原告甲某诉被告乙某、第三人丙公司房屋买卖合同纠纷案例分析

案情简介：原告甲某经第三人丙中介公司介绍，与被告乙某签订《房地产买卖合同》，合同约定：被告乙某将其名下的一处房产出售给原告甲某，购房总价、定金以及付款方式，部分购房款通过银行贷款，乙某在收到全部购房款后将涉案房产交付给甲某。同时补充条款（补充条款内容与前述条款内容不一致的，以补充条款为准，）约定：1.所有交易流程、税费按出不动产证后的政策为准；2.相关手续于不动产证出来后的15个工作日内办理（包括出卖方进行赎楼，买受方申请银行按揭）；3.具体首付金额以出证后的银行评估价为准；4.买卖双方同意做组合贷款。合同还约定了其他事项。

案涉房屋为丁房产公司开发的预售商品房，乙某于2016年2月18日向该公司购买，双方签订的《商品房买卖合同》约定，乙某采取银行按揭贷款的方式分期支付购房款，丁房产公司应当在2017年11 月30日前向其交付商品房，并应当在商品房交付使用后720个工作日到产权登记机关备案。2017年11月23日，乙某办理了案涉房屋收楼手续。2018年9月4日在与甲某达成房屋买卖合同协议之后直至2019年11月11日多次向居间方丙中介公司询问办证事宜。2020 年3月23日，丁房产公司公司向乙某发出关于完善办证手续的告知书，要求其提交办证的相关资料，乙某于2020年3月25日向前述告知书上载明的地址邮寄了相关文件材料。

为加急办理案涉房屋的不动产权证书，甲某在丙中介公司的授 意下，于向其支付了12000元的加急办证费用。

经向当地自然资源局,该局函复称：一、涉案房产由丁房产公司开发建设，于2017年11月23日完成了商品房首次登记。该房屋已办理合同登记备案到买受人乙某名下，开发企业和购房人尚未向我局申请办理不动产转移登记。二、根据不动产登记相关规定，已办理首次登记的不动产在无查封及无其他限制转移的情况下，开发企业与购房人可共同向我局五是申请不动产转移登记，或由当事人持生效的法律文书单方申请办理。

甲某与乙某签订《房地产买卖合同》至起诉之日近一年半时间，仍未取得涉案房产的不动产权证，甲某将乙某起诉至法院，要求解除合同并赔偿违约金。

法院判决：驳回原告甲某的全部诉讼请求。

法律分析：本案的甲某不享有约定解除权以及法定解除权。第一，从双方的陈述来看，对于案涉房产未出不动产证，以及办理一手不动产证需要丁公司的配合的事实，甲方是清楚的，从双方签订的补充协议条款内容来看，也可以说明甲某对需等待丁地产公司办理一手房的不动产权证后再行二手房交易是持接受态度的，双方没有约定该等待期的最大限度，故在没有充分证据证明乙某怠于配合或者主动阻止丁地产公司办理一手房不动产权证的情况下，甲某认为丁公司未在其所期待的期限内办理不动产权证系因为乙某未履行办证义务而构成违约是于理无据的；第二，从合同目的的实现来看，乙某与丁公司签订的中房屋买卖合同约定的案涉房屋的出证时间为乙某收楼后的720个工作日内，乙某于2017年11月30日收楼，截至法庭辩论终结，尚未到案涉房屋的出证时间, 该事件亦应在甲某的预见范围之内，且根据当地自然资源局的复函内容，案涉房屋并不存在客观上办证不能的情况，甲某与乙某之间房屋买卖合同的目的具有实现的可能性，因此不能认定乙某构成根本性违约，即不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。

律师建议：结合本案，我们可以了解到在二手房交易相关的法律风险。首先，要核实出卖方是否取得交易房产的不动产权证，前往相关房产档案管理部门出具房产查档资料，核实待售的房产是否属于出卖人所有。其次，当待售房产尚未取得不动产时，办理二手房的不动产权证过户，若需要等待一手房不动产权证的办妥，果对于二手房的买受人取得二手房的不动产权证有时限要求，一定要约定办证时限，以便在无法办理二手房的不动产权证过户时，可以解除合同。