刘陆琴律师

江苏省南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

原告：熊某某，女。

委托诉讼代理人：陈律师，江苏xx律师事务所律师。

被告：王某某，男。

被告：刘某某，女。

原告熊某某与被告王某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊某某及其委托诉讼代理人陈律师，被告王某某、刘某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告熊某某向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即协助原告办理案涉房屋某某家园X幢X单元XXX室的过户手续；2、被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：2014年4月9日，被告王某某、刘某某（甲方）与原告熊某某（乙方）就案涉房屋某某家园X幢X单元XXX室达成买卖协议，签订了《协议书》。协议约定：甲方以85万元将案涉房屋卖给乙方，乙方于协议签订当日一次性支付甲方首付款80万元，尾款5万元在双方办理房产过户手续当日付清，甲方需在案涉房产可以过户之日前准备好所有材料并将房产过户给乙方。原告已按《协议书》约定，在协议签订当日转账支付两被告80万元，且两被告已于当日将案涉房屋交付原告使用，原告一直居住使用至今。现两被告已办理案涉房屋不动产权证，且可以办理过户手续，原告多次催促两被告，两被告明确表示拒绝协助原告办理过户事宜。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法裁判。

被告王某某、刘某某辩称，1、案涉房屋买卖合同无效，违反了拆迁安置房五年内不准上市交易的政策规定。2、案涉房屋买卖合同上乙方签名并非熊某某所签，而是由案外人贾某某代签，贾某某系熊某某的前夫，其无法代理熊某某签订房屋买卖合同，故该合同未成立。3、两被告对案涉房屋进行装修、搭建，花费20万元，案涉房屋买卖合同约定的房价款不包括搭建部分，故原告应另补偿15万元，两被告可协助原告办理过户手续。4、因为房价上涨因素，房屋过户时，原告也应补偿两被告。

本院经审理认定事实如下：

2014年4月9日，原告熊某某委托贾某某，代理其与被告王某某、刘某某签订《协议书》（以下简称案涉合同）1份，约定：王某某、刘某某自愿将坐落于南京市栖霞区某某家园X幢X单元XXX室，面积约87.69平方米，用途为住宅的房屋出售给熊某某。房屋总成交价为捌拾伍万元整（850000元），熊某某于签订协议当日一次付清捌拾万元整（800000元），余款伍万元整于房屋产权过户当日支付。熊某某付清购房款捌拾万元整（800000元）当日，熊某某即为该房屋实际使用人及所有人，王某某、刘某某于熊某某付清购房款捌拾伍万元（850000元）当日交房给熊某某，关于房屋的相关资料一并交给熊某某。双方协商在可以办理两证时，由王某某、刘某某负责在接到办证通知后三十日内将产权证、土地证办妥，并将两证交于熊某某。房屋可以办理产权过户时，王某某、刘某某确保与该房屋产权过户有关的家庭成员或直系亲属无条件配合熊某某办理房屋产权过户手续，不得借故拖延，拖延超过三十日的，视为王某某、刘某某违约。每拖延一日，按总房价的百分之一计违约金，如因王某某、刘某某不配合致使熊某某无法及时办理产权过户手续，而使熊某某遭受损失，熊某某有权向王某某、刘某某索赔全部购房损失，王某某、刘某某须无条件承担相关违约责任。案涉合同第六条约定“本房产因暂无两证，其平方面积按套计算，将来办证过程中如有测量误差，双方约定互不追究，房屋总成交价格不变。”

案涉合同签订当日，原告熊某某通过其姐姐熊细姩名下建设银行尾号1953银行卡转账汇款710000元、通过朋友石某某名下尾号为1331的银行卡转账汇款49900元、通过代理人贾某某现金存款40000元至被告王某某名下尾号为1684的银行账户，上述款项合计799900元，后贾某某当场给付现金100元，补齐首付款800000元。被告王某某、刘某某出具收条1张，确认收到熊某某购买某某家园X幢X单元XXX室购房款人民币800000元。当日，因案涉房屋由承租人居住使用，故被告王某某、刘某某依约，将案涉房屋钥匙交付原告熊某某的代理人贾某某。后，原租赁合同到期，承租人搬走后，原告熊某某收回案涉房屋并居住使用。

另查，案涉房屋为拆迁安置房，开发商南京高科置业有限公司于2012年6月6日开具了销售不动产统一发票（以下简称购房款发票），案涉房屋购房款为212209.8元。2018年7月24日，案涉房屋办理不动产权登记，登记权利人为被告王某某，登记坐落位置为栖霞区尧佳路95号03幢二单元604室，房屋性质为动迁房，建筑面积为86.79平方米。

本院认为：案涉房屋的来源为拆迁安置房，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。故对于拆迁安置房买卖合同，不论其签订时间与第一次购买拆迁安置房的时间间隔多久，均应当认定有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，如买受人主张五年内过户的则不予支持；如买受人在五年后主张过户的，应当予以支持。这里的是否满五年的判断依据，为买受人主张过户时距离第一次购买拆迁安置房的时间的间隔是否满五年。因此，案涉合同并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益的情形。原被告就案涉房屋的买卖所签订的案涉合同，合同双方当事人作为完全民事行为能力人经充分协商而自愿签订，应认定为双方当事人的真实意思表示。因此，应当认定案涉合同合法有效。原告主张两被告协助办理案涉房屋过户手续，将该房屋产权变更登记至原告名下的请求，因开发商在2012年6月6日即向被告王某某开具了案涉房屋的购房款发票，此为王某某的购房时间，距今已超过五年，案涉房屋已具备过户条件。因此，原告主张的此请求，合法有据，本院予以支持。被告王某某、刘某某辩称，案涉合同并非由熊某某签订，而是由贾某某代签，故合同未成立，经查，原告熊某某委托贾某某，代理其与被告王某某、刘某某签订案涉合同，并且原告熊某某实际履行了支付房款的义务，被告王某某、刘某某也依约交付房屋，双方均已实际履行合同，故两被告的上述辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于两被告主张出卖给原告的仅为案涉房屋6楼部分、7楼阁楼由其加盖添附，原告应另补偿两被告15万元的意见，案涉合同约定，案涉房屋面积按套计算，房屋总成交价格不变，故两被告的以上辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳。依照规定，判决如下：

被告王某某、刘某某应于本判决生效之日起五日内协助将位于南京市栖霞区房屋不动产权变更登记至原告熊某某名下，原告熊某某同时给付被告王某某、刘某某购房尾款50000元。

案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，合计5040元，由被告王某某、刘某某负担。（此款原告已预交，两被告在本判决生效之日起五日内给付原告）

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判员　朱　某

二〇一八年十二月二十八日

书记员　蒋某某