邓发春律师

律师观点分析

上诉人李XX因与被上诉人罗XX、严XX、罗XX、林XX，一审第三人庞XX房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，于2018年2月9日依法组织询问了当事人，上诉人李XX及其委托诉讼代理人邓XX，一审第三人庞XX及其委托诉讼代理人欧XX到庭参加询问。被上诉人罗XX、严XX、罗XX、林XX经本院传票传唤无正当理由不到庭参加询问，也没有提交书面答辩意见。本案现已审理终结。
李XX上诉请求：撤销一审判决第二项，判令被上诉人将位于北海市铜鼓岭东区房屋权属（房产证、土地使用证）办理到上诉人名下，办理房产证、土地使用证的一切费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人将房屋出售给上诉人，收取了上诉人的房款，并将房屋实际交付给上诉人后，又将房屋抵押给第三人，该抵押行为违反国家法律规定，该行为无效。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，被上诉人应当依照合同的约定，将房屋过户到上诉人名下。
被上诉人罗XX、严XX、罗XX、林XX经本院传票传唤无正当理由不到庭参加询问，也没有提交书面答辩意见，视为放弃诉讼权利。
一审第三人庞XX述称，上诉人主张抵押行为无效不成立：涉案房屋的抵押，经相关部门办理登记手续；被上诉人于2014年5月将涉案房屋抵押给一审第三人，抵押在前，上诉人与被上诉人买卖房屋在后；一审第三人办理抵押登记时不知被上诉人将房屋转让，不存在一审第三人与被上诉人串通。一审第三人善意取得抵押权对涉案房屋享有优先受偿权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李XX向一审法院提出诉讼请求：一、原告与四被告双方于2015年1月27日签订的关于北海市铜鼓岭东区XX房屋买卖的《合同书》合法有效；二、四被告将位于北海市铜鼓岭东区房屋权属（房产证、土地使用证）办理到原告名下，办理房产证、土地使用证的一切费用由被告承担。
一审法院认定事实：位于北海市铜鼓岭东区权证（2014）字第024498号、北房权证（2014）字第024501号、北国用（2015）第B66806号】系登记在被告罗XX、严XX名下的房产。2015年1月27日，原告（乙方）与被告罗XX（甲方）签订《合同书》一份，载明的内容为：“甲方：现有一栋建于北海市铜鼓岭东区占地面积60㎡总建5层301.4㎡楼房，愿意壹佰贰拾陆万捌仟元整（XXX元）卖给乙方。乙方：愿意先付定金贰万元整（2万）同柒拾万元整（70万）人民币，要求在2月办理好所有相关手续到本人名下，余下金额待2015年4月之内一次性付清给甲方，甲方包过户一切费用。甲乙双方：同意以上协议要求。合同：一式2份。”该合同尾部“签名”处有被告罗XX、严XX的签名及捺印，被告林XX、罗XX在合同尾部空白处签名捺印，内容系“母亲林XX协助，父亲罗XX”。2015年1月4日，原告向被告林XX支付该房屋定金2万元，被告林XX收款后出具内容为“铜鼓岭东区XX林XX屋主收到买主李XX交来订金贰万元整。”的收据一份交由原告收执，同月15日，原告又向被告罗XX转账支付70万元，被告罗XX收款后出具内容为“今收到李XX交来买房款人民币柒拾万元整（￥700000.00）。”的收条一份交由原告收执。庭审中，原告称被告于2015年2月8日将房屋交付给原告，并由原告使用至今。因被告至今尚未将房屋所有权过户给原告，原告为此诉至该院，提出上述诉讼请求。2014年5月13日，被告罗XX、严XX与第三人签订《借款合同》一份，约定被告罗XX、严XX向第三人借款60万元，借款期限自2014年5月13日起至2014年6月13日止等内容。同日，第三人向被告罗XX、严XX转账支付了60万元，被告罗XX、严XX向第三人出具内容为“今收到庞XX交来借款人民币陆拾万元整（￥600000.00元），借款期限2014年5月13日起至2014年6月13日止。此据为证！”的借据一份。2015年3月1日，被告罗XX又向第三人出具内容为“今收到庞XX交来借款人民币拾肆万元整（￥140000.00），借款期限2015年3月1日起至2015年4月30日止。此据为证！”2015年4月3日，被告罗XX、严XX与第三人签订合同编号为201501号的《借款抵押合同》一份，约定的被告罗XX、严XX向第三人借款的金额为74万元，借款期限自2015年4月3日起至2015年7月1日止，被告罗XX、严XX以自有的位于北海市铜鼓岭东区房屋作为抵押物等内容。2015年4月15日，被告罗XX、严XX与第三人在北海市房地产交易中心办理了上述编号为201501号的《借款抵押合同》项下的位于北海市铜鼓岭东区房屋的《北海市房地产抵押权登记证明书》，证明书证号为北房地交押字[2015]第06748号。2015年7月27日，第三人向该院起诉被告罗XX、严XX请求归还上述借款，该院于2015年10月26日作出（2015）海民二初字第650号民事判决书，判决被告罗XX、严XX应当偿还借款74万元及相应利息。该判决已发生法律效力，第三人已向该院申请强制执行。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告罗XX、严XX签订的有关房屋买卖的《合同书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，虽然未办理物权登记，但不影响合同的效力，双方存在合法有效的房屋买卖合同法律关系。而第三人与被告罗XX、严XX之间存在的是民间借贷法律关系，并已就约定的抵押物在不动产登记部门进行了抵押登记，形成了担保借款法律关系。该院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，在房屋买卖合同签订后，买卖双方并未到不动产登记部门进行相应的物权登记，因此该房屋买卖关系并不发生物权上的效力，不能对抗善意第三人已进行物权登记的抵押权。原告并无证据证实第三人与被告存在恶意串通设置抵押权的行为，第三人与被告罗XX、严XX之间存在真实合法的抵押担保借款关系，在抵押物权尚未消灭的情况下，原告因此请求被告过户房屋尚不具备条件，该院不予支持。虽然被告罗XX、林XX在《合同书》上签名捺印，但被告罗XX、林XX既不是房屋的所有权人，也不是合同权利义务的相对人，原告请求被告罗XX、林XX履行过户义务没有法律依据，该院亦不予支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告李XX与被告罗XX、严XX于2015年1月27日签订的《合同书》合法有效；二、驳回原告李XX的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。二审另查明：本案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》分别于2014年5月19日和2015年3月3日办理登记至罗XX、严XX名下；李XX已将涉案房屋的购房余款548000元存入北海市海城区人民法院账户；罗XX、严XX与庞XX于2014年5月13日签订的《借款合同》约定用本案房屋作抵押，但没有办理抵押登记；本院审理李XX与庞XX、罗XX、严XX案外人执行异议之诉一案于2018年4月17日作出的（2018）桂05民终107号民事判决认定：罗XX、严XX于2015年1月27日将北海市铜鼓岭东区房屋转让给李XX，双方签订房屋买卖合同时该房屋并不存在抵押登记或被查封的情形，合同约定罗XX、严XX应于2015年2月将房屋所有相关手续办理至李XX名下并承担一切过户费用，李XX于2015年4月之内将购房余款一次性付清给罗XX、严XX，但罗XX、严XX作为房屋过户登记义务人，在该房屋的《国有土地使用权》于2015年3月3日办理到其名下完全具备过户登记条件后并没有办理过户到李XX名下，而是在2015年4月3日与庞XX签订《借款抵押合同》，约定以该房屋作借款抵押，并于同年4月15日办理了抵押登记手续，李XX在约定应付购房余款期限2015年4月底前催促罗XX、严XX办理房屋产权过户登记均为合理期限，但罗XX、严XX在该期间内却将涉案房屋为他人设置抵押权，人为地设置了房屋过户登记的障碍，罗XX、严XX存在明显的恶意毁约行为，而李XX在合同履行中并未有违约行为，李XX不存在因怠于行使物权登记请求权而致使房屋被用于抵押借款的过错行为，房屋未能办理过户登记并非李XX自身的原因所致，李XX对该房屋享有的民事权益符合法律规定的保护条件，依法享有排除法院强制执行的物权期待权，一审法院以李XX与罗XX、严XX之间的房屋买卖关系属于债权范畴不能抵抗抵押优先受偿权以及李XX存在怠于行使物权登记请求权的过错行为为由，认定李XX不享有排除法院强制执行的民事权益，有失妥当，依法予以纠正；遂依法判决不得执行广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2016）桂0502执101号之一执行裁定书查封的罗XX、严XX名下位于北海市铜鼓岭东区房屋。
本院认为：本案房屋的所有权人是罗XX和严XX，2015年1月27日签订买卖该房屋《合同书》的卖方应为罗XX和严XX，买方为李XX。罗XX和林XX虽然在《合同书》上签名捺印，但依法不是该合同的当事人，一审判决认定罗XX和林XX既不是房屋的所有权人，也不是合同权利义务的相对人，李XX对罗XX和林XX的诉讼请求没有法律依据，判决不予支持正确。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一、第二项和第一百八十七条的规定，用建筑物和建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权自登记时设立。李XX与罗XX、严XX于2015年1月27日签订房屋买卖合同时本案房屋并不存在抵押登记或被查封的情形，罗XX、严XX依法可以转让该房屋给李XX。罗XX、严XX与庞XX于2014年5月13日签订的《借款合同》虽然约定了用本案房屋作抵押，但并没有办理抵押登记，依法并未设立抵押权。庞XX认为被上诉人于2014年5月已将涉案房屋抵押给一审第三人，一审第三人于2014年5月享有涉案房屋抵押权，抵押在前，上诉人与被上诉人买卖房屋在后，该主张与法院查明的本案房屋买卖在先、抵押在后的事实不符。李XX与罗XX、严XX于2015年1月27日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。合同双方当事人应依法全面履行合同义务。李XX已经履行支付购房款义务且在合同履行中没有违约行为。而罗XX、严XX作为房屋过户登记义务人，在收取李XX72万元购房款将房屋交付给了李XX后，并没有按合同约定履行房屋产权过户义务，在本案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》分别于2014年5月19日和2015年3月3日办理登记至罗XX、严XX名下完全具备过户登记条件后也并没有将该房屋产权办理过户登记到李XX名下，而是在2015年4月3日与庞XX签订《借款抵押合同》，约定以该房屋作借款抵押，并于同年4月15日办理了抵押登记手续（北房地交押字[2015]第06748号），罗XX、严XX的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。本院于2018年4月17日作出（2018）桂05民终107号终审民事判决认定李XX对本案房屋享有的民事权益符合法律规定的保护条件，依法享有排除法院强制执行的物权期待权，依法判决不得执行广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2016）桂0502执101号之一执行裁定书查封的罗XX、严XX名下位于北海市铜鼓岭东区房屋。因此，在罗XX、严XX履行将该房屋产权办理过户登记到李XX名下的合同义务并非不可能的情况下，不能免除罗XX、严XX该合同义务。由于该房屋于2015年4月15日被罗XX、严XX用于登记设立抵押权作为罗XX、严XX与庞XX之间的《借款抵押合同》的抵押，而李XX上诉主张该抵押无效的问题，不属于本案李XX与罗XX、严XX之间房屋买卖合同纠纷审理的范围，因此，罗XX、严XX应在该抵押权依法注销登记后将该房屋权属（包括房屋所有权和土地使用权）办理过户登记到李XX名下，办证一切费用由被上诉人罗XX、严XX承担。一审判决李XX与罗XX、严XX于2015年1月27日签订的房屋买卖合同合法有效正确，但以李XX请求罗XX、严XX过户本案房屋尚不具备条件为由判决驳回李XX要求罗XX、严XX继续履行房屋产权过户并承担相应费用合同义务的诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上所述，李XX的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1053号民事判决第一项；
二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1053号民事判决第二项；
三、被上诉人罗XX、严XX应当在北海市铜鼓岭东区房屋抵押权（北房地交押字[2015]第06748号）依法注销登记之日起三十个工作日内将该房屋权属（包括房屋所有权和土地使用权）办理过户登记到李XX名下，办证一切费用由被上诉人罗XX、严XX承担；
四、驳回上诉人李XX的其他诉讼请求。
一审案件受理费8240元，减半收取4120元（李XX已向一审法院预交），由上诉人李XX负担1030元，被上诉人罗XX、严XX负担3090元；二审案件受理费8240元（李XX已向二审法院预交），由上诉人李XX负担2060元，被上诉人罗XX、严XX负担6180元。由本院退还二审案件受理费6180元给上诉人李XX。
本判决为终审判决。