许某、陈某与金水公司房屋租赁合同纠纷之案例分析

一、案情简介

2011年9月19日,案外人宝宝公司（甲方）与金水公司（乙方）签订物业租赁合同，约定：甲方将位于某首层商铺租赁给乙方作商业项目使用；免租期自甲方租赁物取得建设工程消防验收意见书次日起算，免租期最长11个月；免租期届满之次日为起租日，乙方从起租日起向甲方计付租金，从起租日向后推算,每满12个月为一个租赁年度；租赁期限为连续15个租赁年度；该合同对租金金额详细进行了约定；物业管理费为2 元/m²/月；甲方在每月5日前把当月应收租金的租赁收据提交给 乙方，乙方在收到甲方租赁收据5日内支付租金；本合同签订十日内，乙方向甲方支付定金，从正式起租之日起作为相应卡位第一个月租金进行抵扣，抵扣剩余款项作为合同保证金，合同期满乙方未出现违约情形时，结清所有费用及租赁物移交确认后，5 日内无息退还乙方；同时双方还约定了违约责任：1.第16条第 2款：非因甲方原因而乙方迟延交付租金的，每延迟一天，应按日向甲方支付应付款项的万分之四作为违约金；拖欠租金超过 60天的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，没收保证金, 同时乙方应当赔偿甲方由此造成的损失；2.第16条第3款：因乙方原因导致合同提前解除的，甲方有权按照本条第2款处理。

2011年10月16日,宝宝公司将上述建筑物之126卡出售予许某、陈某，后办理了产权证，登记建筑面积67.16 m2, 规划用途为商业。2011年10月28日，宝宝公司、金水公司与许某、陈某三方签署物业租赁合同补充协议，约定：将2011年9月19日租赁合同项下的126卡商铺出租方由宝宝公司变更为许某、陈某，相应权利义务一同转移，租赁期限从原合同正式起租日起连续计满15个租赁年度；三方同意自宝宝公司取得建设工程消防验收意见书次日，宝宝公司将租赁物移交给金水公司起计免租期，免租期最长11个月，免租期届满次日正式起租；每月租金总额7914元；金水公司应支付两个月的租金15828元作为保证金及起租日起的第一个月租金7914元给许某、陈某（由宝宝公司在与金水公司签订的原合同约定的金水公司已向宝宝公司支付的保证金及抵扣租金中扣除，并于许某、陈某交清全部商铺购买款及相关费用后15日内直接支付 给许某、陈某）；本补充协议生效之日起，许某、陈某享有原合同中出租方全部权利，并应当履行出租方的全部义务，本补充协议没有约定的内容，由金水公司与许某、陈某继续按原合同执行，本协议与原合同一同使用，具有同等法律效力。

上述合同及协议签订后，2013年12月26日，金水公司法定代表人梁某通过其个人账户向许某支付案涉126卡商铺第二月租金7914元，后一直以相同方式支付租金至2020年11月（每月租金支付时间基本都在每月10日左右），2020年12月起，金水公司开始拖欠租金，2021年2月26日，许某、陈某提起本案诉讼。2021年3月16 日,金水公司支付了2020 年12月、2021年1月及2月的租金（该三月月租金均为9061 元）等。2021年3月23日，金水公司向许某、陈某致函，请求在2021年3月25日前签订租赁终止协议。2021年4月7日，金水公司将案涉商铺交还给了许某、陈某。庭审中，双方确认2021年3月租金数额为7307.26元、3月物业费金额为133. 86元；许某、陈某确认收取了金水公司的保 证金15828元。

金水公司系非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，其独资股东为广东金水。

二、法律分析

本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁商铺有产权证书，相应租赁行为出于当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉物业租赁合同及补充协议均合法有效。金水公司作为承租人，未及时向出租人许某、陈某支付租金的行为违约。依据租赁合同约定，拖欠租金超过60天的，出租人有权解除合同，没收保证金，本案中，承租人2021年3 月16日才支付了 2020年12月的租金，且其2021年3月23日致函出租人，请求在2021年3月25日前终止租赁协议，承租人明确了解除租赁合同的意思表示，故法院确定案涉租赁合同于 2021年3月25日解除，且承租人已支付的保证金15828元依租赁合同约定归出租人所有。金水公司对欠付2021年3月的费133. 86元无异议，故法院支持许某、陈某该物业费诉请。对于2021年3月的租金，双方确认欠付金额为7307. 26元，金水公司亦应当向出租人支付，法院予以支持。对于许某、陈某诉请的逾期支付违约金，法院认为，案涉租赁合同虽约定出租人在每月5日前把当月应收租金的租赁收据提交给承租人，承租人收到租赁收据5日内支付租金，但从金水公司的租金支付明细来看，其每月支付租金的时间基本都在每月10日左右，故法院依支付惯例，酌定2020年12月，2021年1月、2月、3月 的租金支付日期均为当月10日，金水公司2021年3月16日才支付2020年12月、2021年1月和2月租金属逾期支付，应支付逾期支付违约金；案涉租赁合同约定租金支付每延迟一天，应每日按应付款项的万分之四支付违约金，在出租人未举证证明因承租人的违约行为给其造成其他损失的情况下，法院认为该违约金约定标准过高，权衡合同的履行、出租人的预期利益及承租人 的过错程度等情况，法院酌定逾期支付违约金计算标准以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍为宜，故法院支持逾期支付违约金的具体数额为322. 57元：许某、陈某诉请的违约金超额部分，据理不足，法院不予支持。

对于许某、陈某请求金水公司补交免租期租金44494.27 元【（1-88月/180月）X7914元Xll月】的主张，法院认为，当事人因履行合同行为违约给对方造成损失的，损失应包括合同履行后的可得利益。本案中，租赁合同约定的租赁期限为15年, 在此情形下出租人给予承租人11个月的免租期，但承租人金水公司在合同履行过程中因故提前解约，并迟延支付租金，其对租赁合同的提前终止存在过错，属违约行为，由此给出租人造成了可得利益损失，该损失应由金水公司承担；因免租期的应付月租金为7914元，出租人按照承租人实际承租的月份（88月）占15 年总租赁期（180月）之相应比例诉请承租人补交免租期租金据理充分，法院予以支持。

金水公司系一人有限责任公司，广东金水公司系其唯一的法人股东，广东金水未举证证明金水公司公司财产独立于其法人股东自己的财产，故依法应对金水公司上述债务承担连带清偿责任。

对于金水公司和广东金水辩称许某、陈某既没收保证金又要求其补交免租期租金属加重其违约责任之意见，法院认为，保证金系违约金性质，免租期租金系合同完全履行后的可得利益，二者约定的合同目的并不一致，其抗辩意见据理不足，不予采纳。

三、律师建议

在租赁合同当中，如果承租方租赁合同的期限较长，出租方一般会给予一定期限的免租期，但是当承租方违反合同约定提前解约，出租方可否要求承租方返还免租期的租金？根据这一司法判例，因承租方提前解约，免租期租金也是出租方的损失，出租方可要求承租方赔偿免租期租金的损失。