原告：甲市永进物业管理有限公司

被告：吴某

一、案件概况

2011年，吴某与甲市光明房地产开发有限公司订立《广东省商品房买卖合同》，购买甲市乙镇某商品房（以下简称该房屋），成为光荣小区业主。之后，吴某与甲市永进物业管理有限公司订立《物业管理服务协议》，约定由甲市永进物业管理有限公司为光荣小区提供物业管理服务，吴某应当按约向甲市永进物业管理有限公司支付物业费。电梯费用由吴某承担，先由甲市永进物业管理有限公司代缴，吴某应当及时返还给甲市永进物业管理有限公司。2009年至2019年期间，甲市永进物业管理有限公司依约为甲市光荣小区提供了前期物业管理服务，但吴某未依约向甲市永进物业管理有限公司支付物业费、电梯费。甲市永进物业管理有限公司多次催促吴某支付拖欠的物业费、电梯费，无果。至今，吴某尚欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物管费3011.9元未付（房屋建筑面积104.58平方米×1.2元/平方米×24月）；尚欠2015年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费用1205元未付，合计拖欠本金金额为4216.9元。鉴于上述事实，甲市永进物业管理有限公司认为：一、甲市永进物业管理有限公司与吴某建立的物业服务合同关系，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，应受法律保护，双方均应履行合同义务。二、甲市永进物业管理有限公司已依约提供物业管理服务，吴某应当依约向甲市永进物业管理有限公司支付物业费、电梯费，吴某无正当理由拒不支付相关费用，已构成违约，依法应当承担支付物业费、电梯费以及逾期付款损失的法律责任。综上所述，为维护甲市永进物业管理有限公司的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法处理。

吴某就甲市永进物业管理有限公司的主张发表如下意见：

一、甲市永进物业管理有限公司的主体不适格。原告是甲市永进物业管理有限公司，跟吴某签订协议和甲市永进物业管理有限公司历次的物业费收据上的盖章公司名称都是甲市永进物业管理有限公司光荣管理处。二、甲市永进物业管理有限公司没有依法依规使用投标中标或者政府批准的协议方式被选聘；甲市永进物业管理有限公司没有具备物业管理资质；甲市永进物业管理有限公司没有依法依规进行备案；甲市永进物业管理有限公司没有具备相应的经营权。三、甲市永进物业管理有限公司没有依法依规对本小区的物业进行承接和验收，与“甲市光明房地产开发有限公司”恶意串通侵害业主共有财产和利益。物业的承接验收，是物业服务企业承接房地产开发企业委托管理的新建房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业服务企业在承接一个物业项目并签订物业服务合同时，理所当然要对物业进行认真的清点和查验，以明确保障和维护业主的合法权益。但是，当业委会要求甲市永进物业管理有限公司公示和被查阅承接和验收的相关资料时，甲市永进物业管理有限公司拒绝（或者说不能）提供。同时经业主到甲市相关主管部门查询得知，甲市永进物业管理有限公司从未上报进行备案，属于违法违规的行为。四、甲市永进物业管理有限公司没有根据本小区物业等级依法依规进行物业服务收费定价审核和备案，其收费属于非法收费行为。五、甲市永进物业管理有限公司没有依法依规与开发商签订《前期物业服务合同》和制定小区业主《临时管理规约》。六、甲市永进物业管理有限公司伪造合法升价的假证据，甲市永进物业管理有限公司非法提高物业服务费收费标准属于非法升价。七、甲市永进物业管理有限公司没有履行合同约定、没有提供质价相符的服务、甲市永进物业管理有限公司对业主的共有物业管理不全且恶意串通侵占业主共有财产和利益。八、甲市永进物业管理有限公司私吞业主广告费和建设单位已经缴交承诺赠送业主的物业服务费。本小区按开发商的售楼广告是属于高尚小区，其广告价值肯定不菲，据统计下去步梯口有12个，电梯24部，小区的出入口2个，车库的出入口2个，物业管理公司一直都利用以上位置进行投放广告，但甲市永进物业管理有限公司锦桥物业公司从来没有把这属于全体业主的收益在小区进行公示，而物业在电梯或者其他公共地方换个灯泡或者电源的开支一样不少的进行公示。甲市永进物业管理有限公司锦桥物业公司在2019年6月初开始清拆各种广告，其行为就是想掩盖掉广告费收入，中饱私囊。根据相关法律法规小区这些投放广告的位置是公共场所和公用设施的地方，其广告收入属于全体业主共有，由于甲市永进物业管理有限公司从来没有公示广告费的收入情况，只能按照同级别的小区广告投放价格对本小区的广告费收入做一个统计（按8年计算），广告投放和出租的总收入数是3139200元。因此，吴某主张，其与甲市永进物业管理有限公司签订的《物业服务协议》无效，其无需支付物业管理费。

二、法院裁判

1、吴某应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3011.9元并支付逾期付款损失（从2018年2月1日起计算支付逾期付款损失给原告。2018年1月至2019年8月期间每月的逾期付款损失，以当月应缴物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年9月至实际付清之日止每月的逾期付款损失，以当月应缴物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）给原告甲市永进物业管理有限公司；

2、被告吴某应在本判决发生法律效力之日起十日内支付电梯费用1205元及逾期付款损失（从2020年1月1日起实际付清之日止，以1205元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）给原告甲市永进物业管理有限公司；

3、驳回原告甲市永进管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元（原告甲市永进物业管理有限公司已预交），由被告吴某负担（原告甲市永进物业管理有限公司预交的案件受理费25元同意由被告吴某直接向其支付，应由被告吴某在履行本判决时直接向原告甲市永进物业管理有限公司支付案件受理费25元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乙省丙市中级人民法院。

三、法律分析

笔者认为，本案为物业服务合同纠纷。结合双方的意见，本案争议焦点为：一、原告主体资格是否适格；二、涉案《物业管理服务协议》是否合法有效；三、原告的请求法院应否予以支持。

一、关于原告主体资格是否适格的问题。《物业管理服务协议》中“甲方（签章）”为甲市永进物业管理有限公司光荣管理处，该管理处作为原告永进物业公司的内设机构，不具有独立的法人资格。但是，由于原告甲市永进物业管理公司认可并同意以该管理处的名义与被告吴某签订《物业管理服务协议》，故该协议中甲方的权利义务应由原告永进物业公司享有和承担。现双方因协议的履行产生纠纷并诉至法院，原告永进物业管理有限公司是有权作为案件当事人参加诉讼的，也即原告主体资格适格。

二、关于涉案《物业管理服务协议》是否合法有效的问题。首先，本案中，根据原告甲市永进物业管理有限公司提交的国家企业信用信息公示系统查询结果、资质等级证书等证据显示，原告具备提供物业管理服务的资质；其次，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同受法律保护”的规定，涉案《物业管理服务协议》系原告甲市永进物业管理有限公司与被告吴某签订，应对被告产生效力。再者，被告吴某抗辩称原告不具备物业管理资质、未依法适用投标中标或政府批准的协议方式被选聘、未依法进行备案、在签订协议时存在欺诈行为且与建设单位恶意串通损害全体业主的利益，对于上述抗辩主张，经法庭调查发现，一是被告并未提供证据证明在签订协议时原告存在欺诈行为以及与建设单位恶意串通损害全体业主的行为，且2013年1月至2017年12月长达近五年期间，原告正常提供物业服务，被告亦均正常缴纳物业管理费，并未提出异议，故被告该抗辩主张没有事实依据，法院没有支持这一主张。二是被告吴某抗辩称原告甲市永进物业管理有限公司不具备物业管理资质，亦未依法适用投标中标或政府批准的协议方式被选聘，未依法进行备案，但上述行为属于行政管理性规范,不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。故《物业管理服务协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，合同各方应当严格按照约定履行合同的权利与义务，也就是说，法院认为被告吴某应按协议履行缴纳物业费的义务。

三、关于原告的请求能否得到法院支持的问题。《物业管理服务协议》签订后，原告作为物业管理企业，其职责是根据协议约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等进行维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。被告吴某已办理收楼手续，房屋已交付给被告吴某使用，原告甲市永进物业管理有限公司亦已依协议约定为包括被告在内的小区业主提供了相应的服务，被告吴某应按协议约定履行交纳物业服务费及相关费用的义务。

综上，最后法院认定，原告甲市永进物业管理有与被告吴某间成立合法有效的物业服务关系，被告吴某应补缴拖欠的物业管理费及电梯费等应缴费用。

四、律师建议

近年来，物业纠纷日益增多，业主的维权意识也日渐增强，只是在维权的过程中，还是建议广大业主采取理性合法的方式。我们在实践中就发现，有一些业主就像本案的被告吴某一样，想通过不交物业费的方式，来让物业让步，但是，不交物业费已经是违反《物业服务合同》，古人说，正人先正己，如果说，业主认为物业管理公司侵吞了小区的公共收益，可以就此向法院起诉或者通过业主大会来解聘物业，但是，如果小区物业正常提供了物业服务，物业没有违反合同的约定，那么物业管理费，业主还是应该交的，一码归一码。就本案而言，即便吴某没有交物业管理费，物业还是一直在给小区提供服务的，因此原告甲市永进物业管理有限公司要求被告吴某补缴物业管理费，是合法正当的。

本案比较值得注意的，还有合同的效力的认定问题，被告吴某主要抗辩的理由是，合同签订的前置程序性问题，吴某主张原告甲市永进物业管理有限公司在与其订立《物业服务协议》前，没有参与招投标也没有依法备案，据此，吴某主张该合同违反了法律的强制性规定，合同无效。虽然说，这一点是一个抗辩的点，但是，吴某还是没有区分管理性规范和效力性规范的区别，很多司法判例中，也都认为，没有备案不影响合同的效力，当然了，虽然说不备案不会导致合同无效，但是作为一个规范性的要求，还是建议大家要依法依规订立合同，以避免不必要的麻烦。