何某、冼某与甲房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

一、基本案情

2016年1月31日，何某、冼某与甲公司签订某市商品房买卖合同，约定：何某、冼某购买甲公司开发的某房产，房屋总价款为424285元，甲公司应在2017年3月31日前在当地建设行政主管部门办理该商品房的工程竣工验收备案手续、取得《某市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给何某、冼某；甲公司未能如期交房的，甲公司应按何某、冼某已交付房价款的0.01%的标准每日计算违约金支付给何某、冼某，自合同约定的最后交房期限的第二日起计算至实际交付之日止。何某、冼某已经按照合同约定按时足额支付全部购房款，但甲公司未在合同约定期限向何某、冼某交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。

何某、冼某向法院提出诉讼请求：1.甲公司立即向何某、冼某交付某房产；2.甲公司向何某、冼某支付逾期交付的违约金（以购房款424285元为本金，按每日万分之一，从2017年4月1日计付至甲公司实际交楼之日止）。

二、法院裁决

驳回何某、冼某的全部诉讼请求。

三、法律分析

法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系何某、冼某与甲公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。甲公司未按合同约定在2017年3月31日前取得某市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的房屋交付给何某、冼某使用，存在逾期交房的违约行为。本案的争议焦点在于何某、冼某在2020年9月6日签订的承诺书、收楼确认书是否为其真实意思表示，对何某、冼某是否发生法律约束力。

一、何某、冼某主张涉案承诺书、收楼确认书是在甲公司胁迫、威逼下签订，但没有提供证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。结合承诺书、收楼确认书记载的内容，何某、冼某已承诺“知悉正式收楼并承诺放弃追究该商品房因逾期交付、办证产生的违约责任”、“本承诺书是本人的真实意思表示，并完全清楚并同意受本承诺书的约束”等内容。故此，法院依法认定该承诺书、收楼确认书是何某、冼某的真实意思表示。

二、涉案商品房已于2020年8月17日取得某市建设工程竣工验收备案登记证，此时，涉案商品房已达到法定及合同约定的交付使用条件。在甲公司向何某、冼某寄发收楼通知书后，何某、冼某有权前往甲公司办理收楼手续，在甲公司拒绝配合交付时，何某、冼某本可选择不签订承诺书、收楼确认书，并通过诉讼等方式要求甲公司交付涉案商品房、支付逾期交房违约金以保障自身合法权益。但何某、冼某基于自身利益考量，选择签订承诺书、收楼确认书以达到当时顺利收楼的目的，作出放弃主张逾期交房违约责任的意思表示，是何某、冼某对自身权利的处分，承诺书的该项约定条款具有独立性，属于有效约定。何某、冼某在甲公司按承诺书约定交付涉案商品房后，违反承诺书之约定向甲公司主张逾期交房违约金，没有事实及法律依据，故对何某、冼某的诉讼请求，法院不予支持。

四、律师建议

“交房”具体落实在开发商按照约定通知购房者，且将房屋交与购房者初步验收的行为，凡不具备完备形式、程序的行为均不属于合格的“交房”。在这类情形中，需要重点审查开发商是否违反了合同对交房期限、程序的细节约定，且是否有免责事由。

目前的预售合同范本一般规定，开发商需在交房前的一定期限内书面通知购房者，并由购房者预留送达地址，这一程序是为了保障购房者的知情权和准备期限。因此，开发商按期交房，首先应当是以书面形式及合同约定的送达方式向购房者告知，若开发商未完整履行合同所约定的通知义务，如未以书面形式、未按购房者预留的地址或未在规定期限内告知购房者，购房者可相应延后或不收房，逾期责任由开发商承担。反之，如开发商履行了书面送达义务，收房通知已经按期到达预留地址，因购房者自身的原因未能及时阅读知晓，则应自行承担风险、责任。在举证责任方面，购房者只需主张己方没有在约定期限内收到书面交房通知，开发商如辩称未逾期，则需举证证明己方已经按期书面通知。

另外，当前实践中有部分开发商要求购房者先签署收房文件后验房，而购房者不同意，从而导致未能进行验房程序，引发纠纷，这种情况是开发商违背了交房程序，购房者当然有权拒绝，也应视为开发商未“交房”，应认定开发商承担逾期交房责任。当然，对这一事实的存在应由购房者举证证明。