原告甲诉被告乙租赁合同纠纷

基本案情

2006年11月18日，原告与被告签订《商铺出租合约》，约定被告将坐落XX镇某工业区内一商铺出租给原告，原、被告的租赁关系自2006年10月31日至2020年4月期间一直存续。2020年2月20日，XX镇村级工业园升级改造领导小组办公室、XX镇土地发展中心盖章确认并发布将商铺所在地块纳入XX区村级工业园改造范围并给予搬迁补偿的通知，原告承租商铺后装修经营多年，现被征迁原告理应享受相应补偿款项，然而被告领取补偿款后却没有给原告任何的补偿。原告为此起诉至法院。原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付搬迁补偿费100000元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令被告向原告返还租赁定金2000元。事实和理由：

被告辩称，涉案商铺拆迁的补偿款项受益人为被告，原告的主张没有事实与法律依据，请予以驳回，理由如下：1.土地拆迁补偿款：根据法律规定是用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿，因此该部分补偿款与原告无关；2.建筑物拆迁补偿款：本案涉案的建筑物由被告建设，因此建筑物的权属人为被告，补偿款应归被告；3.机器设备搬迁款：原告没有举证产生了搬迁费及搬迁费用的具体金额，原告也不是村级工业园改造项目的补偿对象，另外原告在租赁被告商铺时应该预见日后会产生搬迁费用，该费用属于原告租赁经营成本的一部分，原告在搬迁时的相关支出不属于额外损失，因此不应由被告承担；4.临时安置补偿款：临时安置补偿款是对被拆迁人支付的一种过渡性补偿，在原告提供的证据三补偿评估明细表中关于临时安置补偿评估明细表的“情况”一栏，明确记载的是以企业厂房建筑面积作为计算基数，以6个月的市场租金损失计算临时安置补偿费。在本案中，被拆迁的建筑物所有人是被告，被告以收取租金为收入来源，因此该部分补偿款理应属于建筑物的所有人即被告；5.停工停产补偿款：停产停业损失是指因搬迁行为使得被拆迁的房屋不能用于生产经营所造成的损失，本案中被告因政府的拆迁行为导致没有了生产经营及租金收入，造成了直接的经济损失，因此停工停产补偿款是属于给被告作为房屋所有人的补偿；6.双方签订的合同期限为2006年10月31日至2013年10月31日，至今合同期限已届满近7年，属于不定期租赁合同，因此原告也没有主张权利的合同依据；7.根据原告所提供的交租业务凭证可以看出，原告承租商铺是用于经营药店，那么是不存在机器设备搬迁需要补偿的；8.涉案的商铺出租合约期限已届满，且被告不存在违约的行为，所以原告关于定金的诉讼请求没有事实和法律依据。

法院裁决

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告乙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甲支付拆迁补偿款8461元；

二、被告乙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甲返还租赁定金2000元；

三、驳回原告甲的其他诉讼请求。

法律分析

第一，关于案涉《商铺出租合约》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告出租的位于X市XX区XX镇工业区一商铺，是未取得建设工程规划许可证而建设的厂房，故根据前述法律规定，原告与被告于2006年11月1日签订的《商铺出租合约》无效。

第二，关于原告租赁的商铺面积是多少的问题。被告确认原告租赁的商铺是挂有XXX招牌的但认为不清楚租赁的面积，被告作为出租人应当清楚租赁的实际情况，从评估报告的图片显示XXX招牌的位置平面图应包括商铺2、3、4，且结合原告提供的租金支付凭证，2018年1月起每月租金为2300元，按照《商铺出租合约》计算无法得出，原告进行了说明，但被告对此也未进行任何反驳，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在，法院确认原告向被告租赁的商铺面积为130平方米。

第三，关于原告主张的拆迁补偿款项有无依据及具体数额的认定问题。首先，原告作为商铺的承租方要求分割相应的拆迁利益，而非直接主张合同项下权利。拆迁补偿协议系由房屋权利人与拆迁人签订，原告并非被拆迁人，但是拆迁补偿协议约定的补偿内容涉及到原告作为承租方的利益，即原告虽然不是拆迁安置的协议主体，但是不能据此否认原告应当享有的拆迁安置利益。被告并非征收的部门，且其对于商铺无法继续使用并无过错，故对于原告的搬迁利益应当以被告实际收取的搬迁利益数额为限。其次，对于案涉的商铺涉及的拆迁补偿款项内容及归属的认定。根据广东京信房地产土地资产评估有限公司的评估报告，原告承租的应为商铺2、3、4。评估报告中，涉及商铺3、商铺4的其他生产生活资产搬迁补偿的补偿为1200元，临时安置补偿按照案涉商铺130平方米计算为11700元，停产停业损失按照评估报告标准对应商铺的停产停业损失补偿为4022.62元，停产停业损失原告在庭审中明确主张4022元，法院按原告主张的金额确定，以上款项合计16922元。关于上述拆迁补偿款项是否应当归属原告的认定。对于其他生产生活资产-搬迁补偿，由于原告在合同期满后未与被告签订新的合同，租赁期限为不定期，租赁期限较短，上述费用应在出租人和承租人之间进行合理分配，法院酌定由原告与被告各分配50%，因此，被告应向原告支付拆迁补偿款8461元。原告未能举证证明存在由其加建的建（构）筑物或由其购置的不可搬迁机器设备，故法院对原告要求的建（构）筑物拆迁补偿、不可搬迁机器设备拆迁补偿不予支持。原告未能举证证明被告收取了拆迁补助费、临时安置补助费，原告要求被告支付该两项费用缺乏依据，法院也不予支持。原告要求被告赔偿承租土地使用权补偿费，该项费用是针对被告承租土地使用权的租赁期限按市场价值进行补偿，应归被告所有，原告的主张缺乏依据，法院不予支持。

第四，关于原告要求被告返还租赁定金2000元的问题。涉案的《商铺出租合约》无效，且涉案商铺已进行拆迁，因此，原告的主张于法有据，法院予以支持。

个人意见

拆迁补偿协议约定的补偿内容涉及到原告作为承租方的利益，即原告虽然不是拆迁安置的协议主体，但是不能据此否认原告应当享有的拆迁安置利益。针对原告承租的商铺内的属于原告的生产生活资产的搬迁产生的损失，原告作为该损失的实际发生一方，应当获得对应的补偿款项。关于停产停业损失归属的认定，原告作为商铺的实际使用人，因涉案商铺拆迁造成其停产停业的情况客观存在，确实造成损失。关于临时安置补偿费的认定，该费用根据评估报告可知并非对于被拆迁房屋价值的补偿，而是对被拆迁人或者房屋承租人、实际使用人因房屋被征收后至产权调换房屋或者安置房屋交付这一特定的过渡期内产生的另行租赁房屋所产生的损失或者增加费用的补偿，该补偿的利益享有对象应当包括作为商铺实际使用人的原告。