房屋租赁合同纠纷-案例分析

一、基本案情

2019年2月10日，甲方与乙方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于xxx的厂房出租给乙方使用；租赁期限为3年，月租金23000元，一个月为一期交付租金，每次交租提前5天，乙方应如期缴纳租金，否则甲方有权按月租每日加收5%的滞纳金。如乙方7天欠交租金，作乙方违约处理，甲方有权立即收回租房，本合同自动终止，并没收押金；甲乙双方在签此合同时，乙方交付押金69000元整，到期后乙方无拖欠相关费用及乙方在甲方的租赁地输出的相关证件予以注销，甲方无条件无利息退还乙方，合同还约定了其他条款。合同签订后，甲方交付案涉厂房给乙方使用，乙方按合同约定缴纳押金69000元。后因甲经营的厂房发生火宅波及乙经营的厂房，导致乙无法再经营。乙向法院起诉，要求解除与甲方的租赁合同，并主张甲返还押金69000元。

二、裁判结果

甲向乙返还押金69000元。

三、案件分析

甲与乙签订《厂房租赁合同》，将案涉房屋出租给乙使用，但双方未提供证据证明案涉房屋已办理建设工程规划许可证或经政府部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉《租赁合同》无效。因此，乙诉求的解除租赁合同于法无据。此外，根据“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿给对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，乙已经向甲支付押金69000元，依据上述规定，甲因承担返还责任，故乙主张甲返还押金69000元的诉求，理据充分，应予以支持。

四、律师建议

根据《民法典》及相关司法解释，如果房屋租赁合同存在以下情形之一就可能无效：1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。4、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。5、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。 6、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。7、租赁期限超过二十年的，超过部分无效。8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。