上诉人（原审被告）：吴**。

被上诉人（原审原告）：王**。

委托诉讼代理人：李梅玲，四川壮志律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨康，四川壮志律师事务所律师。

上诉人吴**因与被上诉人王**房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院(2022)川1102民初**号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

吴**上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王**的全部诉讼请求；2.诉讼费由王**承担。事实与理由：1.2020年10月13日，案外人陈**将案涉房屋出售给吴**，并签订了《房屋买卖合同》，吴**支付了价款，陈**向吴**交付了房屋，故吴**有权对涉案房屋进行处分。2.吴**和王**签订的《购房协议书》是当事人真实意思表示，一审法院未对《购房协议书》之效力进行审查就判决解除错误，吴**出售房屋时告知了房屋的性质、现状及暂时无法办理过户手续的情况，王**明知涉案房屋性质及现状仍购买该房屋，且王**一审中认可该房屋系还房未办理分户，故所产生的法律后果应当由其自身承担。3.吴**向王**交付了案涉房屋，暂时无法办理过户并非吴**的原因，且王**知晓该原因，一审判决解除《购房协议书》错误。4.即使解除《购房协议书》，因王**已占有使用该房屋，并对房屋进行装修改动，变卖了屋内的沙发等家具，王**应支付相应的房屋占有使用费7,500元，并将案涉房屋恢复原状后交付吴**，若无法恢复原状则应赔偿损失5,700元。

王**辩称，1.吴**非案涉房屋的权利人，在出卖案涉房屋时亦未取得该房屋的所有权，对案涉房屋不享有处分权，无论案涉房屋办理过户登记的条件何时具备，王**都无法取得房屋所有权及办理房屋过户登记。2.王**在购买案涉房屋时并不知晓案涉房屋不能办理过户，并未损坏墙体，只是为了入住卖了一部分家具，不应当支付吴**房屋占有使用费，且吴**二审提出的支付占有使用费及将案涉房屋恢复原状系二审中增加的请求，应另案处理。请求驳回上诉，维持原判。

王**向一审法院起诉请求：1.解除与吴**于2021年11月14日签订的《购房协议书》;2.吴**返还购房款245,000元；3.诉讼费由吴**承担。

一审法院认定事实：2021年11月14日，王**、吴**签订《购房协议书》，约定吴**将市中区**的房屋以245,000元的价格卖给王**，并约定了转让手续办理和费用承担、违约责任等。王**于2021年11月14日支付定金20,000元，又于2021年11月17日支付了225,000元。吴**收到全部房款后将该房屋的钥匙交付给王**。王**在收到房屋钥匙后仍向乐山**公司交纳房租，吴**也未向其办理房屋转移过户登记，遂诉到该院。

讼争的位于乐山市市中区**的房屋系拆迁安××房，吴**不是该房屋的拆迁安置户，也未提供证据证明其享有该房屋的所有权或具有取得该房屋所有权的资格。

一审法院认为，吴**未提供证据证明其享有该房屋的所有权或具有取得该房屋所有权的资格，不具有对讼争房屋所有权的处分权利，其将该房屋卖给王**，王**不能实现取得该房屋所有权的合同目的，现王**主张解除购房协议并退还房款245,000元，该院予以支持，并确定购房协议书解除时间为起诉状副本送达吴**时即2022年1月18日解除。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三第一款第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款的规定，判决：一、王**与吴**于2021年11月14日签订的《购房协议书》于2022年1月18日解除；二、吴**在本判决生效之日起十五日内退还王**购房款245,000元。案件受理费减半收取2,488元，由吴**负担。

二审中，吴**提交了其于2020年10月13日与案外人陈**签订的《房屋买卖合同》及收条，拟证明向陈**购买了案涉房屋。

王**质证意见，吴**未提交证据证明陈**为房屋所有权人另外房屋约定价款不符合市场价，对《房屋买卖合同》以及收条的真实性、合法性、关联性均不认可。

王**提交了其交纳案涉房屋租金及物业服务费的收据，拟证明购买房屋后仍需交纳租金，并交纳了物业服务费。

吴**质证意见，对王**提交证据的真实性、合法性、关联性予以认可，并认可需要交纳租金及物业服务费。

本院向乐山**公司核实该房屋的性质，并制作了笔录提交双方当事人质证。吴**、王**对本院制作的笔录的真实性、合法性及关联性无异议。

本院认证意见，吴**提交的证据系其与案外人所签订，无法核实真实性，本院不予采信；王**提交的证据及本院制作的笔录来源和形式符合规定，与本案具有关联性，本院予以采信。

本院经审理查明的事实除以下事实外，与一审法院查明的事实一致，另查明：

王**于2021年11月17日交纳了案涉房屋2021年4月1日至2022年4月1日的房屋租金2,241元及2022年11月20日之前的物业服务费920元。

案涉房屋为公房。

本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：王**与吴**于2021年11月14日签订的《购房协议书》应否解除，及如应解除，吴**应退还的款项如何认定。

首先，房屋买卖合同的目的包括按合同约定的期限取得房屋和所取得房屋不存在权利纠纷并且能够依法进行产权转让登记，本案中，吴**未提供证据证明其对案涉房屋享有处分权，无法履行向王**交付房屋并进行产权转移登记的义务，王**不能实现《购房协议书》约定之取得该房屋所有权的合同目的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，王**关于解除双方所签订《购房协议书》之主张具有事实和法律依据，应予支持，王**通过起诉的方式请求解除合同，故案涉《购房协议书》的解除时间为起诉状副本送达吴**之日，即2022年1月18日。

其次，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”，案涉合同解除之后，吴**应向王**返还购房款245,000元。对吴**要求王**支付占有使用费及将案涉房屋恢复原状的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，因吴**一审中并未提出前述请求，且王琼不同意由二审人民法院一并审理，前述请求吴**可另案主张。

综上所述，吴**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4,976元，由吴**负担。