马赛男婚姻家事律师

原告：黄大妈

被告：黄二、孙小妹

案情简介

黄大妈与黄大爷系夫妻关系，恩爱一生，二人共生育三个女儿，分别是黄一、黄二、黄三。房屋A系二人共同财产，一直登记在黄大爷名下。黄大爷于2017年2月因病去世，去世前黄大爷留下遗嘱A，将房屋留给配偶黄大妈。

黄大妈因配偶离世甚为悲痛，一直没有办理房屋过户，直至2018年她决定将房屋A登记至自己名下，却发现联系不上女儿黄二，为顺利过户房产无奈去某区法院提起继承纠纷之诉。

直至黄大妈起诉，黄二才告知黄大妈，她已将房屋A登记在其女儿孙小妹的名下。得知这一消息的黄大妈深感悲伤，万般无奈之下，撤回起诉，求助于律师，希望用法律的手段维护自身合法权益。

辩护策略

黄大妈告诉律师，她一直将房本妥善保管于保险柜中，万万没想到，保管多年的房本早已被黄二暗中调换，名下的夫妻共同财产也被登记在了外孙女孙小妹名下。

律师对黄大妈的遭遇深感同情，通过对所掌握的材料的仔细梳理，发现黄二处心积虑转移房产的行为可追溯至2012年。

2012年底，在房地产公司工作的黄二以炒房赚钱为由，带黄大妈夫妇办理委托公证，载明黄大妈夫妇欲出售房屋A，因行动不便，委托黄二代为办理网签、在合同上签字、缴纳税费等程序性事宜。

2013年，黄二与丈夫孙某办理了离婚登记，双方在离婚协议中约定，孩子孙小妹归黄二抚养。

2014年，黄二以孩子要上学为由，从黄大妈家中取走房本，后又归还。同年4月，黄二与前姐夫张某结婚，一个月后二人离婚，孙小妹归张某抚养，并办理公证，确认孙某为孙小妹的监护人。

2014年6月，利用张某名下无房的条件，孙小妹、张某以家庭为单位获得北京市购房资格，在未经黄大妈夫妇同意的情况下，黄二僭越代理权，擅自就案涉房屋A与孙小妹的法定代理人孙某签订房屋买卖合同，将房屋A转移登记到孙小妹名下。

事已至此，黄大妈无措地表示已无暇顾及黄二对自己莫大的情感伤害，希望能夺回被骗走的房产。

为了帮助黄大妈夺回房产，老有所养，家理律师凭借多年的办案经验，迅速确定了办案思路。我方认为本案关键在于力证黄二代黄大妈夫妇与孙小妹签订的《存量房屋买卖合同》系恶意串通，严重损害了我方黄大妈及其已故配偶黄大爷的利益，依照规定，应属自始无效。

为此律师与当事人进行了多次深入沟通，详细搜集证据，协助黄大妈收集到多项有利我方的证据，并制作了详细的证据清单和可视化案情流程图，完整还原黄二恶意串通进行房屋买卖的案件事实。

判决结果

本案历经两审，最终法院判决确认房屋买卖合同无效。

律师点评

本案得以最大化保全黄大妈的利益，得益于律师清晰高效的办案策略。

第一、诉求清晰，急当事人所急

办案之初，通过对本案情况详细研究，我方很快确定了以房屋买卖合同无效纠纷为案由进行立案，请求确认房屋买卖合同无效。

第二、分秒必争，保全财产

办案过程中，律师凭借多年的办案经验，认为黄二恶意盗取父母财产，其行为甚为恶劣，很可能为获取利益转移案涉房屋。立案后，律师迅速做出反应，及时向法院申请对案涉房屋A进行财产保全，防患于未然。

第三、详细取证、层层击破对方谎言

本案难点有三：

一、对方手握老两口的公证委托书

针对这一问题，律师通过认真研读委托书内容，可以明确老两口对黄二的委托内容是办理程序性事务。即使黄二手握有公证委托，案涉房屋A何时卖、是否卖、卖给谁都应由委托人老两口来决定，其超越代理权限，且未经老两口追认，合同理应无效。

二、对方留有老人的遗嘱B及老人的本人委托声明，内容涉及老人对处分房屋的意见。

通过比对可知，对方提供的遗言订立日期在我方遗嘱证据的订立日期之后，对方提供的黄大爷本人委托声明中，记载房屋买卖款项已交予了黄大爷，该份遗言和本人声明可以体现房屋要留给老人的外孙女孙小妹。

面对这一窘境，律师详细对比黄大爷的遗嘱B和委托声明的内容，发现两者表意矛盾。结合两份材料，与其他证据材实相互印证后，可知黄大爷夫妇对售房行为根本不知情。

三、黄二的职业是房产销售，其心理素质极高，法庭之上多次诡辩，并称“过户房产是为让孩子能顺利上学”，其情可哀。

我方律师犀利反驳道，对方所言不实，通过户籍信息、房屋过户等多项证据可知，在房屋过户之前，孙小妹的户口已在案涉房屋之内，并且其户口在上学的时候早已转入其他区，其说法与事实不符。并且通过证据可知，孙小妹并未支付购房合同对价，该合同双方并未有委托存量房屋交易结算资金监管，也未约定房屋交付方式，并且约定先办理过户后交付购房款，这是明显不符合交易习惯的。另外，黄二与孙小妹系母女关系，孙小妹的法定代理人孙某系黄二的前夫，三人关系密切，恶意串通损害黄大妈及其他二继承人合法权益事实确凿。