郑X辉、龙江县翰X房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

审理法院：　黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院

案　　号：　（2021）黑02民终332号

案　　由：　房屋买卖合同纠纷

裁判日期：　2021年04月29日

黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院

民事判决书

（2021）黑02民终332号

      上诉人（原审原告）：郑X辉，女，1980年3月27日出生，汉族，无业，住黑龙江省龙江县。

      委托诉讼代理人：高功锦，黑龙江齐大律师事务所律师。

      被上诉人（原审原告）：龙江县翰X房地产开发有限公司，住所地黑龙江龙江县。

      法定代表人：高X，该公司董事长。

      委托诉讼代理人：于XX，该公司职工。

      委托诉讼代理人：姜XX，该公司职工。

      上诉人郑X辉因与被上诉人龙江县翰X房地产开发有限公司（以下简称翰X公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

      郑X辉上诉请求：1.撤销黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初2234号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人之间的案涉商品房买卖合同、返还购房款245,765.00元，赔偿原告经济损失暂定15,000.00元（以购房款245,765.00为基数，按全国银行间市场报价利率LPR为标准从2018年1月25日起支付至返还房款本金之日止），庭审中将利息的计算方式变更为按照同期银行逾期贷款利率进行计算；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案楼盘存在严重的工程质量问题（经齐齐哈尔市XX建筑技术咨询有限公司鉴定），被告迟迟没有交房。期间，被告向政府主管部门作出承诺，至今没有履行承诺。对涉案楼房质量问题（详见鉴定报告齐石技鉴2019第009-1和-2文书），一直没有竣工验收。目前，该楼房的质量无法达到入住标准，严重影响正常居住，开发商已构成根本违约，案涉房屋买卖合同应予解除。

      翰X公司辩称，对于上诉人变更的上诉请求，其不同意上诉人在上诉期间变更上诉请求，其认为利息的计算方式应为同期银行逾期贷款利率进行计算，利息的计算时间应从2020年3月21日计算。关于房屋质量问题，因案涉房屋主体合格，能够安全居住使用，仅在装饰装修上存在缺陷，但不影响使用，被上诉人也在积极整改，现工程验收已基本完成，正在进行档案验收合格证的办理中。

      郑X辉向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告房屋买卖合同；2.判令被告向原告返还购房款245,765.00元并且赔偿原告经济损失暂定15,000.00元（以原告购房款245,765.00为基数以同行拆借市场报价利息标准从2018年1月25日起支付至实际给付之日止）共计260,765.00元；3.诉讼费等费用由被告承担。

      一审法院认定事实：翰X公司在龙江县翰沃路东开发、建设“龙江翰X城市综合配送中心”项目，2019年7月该工程竣工。2017年5月1日，翰X公司与中X公司签订了《龙江翰X城综合配送中心委托经营管理协议》，约定翰X公司开发的翰X城二期商铺由中X公司负责对外经营、管理，期限是2018年10月31日至2021年10月30日止，翰X公司无偿委托中X公司经营管理，翰X公司不收取任何经营收益。2017年10月30日翰X公司取得案涉商品房预售许可证。2017年11月16日郑X辉与翰X公司签订商品房买卖合同，合同编号YSDJ20171116000036,房屋位置坐落在龙江翰X城市综合配送中心二期10-X号楼10-X幢00单元000XXX室，建筑面积78.8平方米，每平方米3,118.85元，总价款245,765.00元，约定2018年1月24日一次性付款，交付房屋日期为2018年10月31日前。同日，郑X辉与龙江中X市场管理有限公司（以下简称中X公司）签订了《委托经营管理合同》，将其购买翰X公司开发、销售的龙江翰X城市综合配送中心二期10-X幢00单元000XXX室商品房返租予中X公司。郑X辉按照合同约定于2018年1月23日一次性向翰X公司交付了房款245,765元。2018年11月12日郑X辉向龙江县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）反映翰X二期工程存在质量问题，县住建局于2019年2月采取招标方式，委托齐齐哈尔石X建筑技术咨询有限公司对该项目进行了房屋安全鉴定，该公司作出齐石技鉴字2019）第009-1号技术鉴定书，鉴定结论：龙江县翰X城二期工程主体结构安全可靠，房屋危险性等级评定为A级。装饰装修工程存在质量缺陷，其中……，鉴于本工程尚未竣工，建议采取相应措施加以整改。第009-2号技术鉴定书，鉴定结论：龙江翰X城二期工程，采暖、电气工程质量存在地热、消防、电气工程未按图纸设计要求施工；DN20给水管、DN50排水管未经检测不能判定为合格；工程质量未达到验收规范标准，不能验收投放使用。应下发整改通知单，要求分部工程从检验批开始整改后重新验收。2018年12月11日龙江县建设工程质量监督站发龙建质（2018）18号文件《关于对宫学良等人信访问题事项的处理意见》第四条处理意见：1.施工单位根据我站下达的工程质量整改通知单中的问题进行全面整改，并按时限进行回复。……。2018年12月11日翰X公司回复：1.严格按质检站要求对每一项提出的质量问题，责令施工企业整改，必须达到规定标准。2.交房日期2019年5月30日之前，整改完毕后，经贵局验收合格后交付。3.我公司与业主若存在合同违约情况，即可提交至龙江法院仲裁，按照购房合同依法依规定处理。4.如有用房需求的二期业主，我公司也可将一期部分存量房为之办理入住，有关取暖费、电费、水费等由入住者承担，物业费减免，直到交房为止。2020年3月27日县住建局作出的《关于郑X辉反映翰沃建村城二期工程未组织竣工验收擅自交付使用信访事项答复意见》一、根据《建设工程质量监督管理条例》第五十八条：……的规定，对龙江翰X房地产开发有限公司作出限期整改，并处以罚款125.76万元（施工中标通知书合同价款为人民币6,288.03万元）的行政处罚。二、若责任单位龙江翰X房地产开发有限公司存在整改不到位、拒不整改等问题，我局将依据相关法律法规予以处理。.....。郑X辉至今未办理入户手续。

      一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。郑X辉与翰X公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，该合同对双方当事人具有法律约束力。合同依法成立的，无法定或约定情形的不得解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。第十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。翰X城二期工程经齐齐哈尔石X建筑技术咨询有限公司鉴定，主体结构安全可靠，房屋危险性等级评定为A级，故应认定该房屋主体结构为合格。县住建局对质量存在缺陷的装饰装修工程及附属设施用料等，已向翰X公司下发了整改通知并限期整改，翰X公司进行部分整改后，已有部分购房者办理入户手续后入住，故应认定已交付的商品房是可以正常使用的。翰X公司也因擅自投入使用，被县住建局给予了相应的行政处罚。郑X辉与翰X公司签订的《商品房买卖合同》第七章第十六条第（一）项约定：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。合同对其他质量问题和装饰装修及设备的质量问题均约定了及时更换、修理等处理方式，并附有保修责任及质量担保等相应条款。翰X公司为购房者办理入户手续时，郑X辉并没有办理，翰X公司以郑X辉没有办理入户手续为由，未对其所购买的商品房进行更换、维修的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，翰X公司开发建设的翰X城二期工程项目的主体结构合格。虽然装饰装修部分存在质量问题，但是可以通过更换、维修等方式进行处理。郑X辉以装饰装修不合格为由，请求解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。如翰X公司未按法律规定或约定进行更换或维修，郑X辉可自行或委托第三人进行更换、维修，因此而产生的相关费用或损失可向翰X公司主张。依照《中华人民共和国法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回郑X辉的诉讼请求案件,受理费5,211.00元，由原告郑X辉负担。

      二审审理期间，郑X辉提交一份关于龙江翰X城《委托经营管理合同》的补充条款，证明郑X辉不受委托经营管理合同的约束，涉案房屋不由中天公司经营管理，由郑X辉自住。翰X公司的质证意见为，真实性予以认可，但对证明目的不予认可，因郑X辉与中X集团签订了《委托经营管理合同》，郑X辉买房的价格已经比市场价低，如果自住，价格应重新计算。因被上诉人对该证据的真实性无异议，本院对该份证据予以采纳。

      翰X公司提交一份验收手续，证明上诉人所说的消防、取暖、水电等项目已经验收合格，手续已经完成，只差存档、规划和整体验收。郑X辉的质证意见为，真实性没有异议，但该证据只是被上诉人单方提供，并非行政机关出具，且该份证据证实了被上诉人至今未通过验收。本院认为，上诉人对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据予以采纳。本院经审理，对原审法院查明的案件事实予以确认。

      本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同另一方有权解除合同。本案中，郑X辉与翰X公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行合同义务。

      郑X辉按照合同约定已于2018年1月23日一次性向翰X公司交付了房款245,765.00元，翰X公司应按照合同在2018年10月31日前交付房屋，但翰X公司并未如期交付。根据原审中的鉴定结果“龙江县翰X城二期工程主体结构安全可靠，房屋危险性等级评定为A级。装饰装修工程存在质量缺陷，其中……，鉴于本工程尚未竣工，建议采取相应措施加以整改。第009-2号技术鉴定书，鉴定结论：龙江翰X城二期工程，采暖、电气工程质量存在地热、消防、电气工程未按图纸设计要求施工；DN20给水管、DN50排水管未经检测不能判定为合格；工程质量未达到验收规范标准，不能验收投放使用”，2020年3月27日龙江县住建局已对翰X公司作出限期整改、处罚125.76万元的行政处罚。虽然案涉房屋主体结构安全，但地热、消防、电气工程以及水管等问题均会影响到正常使用居住，截止到目前，距离合同约定的交房日期已过去两年半的时间，房屋依然没有整体验收合格，使得郑X辉当初签订《房屋买卖合同》的目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，故本院认为，郑X辉要求解除房屋买卖合同、返还购房款的的主张应当得到支持。

      关于利息的问题，因郑X辉在一审中的诉讼请求为15,000.00元，二审期间变更对于利息的上诉请求，但未与翰X公司达成调解，本院对其变更的请求不予支持，因其主张的15,000.00元符合法律规定，本院予以支持。综上所述，郑X辉的上诉请求应予支持，一审判决不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

      一、解除郑X辉与龙江翰X房地产开发有限公司签订的合同编号YSDJ201711160000XX的商品房买卖合同；

      二、龙江县翰X房地产开发有限公司于本判决生效七日之内一次性返还郑亚辉购房款245,765.00元及利息15,000.00元。

      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

      一、二审案件受理费10,422.00元，由被上诉人龙江县翰X房地产开发有限公司负担。

      本判决为终审判决。

审判长　于　丹

审判员　赵怡虹

审判员　刘　岩

二〇二一年四月二十九日

书记员　韩雪莹