胡梦蝶律师

　　案情简介

　　2012年2月李先生和周女士经人介绍相识相恋，同年10月二人登记结婚，2015年生下女儿李小妹。

　　结婚前李先生于2010年3月与某开发商签订北京市商品房预售合同，购买了现位于北京市某处的房产一套。二人婚后常常因生活琐事产生矛盾，2019年11月，双方因孩子教育的问题再次发生争吵，随后周女士离家出走回到自己父母家，并在12月辞去在京的工作，此后女儿一直随李先生生活。2020年初，周女士委托律师在北京市某区法院提起离婚诉讼，要求自己抚养女儿，平分房产。

　　办案经过

　　因为新冠疫情的原因，李先生于2020年1月收到法院传票后通过电话联系家理律所进行了委托，办案团队第一时间建立微信工作组向李先生发送诉讼信息采集表以了解案件情况及李先生对诉讼的态度，并在保证安全的情况下与李先生确定了面谈沟通的时间。通过文字材料及面谈沟，通李先生向办案律师表明了自己的态度，认为冰冻三尺非一日之寒，双方因成长经历、文化程度、生活习惯等及女儿出生后育儿理念等种种差异导致夫妻之间经常发生争吵，夫妻感情日渐冷淡。

　　李先生研究生学历，在世界500强企业从事技术工作。周女士艺术类专科学历，生育女儿后两年左右没有工作。女儿一周岁后，李先生出资三万让周女士学习了软件设计后，周女士开始工作。

　　周女士对女儿的学习教育没有规划、没有帮助，且对李先生的学习规划指手画脚、横加指责。由此，李先生认为双方已经没有夫妻感情，且对方对自己漠不关心。双方对孩子的教育学习规划的差异，导致夫妻双方矛盾日积月累并最终爆发。

　　同时李先生认为房产为婚前使用父母半生积蓄及自己婚前财产购买的，婚后也是由自己进行还款。律师团队按照李先生的要求制定了诉讼策略，并收集整理李先生婚前购房手续及还款流水资料，照顾、陪伴孩子学习的相关材料，李先生父母愿意协助抚养孙女的相关材料，作为证据提交法院。

　　案件结果

　　本案以判决形式结案。一审判决双方离婚；婚生女由李先生抚养，周女士支付抚养费；房产归李先生所有，法院酌定李先生支付周女士部分房产折价款；经双方同意，各自名下存款归各自所有。

　　家理律说

　　本案中通过家理律师的努力，最终李先生保住了女儿的抚养权及在京的房产。本案中有一个重要的法律问题值得关注，即婚前一方按揭购买、婚后夫妻共同还贷的商品房所有权归属以及如何分割的问题。

　　首先，婚前取得产权证的房产权属的认定及对非产权方的财产保护，《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。根据《民法典》的规定，登记是不动产物权取得的法定条件，未经登记不发生产权设立或变动的法定效力。房产证或不动产登记证书是房产登记的标记，其取得标志着房产所有权的取得。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

　　本案中李先生在婚前通过按揭方式购买房产，且于婚前取得该房产的不动产登记证书，按照《民法典》的规定，该房产应属于购房者即李先生的婚前个人财产，然而其向银行的贷款因尚未偿还完毕，故婚后双方共同支付的部分应为夫妻婚后共同财产。李先生婚前取得产权证的情况下，周女士享有的并非房产的产权，而是对婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分享有权益。在房产增值的情况下，周女士应获得的利益可按照其出资在总房产价值中所占的比例获得，如此按照双方实际出资额确定各自的财产收益，在兼顾公平的同时解决了不动产物权经登记取得的法律问题。

　　其次，离婚时婚前按揭房产的实际分割，对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，最高法民一庭提出分步计算的方法。首先计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。其次是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。

　　另外在北京地区，在实际处理离婚计算增值部分时，有时会参考北京高院离婚时房产补偿计算标准，即产权登记一方对另一方进行房产补偿的计算公式为：房产补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房产购买价+全部应付利息)×房产评估现值(或夫妻认可房产现值)×50%。

　　案外说法

　　在本案中李先生的父母出资为李先生购房，因房屋在婚前购买，故双方关于李先生父母的出资没有争议。但实践中常见的情形是，婚后父母出资为子女购房，那该笔出资是对子女的单方赠与还是夫妻共同财产这一问题，一般双方离婚时会产生巨大争议。

　　也就是说，该司法解释实施后，子女婚后买房，父母出资的，没有约定或约定不明确的，无论是全额出资还是部分出资，无论是登记在一方名下还是双方名下，都优先推定为夫妻共同财产，归夫妻共同共有。根据这一新规定，建议此后婚后父母出资买房，最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议，明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与，需约定清楚是只赠与给子女，还是赠与给子女及其配偶。如果是借款的，约定清楚利息和还款期限等。

　　特别需要注意的是，父母出资买房，如未明确表示赠与，一般会视为借款。此时，如房产是共同财产，则该债务为夫妻共同债务；如房产是一方个人财产，则该债务一般认定为一方的个人债务。