李某与甲公司、乙公司商品房预售合同纠纷

一、基本案情

  2017年5月7日，李某与甲公司签订《预购书》，约定李某向甲公司购买某广场9号7座1193号商铺，总价为2867325元（2767325元+100000元），优惠一口价为2830000元（2730000元+100000元）。当天李某按照甲公司要求刷卡支付200000元，李某付款后，发现其中一笔款项100000元收款单位为乙公司。2017年11月7日，原甲公司签订《商品房预购合同》，约定李某购买案涉房产，用途是商业，建筑面积共100.63平方米，合同约定总价款为2730000元，李某应于签订本合同时预付总购房款的50%，剩余购房款在签订正式《商品房买卖合同》后10日内办妥银行按揭。2017年8月至11月期间，李某又向甲公司支付了1265000元，即李某合计向甲公司支付的购房款为1465000元。根据《商品房预购合同》第六条第1款约定甲公司应当于2017年10月31日前将该商品房交付给李某使用，但甲公司至今未将该商品房交付李某使用。因此，李某要求解除合同，并且要求甲公司增加违约金，由甲公司向李某赔偿房屋差价损失，根据核查，甲公司该楼盘一楼商铺售价约为35000元/平，李某购买的时候单价约28123元/平方米，差价损失为692032.51元。基于甲公司上述违约行为，李某多次与甲公司沟通解除合同及退款相关事宜，甲公司均不予理会。

后李某向法院提起诉讼：请求1.判令原、甲公司双方2017年5月7日签订的《商铺预购书》及2017年11月7日签订的《商品房预购合同》及其附件于2019年4月30日解除；2.判令甲公司向李某返还购房款1465000元（其中10万元的购房款由乙公司承担连带还款责任）及利息（利息从合同解除之日即2019年4月30日起计算至实际清偿之日起止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），利息暂计至2019年5月15日为3442.75元；3.判令甲公司向李某支付逾期交房违约金79696元（违约金以1465000元为基数，从2017年11月1日起，按照每日万分之一的标准，计算至合同解除之日即2019年4月30日）；4.判令甲公司向李某支付逾期签约违约金29300元；5.判令甲公司赔偿李某损失692032.51元；6.判令甲公司承担全部诉讼费用。

二、法院裁决

  一、甲公司某置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李某李某支付逾期网签备案合同违约金22561元；

  二、驳回李某李某的其他诉讼请求。

三、法律分析

 本案有主要是两个问题： 一、李某解除合同的效力问题；二、违约责任的认定问题。

关于第一个问题，法院分析认定如下：一、参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号】第47条规定“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，不予支持；反之，则依法予以支持。”，本案中，李某主张因甲公司未按合同约定在2017年12月31日前与其网签备案《商品房买卖合同》超过90天，案涉《商品房预购合同》第九条第二款第二项约定的解除条件已成就，其于2018年6月4日曾向甲公司递交了书面退房、退款的申请，该申请应视为解除通知，故自该申请提交时合同已经解除。法院认为，网签商品房买卖合同是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维护房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统；商品房预售合同是正式的商品房买卖合同的一种，1997年5月31日后可不再另签出售合同，当事人仅凭签订的预售合同也可直接办理产权登记手续。经查，在合同履行中，甲公司与李某确实一直在积极促成合同的履行，甲公司的工作人员直到2018年6月3日仍催告李某到场签约，希望能够尽早履约。由上分析可知，甲公司的逾期网签备案合同的行为比较轻微，并不影响李某取得案涉商铺所有权的合同目的实现。据此，法院认定李某主张解除合同的该项理由不能成立。二、法律设置合同解除的目的是在解决合同有效成立之后由于主客观情况发生变化，合同的履行成为不必要或不可能，如果再让合同继续发生法律效力，约束当事人双方，则不但对其中一方甚至对双方有害无益，而且很有可能会阻碍市场经济的顺利发展的问题。如果合同履行虽有一定迟延，但在合同解除前合同已经处于可履行状态，且合同的履行并不导致合同目的落空，也不会损害双方当事人的利益，则可以要求迟延一方承担一定违约责任而不是解除合同。本案中，虽然双方当事人在案涉合同中有约定，出卖人逾期网签备案《商品房买卖合同》超过90日，买受人有权选择解除合同。但从本案的具体情况看，案涉商铺在合同订立时已经进行现售备案登记、具备交付条件，从李某主张的合同解除通知日（2018年6月4日）之前，合同实际上处于可以履行的状态，就案涉合同履行中的违约行为，守约方尚可通过追究违约责任的方式得到修补，在网签备案合同障碍已经消除，合同能够继续履行，且合同尚未解除的情况下，当事人基于公平和诚实信用原则，应当继续履行合同。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，该条的适用范围应是“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”两种法定解除情形，而李某在本案中主张解除合同的理由是“甲公司未能按照《商品房预购合同》第九条第二款第二项的约定履行网签备案合同、合同约定的解除条件已成就”，可见其行使的是约定解除权，故该条在本案中不适用。综上，考虑到本案履行的具体情况，李某以甲公司逾期网签备案合同构成违约、合同约定的解除条件已成就为由要求确认合同已解除并要求返还购房款及利息、赔偿解除合同后损失的诉求，依据不足，不能成立，法院不予支持。

四、律师建议

本案中，根据《商品房预购合同》第七条规定，甲公司逾期交房的，每日应按李某已付的购房款的万分之一向李某支付违约金。同时，根据《商品房预购合同》第九条第（二）款约定，甲公司应于2017年12月31日前与李某签订并网签备案《商品房买卖合同》。但甲公司至今未与李某签订《商品房买卖合同》。根据《商品房预购合同》第九条第（二）款第2项约定：“逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，甲方按乙方已付总购房款的2%向乙方支付违约金”。李某向甲公司购买的是商铺，用于出租，合同解除后，如果甲公司按照已付总购房款的2%的标准支付违约金严重过低，根本无法弥补李某的损失。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。同时，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条规定“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。”