李某与张某房屋买卖合同纠纷

李女士已经七十多岁了，有一儿一女。李女士自己有一套房子，老伴去世后她就独自居住在这套老房子里。儿女女儿都早已成家，各自有房另外居住。早几个月，在儿子张某的游说之下，李女士把自己名下的房子通过买卖方式过户给了儿子。一方面是儿子主动提出来，担心将来等李女士去世后继承房屋会有遗产税，另外办继承的手续也会很麻烦；当然李女士自己也认为房子迟早都是要给儿子的，在征求过女儿的意见后就同意了。房子过户手续是在儿子主导之下完成的，为了节省税费，当时是以买卖方式过户，房屋价格就按十几年前买入这套房子的价格25万填报。让李女士万万没想到的是，房子过户才一个月，儿子就提出来要送自己去养老院，同时还说要把房子抵押给银行去借一笔钱做生意。李女士在老房子里居住生活了一辈子，虽然房子比较旧，但周边生活配套齐全，无论是平时买菜逛街还是就医都很方便。而养老院在李女士的印象中都是无儿无女没办法的人才去的地方，而且那些地方还经常会暴出虐待老人的新闻，李女士从来没想过自己会去养老院。李女士向儿子明确了自己不想搬去别的地方，但令李女士更难以接受的是，儿子和媳妇居然一起来逼自己搬走，儿子最后居住还说房子已经是他的了，他要李女士搬走李女士就一定要搬走。万般无奈，李女士只好求助女儿。女儿带着李女士找到我。老人家出于各种原因把唯一的房子赠与给了儿女，结果儿女不孝顺，老人想把房子再要回来，这样的事例之前我在平时客户咨询中也遇到过。之前遇到的那几位老人家是直接把房子办理公证赠与的方式给了儿女，房产一旦登记到了儿女名下，再想要拿回来，基本是不可能了。广州的法院也审理过这类案例，判决中法官虽然对老人的境遇表示同情，甚至还写了一段话劝喻儿女应该进到赡养老人的义务，解决家庭矛盾；但法不容情，法官也无法判决返还已经赠与过户的房屋。不过我看了李女士的材料，发现她与儿子之间是通过房屋买卖方式办理房屋过户手续的，而过户时签订的网签房屋买卖合同明确约定了购房款是25万元。当然，李女士从没想过要找儿子要这笔购房款，李女士儿子张某自然也觉得房子是母亲赠与给自己的，当然不认为自己需要支付之笔购房款。但从合同履行角度，虽然房子已经过户给了儿子张某，但合同并没有履行完毕，张某没有按合同约定期限在过户完成当天支付25万元购房款的行为可以认为是违约了，而且达到了合同约定的解除条件，因为网签合同中的通用条款中明确了逾期履行超过三十天，守约方有权解除合同。于是我接受李女士委托，代理她向儿子张某要回这套唯一的住房。

本案网签合同中约定了仲裁条款，案件由广州仲裁委裁决。仲裁案件不公开，所以在这里我就不披露把裁决书具体内容了。

接受委托后，我先代理李女士先发函给张某，以他没有按照房屋买卖合同约定的期限支付购房款，而且逾期已经超过三十天，达到了合同解除的条件为由，通知他与李女士签订的房屋买卖合同解除。同时要求他在十日内将房屋过户回给李女士。然后向仲裁委提出仲裁请求，要求一、确认双方房屋买卖合同已经解除；二、裁决张某在十日内将房屋过户给李女士。

仲裁过程中，张某的代理律师主张本案双方的实际法律关系是赠与而不是买卖，因此张某根本不需要支付所谓的购房款。对方律师从双方交易过户前从未就房屋交易价格进行过协调、房屋过户后李女士也从来没有向张某主张过支付合同约定的购房款等事实方面论证双方之间并不存在买卖房屋的意思，而双方为母子关系，房屋由李女士无偿赠与给张某符合正常逻辑。而赠与行为完成之后，李女士也无权要求返还赠与过户的房屋。而我代理李女士除了提交房屋档案调取的网签合同、缴税凭证证明房屋是双方以买卖完成过户的外，更重点强调了张某在房屋过户之后的所作所为。让仲裁员首先情理上认同李女士理应要回房屋的主张，再从法律层面提供足够的依据裁决要求对方返还房屋。

最终仲裁委支持了李女士的仲裁请求，解除双方网签的房屋买卖合同，由张某将房屋过户回给李女士。

罗律师说案：本案从法律技术层面很重要的是在向仲裁申请仲裁之前发函通知张某解除双方签订的房屋买卖合同。因为合同解除是形成权，一定要守约方主动行使才能产生解除的效力。合同是在解除通知到达对方时才解除的，在这之前合同都一直是合法有效的。如果对方在解除通知送达之前支付了购房款（本案合同约定的购房款还不足房屋实际价格的十分之一），那李女士也将会丧失拿回房屋的唯一机会。

这是直接发生在母子之间的房屋归属纠纷。案件结果令李女士保住的自己唯一的住房，没有儿子被赶出家门，但家庭关系的破裂无法挽回。打赢了官司拿回房子的李女士高兴不起来，因为她知道此后可能会永远失去儿孙的亲情慰藉，而这对于风烛残年的老人所带来的打击和伤痛恐怕并不少于失去唯一房屋。当然，能够保住房子的李女士还是幸运的，相信那些被子女白白拿走房子后无能为力的老人也还是保不住亲情，只能承受物质和精神层面的双重打击。

很多老人或主动或被动地需要在生前就把名下唯一房子过户给子女，我们律师所针对有所顾虑的老人推出一项法律服务，就是在过户前签订一份协议，明确子女的义务和老人在哪些情况下可以要回房屋的权利。

广州很多老房子带有优质学位，因此一些老人家需要把名下的老房子过户给儿女好让孙辈能够取得老房子的学位上好学校。对这种情况，我建议双方直接签订借房协议，明确房屋过户目的仅是出借学位，儿女在孙辈学位使用完后还是要把房屋还给父母。

另外，我国目前没有遗产税，办理房屋继承也不会产生任何税费，只是在通过公证机关办理继承公证手续时需要缴纳房屋价值百分之一的公证费。广州的公证机关通常也不会按房屋真正市场价值来收取公证，其核定的房屋价值是远低于市场价格的。现在还可以通过房屋登记机关直接申请继承转移登记，连公证费也不需要缴纳。所以不要仅因为担心将来办继承费用高而生前把房屋过户给儿女。

办理这起案件引发我思考的是中国父母为什么都能为了儿女放弃一切？这可能要从文化传统上寻找原因。甚至有些老人表示，房子迟早都是要给孩子的，如果真被儿子赶出门，那也是自己没教育好他，怨不得别人。只能说在根深蒂固的传统文化面前，法律能做的很有限。