买方虽然在购房之前都会对房屋作审慎的检查，但一般来说这种检查只能发现表面可见的问题，而白蚁属于隐蔽瑕疵，普通购房人作为非专业人士只有入住以后才能发现，即合同该项约定只能免除卖方承担涉案房屋肉眼可见的瑕疵责任而不能免除白蚁这种隐蔽瑕疵责任。

其次，如何确定白蚁存在的时间？《民法典》第六百零四条规定，除非当事人另有约定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。据此，涉案房屋如果是在李女士购房之后才有了白蚁，卖方是无须承担责任的。本案李女士入住后不到半个月即发现有大量白蚁，且白蚁防治机构出具的《白蚁检查报告》明确断定这种规模蚁患危害最少两年才能形成。另外，从李女士提供的白蚁侵蚀照片来看门框等受损部分几乎已成为絮状物，按照普通人的日常生活经验即可以推断程度如此严重的破坏不可能在几天之内形成。因此，李女士所购房屋的白蚁存在时间肯定是在购房之前，卖方不能以蚊患出现在李女士入住之后来推卸责任。

最后，卖方能否以卖房之前不知道房屋存在白蚁免除责任？《民法典》第六百一十七条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据法律规定请求承担违约责任。因此，买卖合同对卖方违约责任实行严格责任归责原则，也就是说买方只须证明出卖人交付的标的物存在质量问题就可以要求卖方承担违约责任，而不需要证明卖方存在过错即交付之前已经明知标的物存在瑕疵而故意隐瞒。本案只要李女士能证明所购买的房屋在交房之前就存在白蚁即可以要求王先生承担责任，至于王先生在卖房之前是否已经知道房屋有白蚁且未告知并不影响其对涉案房屋负有瑕疵担保责任。

三、退房还是修复？

在确定了李先生负有违约责任后，还要明确李女士起诉其承担何种形式的违约责任。虽然李女士表示希望能够把房屋退给卖方即与卖方解除买卖合同，但是，我国合同法的一个重要立法原则是保护交易，即除非卖方存在根本违约导致买方的购房目的无法实现的情形，否则买方是不能随意要求退房的。本案涉案房屋虽然确实存在严重的白蚁侵蚀问题，但是，白蚁是可以找专业机构根治的，对白蚁所造成的损害也是可以重新修复的。因此，李女士起诉要求退房败诉的风险很大，而要求对方承担修复费用等损失则胜诉的把握大得多。

四、买方损失如何确定？

既然李女士起诉的目的是要求卖方赔偿损失，那么接下来的问题是其损失如何确定？本案李女士的主要损失是拆除室内白蚁侵蚀的部位及重新装修的损失，对于该项损失双方可以通过协商确定，如果协商不成可以申请鉴定机构进行现场评估。另外，李女士的损失还包括重新装修期间另行租房居住的租金损失、白蚁根治灭杀损失以及鉴定费用损失等，这些可以一并主张由卖方承担。

诉讼结果

李女士听了我上述抽丝剥茧般的分析后顿时心情豁然开朗，当即决定委托我起诉王先生。我接受委托后，搜集相关证据并起草了《民事起诉状》将王先生告上法庭，要求其赔偿李女士房屋装修、白蚁灭杀、租房费用等各项损失共计10万余元。在案件审理过程中，因双方对修复损失无法协商一致，我又代理原告向法院申请委托评估机构对因受白蚁侵蚀造成的装修修复费用进行了鉴定。最终法院判决被告赔偿原告各项损失共计7万余元。被告不服提起上诉后，二审法院依法维持原判。判决生效后，被告只得履行赔偿义务。拿到全部赔偿款时李女士的房屋也差不多装修好了，李女士家的蚁患彻底解除并恢复了往日平静的生活，其对我的工作表示非常满意并真正相信法律是公正的。

律师提示

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