原告甲诉被告乙宅基地使用权纠纷

基本案情

原告甲与被告乙签订《转让住宅地使用权合同书》。后原告曾向法院提起诉讼，经法院确认该《转让住宅地使用权合同书》无效。合同无效后，被告乙基于该合同取得的宅基地及使用权应当返还给原 告，由于涉案土地上所建造房屋及附属设施不宜拆除，根据房屋跟随土地一起转移原则，房屋应当一并返还。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起本诉，请求法院一、判令被告乙立即返还位于XX市X区XXX号宅基地的土地、土地使用权、地上建筑物及附属设施；二、判令本案全部诉讼费用由被告乙承担。被告辩称这转让宅基地使用权合同虽被确认无效，但转让行为仍是双方的真实意思表示，且地上建筑物是被告出资建造并持续占用使用二十余年，直至周边房价高涨且房屋即将拆迁的今天，原告却违反诚实信用原则，以合同无效为由，侵害被告的合法利益。

法院裁决

依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订版）第二条、第四十一条的规定，判决如下：

被吿乙于本判决生效之日起三十日内向原告甲返还位于XX市X区XXX号宅基地的土地使用权及地上建筑物。案件受理费，由被告乙负担。

法律分析

原、被告签订的《转让住宅地使用权合同书》经生 效判决确为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”原告要求被告返还案涉宅基地使用权，符合法律规定。关于案涉土地上的建筑物及附属设施，虽由被告乙出资所建，但因宅基地使用权应予返还，而地上建筑物及附属设施不宜拆除，根据“房地一体”原则，要求“房随地走”，因此地上建筑物及附属设施应随宅基地使用权一同返还原告。

个人感受

合同一般强调的是合同双方当事人的意思自治、私法自治，但这种自由也不是无限度的，只有合法有效的合同才能产生当事人意欲发生的法律拘束力。《民法典》规定以下情形将会导致合同无效：1.违反法律、行政法规的效力性强制性规定的；2.违反公序良俗；3.行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的；4.行为人与相对人以虚假的意思表示实施的；5.无民事行为能力人实施的或限制民事行为能力人超出其能力范围以外所实施的。本案宅基地使用权转让合同正是由于违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关效力性强制性规定的而被法院确认为无效。合同如出现前述无效情节，即此合同自始无效、当然无效，且该情形不受诉讼时效限制，任何人任何时间提出确认无效申请的，法院都将受理并依法作出认定。

综述，我们订合同前，除了对合同条款字字必究外，还要注意其是否存在有影响合同效力的情形。