一、 案件情况

     2010年3月，罗某、吴某、张某分别与A房地产开发公司签订《房屋买卖合同》，约定由三人出资1000万，以按份共有的形式全款购买A公司开发的临街铺面3间（以下简称“涉案门面”），但由于消防问题，涉案门面一直未办理竣工验收手续，不能办理房产证，双方遂另行约定，由A公司1年内解决消防问题，并于房屋竣工验收后3个月内办理好产权证，否则A公司将承担相应违约责任。其后，三人将1000万元购房款支付至A公司账户。

                  合同签订后，物业工作人员将门面钥匙交给3人，同时，3人共同出资对门面进行了简易装修并于2010年5月开始经营超市。2013年初，3人被告知，涉案门面已由A公司       又转卖给了马某、易某、王某、刘某、高某5人。据查，A公司于2012年底与马某等5人另行签订了《房屋买卖合同》，A公司法定代表人梅某收取了5人的购房款项1000余         万，并为5人办理了房屋网签、备案及预告登记。罗某等3人得知后，前往A公司了解情况，发现A公司已因资金周转问题停止经营，梅某也因职务侵占被司法机关采取强制       措施，遂立即起诉至法院并查封了涉案门面。罗某3人认为，其2010年5月就已经开始占用门面并对外经营，马某、易某等5人在购房时不可能不到现场查看情况，5人再与       开发商签订《房屋买卖合同》并办理预告登记的行为属于典型的恶意串通，要求法院判决确认A公司与马某等5人签订的《房屋买卖合同》无效，并要求A公司为罗某3人办       理房屋产权登记，截至罗某3人起诉时，涉案门面仍因消防问题尚未办理竣工验收。

二、 一审结果

     庭审中，A公司明确承认其资金周转问题进行“一房二卖”的事实，但表示，再卖给马某等5人时并未告知房屋已出售的事实，只是给他们看了涉案门面的照片，并告知门面只是暂时租给他人。马某等5人陈述，当时5人均在外地，只是看了照片，且马某与A公司法定代表人梅某是朋友关系，马某与其他4人系生意上的伙伴，基于对梅某的信任，带头与A公司签订了《房屋买卖合同》并将款项支付给梅某，并没有与A公司恶意串通，同时，A公司已经为5人办理了房屋网签、备案及预告登记，应优先保护其5人的合法权益。

          一审法院认为，罗某3人提供的证据无法证明马某5人与A公司恶意串通，同时由于涉案门面尚未办理竣工验收手续，罗某3人要求A公司为其办理产权登记的诉求客观上   无法实现，遂判决驳回了罗某3人全部诉讼请求。

三、 二审及再审结果

     本律师团队接受委托后，认为罗某3人一审提出的诉讼请求存在瑕疵，同时，一审法院的判决未最终确定房屋权属，应由二审法院应发回重审后解决权属顺位问题。二审发回重审后，我方变更了诉讼请求，要求法院判决“撤销A公司与马某5人的网签、备案及预告登记，为罗某等3人办理网签、备案及预告登记。”重审过程中，我方提出以下观点：首先，从主观上说，罗某等3人是确定的善意购买人，客观上也先行支付了全部款项并对涉案门面进行了占有及使用，而马某等5人在购买如此重要的大额资产时不详细了解情况，同时将款项支付给梅某个人而不是公司，不说与A公司恶意串通，但至少从交易习惯上说，是不符合常理且存在串通嫌疑的；其次，根据《物权法》第20条的规定（2021年1月1日起为《民法典》221条）：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度主要是防止开发商将房屋卖给购房人后，又将房屋再次卖给他人，保护的是先购房人的合法权益，对抗的是预告登记之后的买受人。本案中，罗某等3人在马某5人办理预告登记之前就已经签订了合同，并基于占有和使用而取得了涉案门面的“准物权”，从顺序上来说，马某5人办理的预告登记对罗某等3人不能产生对抗效力。后一审法院采纳了上述观点，改判撤销了A公司与马某等5人的网签、备案及预告登记，并判决A公司为罗某3人办理网签、备案及预告登记，后马某等5人上诉及申请再审，法院均维持了一审判决。

         律师提示，在购买房屋等大额不动产时，买受人应当充分考察开发商的资质、实力，及时办理预告登记手续，了解购买的房屋是否存在权利上的瑕疵（如租赁、司法       查封、抵押等情况），防止陷入纠纷，避免争议。