刘佳律师

未办产证的私房，临时土地证载明的使用权人可参与分配征收利益

一、案情简介：

本案原告：赵A、赵B、赵C。

本案被告：赵乙、李某、赵D。

人物关系：赵某与钱某婚后生育赵甲、赵乙两子，赵甲与孙某婚后生育赵A、赵B、赵C三子女，赵乙与李某系夫妻关系，赵D系二人之女。赵某1966年去世，钱某1983年去世，孙某2006年去世，赵甲2012年去世。

居住及户口情况：原先赵某、钱某、赵甲、赵乙在该房屋内居住，户籍也在该房屋内。1958年赵甲去湖北参加建设农村，户籍迁出至湖北，之后一直在湖北工作生活。原告赵A、赵B、赵C在湖北出生，户口不在系争房屋。

房屋征收时被告赵乙、李某、赵D户籍在系争房屋内，居住至2000年之后赵乙将房屋出租，租金由赵乙收取。

房屋情况：系争房屋位于上海市杨浦区，无产权证，系赵某与钱某解放前自建，原房屋一层，1979年赵乙申请翻修，由一层翻修为两层。1985年房屋普查登记的所有权人为赵乙，房屋两层，建筑面积44.5平方米。

1989年1月，赵甲、赵乙申报土地使用权并于1990年获得证号沪地杨临（XXXXXX）号土地使用证。《上海市国有土地使用权申报登记表》记载土地使用户名赵甲、赵乙。使用权来源及共有情况记载“于解放前居住在此。原户主赵某钱某夫妇双亡，由其子赵甲、赵乙申报”。

征收补偿情况：2020年7月，赵乙与征收单位签订补偿协议，认定私房，面积44.5平方米，被征收人为赵乙。征收补偿款5518260元：评估价格2174359元、价格补贴646113元、套型面积补贴725970元，其他奖励、补贴1948500元，装潢补贴23318元。未认定居住困难户。

诉前协商：2021年2月，身在湖北的赵A、赵B、赵C从网上得知系争房屋已经拆迁，征收补偿款已经发放，随即与赵乙、李某、赵D联系，协商分割征收补偿款，无奈赵乙、李某、赵D认为“动迁组”已经根据“85普查”认定被征收人仅为赵乙一人，该补偿款应为赵乙一人所有，其他人无权分配。故赵A、赵B、赵C委托本人代为诉讼，要求分割系争房屋的征收补偿利益。

二、原告观点

1、系争房屋系私房，最初是赵某、钱某自建，最初产权人应为赵某与钱某。

2、1979年房屋是赵甲、赵乙共同出资翻修，赵乙仅作为家庭代表提出申请。

3、1990年11月办理的土地使用证，土地使用户名为赵甲、赵乙。根据房地一体的原则，该房屋应为赵甲、赵乙继承所得，三原告作为赵甲的法定继承人，有权分得房屋征收补偿款的二分之一。

4、该房屋没有产权证，“85普查”认定的所有权人仅为该房屋的实际居住人。

三、被告观点

1、本案系争房屋原是父母的老房子，1979 年赵甲申请翻建，办理翻建手续，将原房屋推翻重建。85普查时登记的权利人是赵乙，赵甲与三原告与系争房屋并无关联。

2、征收补偿协议认定的系争房屋的权利人是赵乙，并没有赵甲，现原告称赵甲也是房屋权利人，那么原告应该先提起行政诉讼推翻征收补偿协议。

3、该土地使用证为临时使用证，不能凭土地使用证认定房屋产权人。

四、法院判决

 本案系争房屋原系赵甲、赵乙父母的私房，后由赵甲申请翻造，房屋翻造后申请的土地使用证的权利人是赵甲、赵乙两人。综合考虑房屋的来源、翻造情况以及土地使用证的情况，对系争房屋的征收补偿利益应由赵甲、赵乙享有。现赵甲已经去世，故应由三原告享有赵甲应有的份额。三原告及赵乙所享有的征收补偿款的具体金额，需综合考虑，酌情予以分配。最终法院确定三原吿享有征收利益1,700,000元，被告赵乙享有征收补偿利 益3,818,260元。

案件评析：

征收案件的争议焦点往往集中于动迁利益由哪些人分配，怎样分配。

本案系争房屋没有产权证具有一定的特殊性，没有产权证的私有房屋在征收过程中征收实施单位一般会根据土地证来认定被征收人，没有土地证的情况下根据“85普查”登记的权利人来认定被征收人。本案中，被告未向征收实施单位上交土地证，征收实施单位也未主动查明土地证情况，最终按照“85普查”登记的所有权人来认定被征收人。

但经律师调查取证，该房屋曾经办理过临时土地证。并且《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民〔2020〕4号）就“有的被征收私有房屋因历史原因仅有临时土地证，征收单位与被安置人代表签订补偿协议，没有明确被安置人范围，临时土地证记载的人员能否据此主张是被安置人？”这一问题有明确的解答：“虽然临时土地证并非不动产权利的登记凭证，但可表明持证人使用该土地曾获得相关部门认可。基于城市房屋房地合一的原则，一般可采信临时土地证登记的权利主体。但当事人有证据证明临时土地证记载的权利人与真实权利人不一致的除外。”

上海高院的会议纪要也对此类案件是否需要行政诉讼作出了明确答复：“若被安置人对部分产权人与征收单位签订的征收补偿协议没有异议的，民事审判应依法予以处理。”

根据上海高院的会议纪要结合本案，原被告均表示认可征收补协议的效力，故本案系争房屋的临时土地证记载的人员应当享受征收补偿利益，但征收补偿利益的分配，法院一般会参考房屋的来源、翻建、居住等情况来酌情分配。

本案中，法院认为该房屋系赵甲、赵乙父母的私房，并未采信“85普查”记载的房屋所有权人。法院综合考虑房屋的来源、翻造情况以及土地使用证的情况，确定三原告享有征收利益1,700,000元。最终原被告双方均未上诉。

（本案例由刘佳律师根据亲办案例编写，仅供参考，不能类推适用，名字均为化名。转载请注明出处）