张鑫律师

辽宁省鞍山市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：辽宁xx源物业服务集团有限公司鞍山分公司。

法定代表人：徐x，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邹x，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：胡xx，女。

委托诉讼代理人：张鑫，辽宁钢城正大律师事务所律师。

上诉人辽宁xx源物业服务集团有限公司鞍山分公司（以下简称“xx源物业鞍山分公司”）因与被上诉人胡xx物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人xx源物业鞍山分公司的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉求；2.诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，依法应予改判。一、一审法院超出诉讼请求判决，违反不告不理原则。1.被上诉人诉求依据的是双方于2019年12月签订的《车辆占位管理协议》，该协议已履行完毕。被上诉人起诉第一项要求判令继续使用xx国际小区地上xxxx号停车位的权利，其诉求基于上诉人与被上诉人于2019年12月签订的《车辆占位管理协议》，该协议已于2020年12月31日到期，到期后被上诉人并未向上诉人申请续期，故双方于2019年12月签订的《车辆占位管理协议》已全部履行完毕，不存在权利义务延续的问题。2.—审判决违反自愿原则，强制双方签订新的协议，已与原法律关系无关，属于超诉讼请求审判。一审判决强制要求双方签订新的《车辆占位管理协议》，属于强制要求双方设立新的法律关系，此法律关系与被上诉人起诉要求的继续履行双方于2019年12月签订《车辆占位管理协议》无关，一审法院存在超诉讼请求审理判决的情况，侵犯了上诉人的答辩权，违反了《民法典》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”规定的自愿原则，一审判决错误。二、一审未查清案件事实，因被上诉人在合同到期后未及时与上诉人续签新的《车辆占位管理协议》，xxxx号停车位已租赁给别的业主，无法履行判决内容。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，鞍山xx国际花园小区业主委员会代表全体业主与上诉人签订了《鞍山xx国际管理委托合同》，该合同对全体业主均有约束力，上诉人基于该合同对小区公共部分进行管理，有权利将无人使用的车位再租赁给别的有使用需求的业主。因被上诉人未及时续签新的《车辆占位管理协议》，为防止车位长时间空置，造成损失，上诉人已将该车位租赁给小区内别的业主，一审判决未查明案件事实，标的物已不存在，所判决内容无法履行。三、被上诉人一审提交的证据不足以证明其向上诉人主张过缴纳续期费用的情况。被上诉人所提交的证据材料不能证明其去上诉人物业管理办公室缴纳过续期费用，其所提交的证据视频中并无被上诉人本人向我司工作人员缴纳费用的记录，无法推断被上诉人曾向上诉人主张过缴纳停车费的情况，而且上诉人不让被上诉人继续使用涉案车位，是因为双方之间的《车辆占位管理协议》已到期，被上诉人不继续缴纳续期车位费，而非被上诉人主张的上诉人不收取其费用。被上诉人还免费强占车位半年之久。四、上诉人在《车辆占位管理协议》到期后，多次提醒被上诉人续期，被上诉人却不管不问，在上诉人将车位租赁给他人后，再提起诉讼，属于无理取闹。

被上诉人胡xx辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。

胡xx向一审法院起诉请求：1、判令胡xx依法享有继续使用xx国际小区地上xxxx号停车位的权利。2、判令xx源物业鞍山分公司赔偿胡xx因车位被强行分配他人造成的损失暂定216.67元。3、判令由xx源物业鞍山分公司承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2019年1月21日，xx国际小区业主委员会(甲方)与xx源物业鞍山分公司(乙方)签订鞍山xx国际管理委托合同，合同约定：委托管理期限为五年，自2019年1月28日至2023年1月27日。合同第二十一条车位月租金为人民币100元(使用未满一个月的按：一个月计算租金)，乙方在签订合同时，需缴纳一个月车位租金、管理费和押金(押金租赁期满时退还)，以后乙方按月向甲方交纳费用。如乙方不按时交纳车位租金、管理费的，甲方有权收回车位转租出售给他人，并从押金中扣除所欠费用。车位使用费由乙方按照《鞍山市区住宅小区物业管理停车收费办法》和《住宅小区机动车地下停车收费标准》规定，由乙方向车位使用人收取，收入用于弥补物业管理成本。

2019年3月10日，xx源物业鞍山分公司(甲方)与胡xx(乙方)签订车辆占位管理协议，约定甲方将xx国际地上停车位由乙方占位使用的事宜达成一致意见。甲方车位为11#1#号地上停车位，车辆型号尼桑，车牌号码辽Ｃ×××**，车主姓名胡xx车辆颜色金色。承租方式为甲方将地上11#1#车位号由乙方占位停放车辆使用。双方同意车位占位使用费为100元/月。占位时间19年5月1日至2019年12月31日，甲方有权根据政府部门指导价或规定收费标准调整收费。协议到期后，双方又签订车辆占位管理协议，约定的车位号及车辆信息内容同上，占位时间至2020年12月31日。协议第十条约定乙方在占位使用期内必须按本协议条款的规定按时缴付管理费用，如协议到期后乙方一周内未续签协议，即被视为是自行解除本协议行为，甲方有权将该车位收回，并保留向乙方追收拖欠费用和违约金的权利。(如因特殊情况，未能如期续签协议，必须提前以书面通知或电话通知的方式征得甲方同意，在双方续签协议同时连同拖欠的费用一并付清)胡xx曾到xx源物业鞍山分公司处提出缴纳车位费，xx源物业鞍山分公司工作人员拒绝接收。

一审法院认为，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十八条规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该案中，xx源物业鞍山分公司与xx国际小区业主委员会签订的《鞍山xx国际管理委托合同》，对于xx源物业鞍山分公司与小区业主均具有约束力，合法有效。该合同内容明确约定了，xx源物业鞍山分公司有权按照《鞍山市区住宅小区物业管理停车收费办法》和《住宅小区机动车地下停车收费标准》规定向业主收取车位使用费，即xx源物业鞍山分公司与胡xx签订的《车辆占位管理协议》合法有效。xx源物业鞍山分公司、胡xx均应按照合同约定，履行双方的义务。

关于胡xx主张享有继续使用xx国际小区地上xxxx号停车位(11#1#车位)的权利一节，根据双方合同约定，胡xx有权在合同到期后一周内与xx源物业鞍山分公司续签协议，继续使用11#1#车位。胡xx在提供的证据视频中，能够证明胡xx确向xx源物业鞍山分公司提出了续签协议并向其交纳车位使用费的主张，故xx源物业鞍山分公司、胡xx应当续签上述协议，并由胡xx向xx源物业鞍山分公司交纳车位使用费用。

关于胡xx主张赔偿损失一节，因无相关法律依据，不予支持。综上，一审法院据此判决：一、胡xx与辽宁xx源物业服务集团有限公司鞍山分公司于判决生效之日十五日续签《车辆占位管理协议》，由胡xx继续使用xx国际小区地上11#1#停车位，同时胡xx应向辽宁xx源物业服务集团有限公司鞍山分公司交纳使用11#1#号停车位期间的使用费；二、驳回胡xx的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由辽宁xx源物业服务集团有限公司鞍山分公司负担。

二审中，上诉人提交停车位使用协议（地上）一份，拟证明案涉车位已经于2021年7月1日租赁给案外人孙某某，被上诉人的质证意见：对该份证据的三性均不认可，证人能够证明该车位未对外租赁，上诉人作为物业公司，可以伪造合同。被上诉人申请证人姜某1、王某出庭作证，证明二人交纳2021年车位费时，上诉人拒绝接收，强行将车位费与物业费捆绑收费，后二人出于无奈将物业费、车位费一起交纳，二位证人提交了同时交纳物业费、车位费的物业管理专用收据、2021年车辆占位管理协议，上诉人的质证意见：没有捆绑收费，其他证据没有意见。被上诉人申请证人姜某2、黄某、孙某、蒋某、李某出庭作证，拟证明案涉车位没有另行租赁他人，上诉人的质证意见：上述证人证言不能证明案涉车位未租赁给孙某某。以上证据如何采信下面予以论述。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院是否超出被上诉人胡xx的诉请进行判决；二、一审法院判决上诉人与被上诉人续签《车辆占位管理协议》是否违反自愿原则、是否正确。针对上述争议焦点，本院分述如下：

关于争议焦点一，被上诉人胡xx一审起诉要求判令被上诉人依法享有继续使用xx国际小区地上xxxx号停车位的权利，其继续使用停车位的权利需通过续签合同实现，故一审法院在查明本案事实的基础上判令双方续签合同未超出当事人的诉请。

关于争议焦点二，本案双方签订的《车辆占位管理协议》约定，胡xx在占位使用期内必须按协议条款的规定按时缴付管理费用，如协议到期后胡xx一周内未续签协议，即被视为是自行解除本协议行为，xx源物业鞍山分公司有权将该车位收回。关于被上诉人是否在协议到期后一周内未续签协议自行解除协议一节，被上诉人提供的业主与上诉人工作人员的微信通话记录、相关人员交费视频证据及二审期间被上诉人提交的证人证言等证据，能够证明被上诉人在规定的期限内已经向上诉人提出了续签协议及交纳车位占位使用管理费的主张，未能续签协议的原因在于上诉人方，按照法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，按照双方协议，被上诉人有权要求续签协议，故一审判决双方续签《车辆占位管理协议》，由被上诉人继续使用xx国际小区地上11#1#停车位并不违反自愿原则亦并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出已将该车位租赁给孙某某，一审判决未查明案件事实，标的物已不存在，判决内容无法履行一节，经查，二审期间除五名证人证明案涉车位长期无人使用外，上诉人一方亦自认孙某某因为胡xx及其母亲阻拦的原因，已将案涉车位退租，孙某某所交租金上诉人已经通过现金方式退还，故本案的判决内容不存在无法履行的情形，对于上诉人的该项上诉主张本院不予支持。

综上所述，上诉人xx源物业鞍山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人辽宁xx源物业服务集团有限公司鞍山分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　廖xx

审判员　　王xx

审判员　　宋　x

二〇二一年十二月二十二日

书记员　　王某某