房屋买卖合同签订后卖方不支付房屋价款

法院认定构成根本违约

基本案情

2018年4月29日，赵xx（甲方）与李xx（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于北京市xx区xxxxx号房屋出售给乙方，双方还约定房屋成交总价1738万元。乙方应于本合同签订当日支付甲方定金10万元，乙方拟贷款80万元，除定金及贷款外的房款分三次支付给甲方，第一次于缴税前2个工作日内，乙方向甲方支付1590元通过资金存管方式划转，第二次于缴税前2个工作日内，乙方向甲方支付50万元以资金存管方式划转，第三次于缴税前2个工作日，乙方向甲方支付8万元以资金存管方式划转；双方还约定最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

合同签订当日，李xx支付定金100000元，并承诺2018年9月份准备第二次支付15900000元的房款。2018年12月份，李xx短信通知不再履行上述合同及补充协议。赵xx迫于无奈向人民法院提起诉讼，要求解除合同并承担47.6万元违约金。

法院判决结果

一、确认赵xx与李xx就北京市xx区xxxxx号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年2月18日解除。

二、自本判决生效之日起七日内，李xx支付赵xx违约金60万元。

律师解析

赵xx与李xx签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。

关于合同解除事宜。李xx在2019年1月19日向赵xx发送自拟的协议书，要求终止双方的合同。2019年2月18日，赵xx回复xx其虽未同意李xx解除合同后的赔偿方案，但赵xx明确表示同意解除合同。因此，本院认为双方合同应于2019年2月18日已解除。

关于解除合同的责任。合同履行过程中，李xx未支付房屋首付款，并已明确提出不再履行合同，已构成根本违约，由此导致合同无法履行而解除，现赵xx要求李xx支付违约金，应予以支持。关于违约金数额一节，李xx主张违约金标准约定过高，综合李xx的过错、合同履行程度，赵xx的损失等因素，对于赵xx主张的违约金，酌定60万元。