李忠民律师

申请人： 张x堂，男，汉族
委托代理人： 李忠民 陕西仁和万国律师事务所律师。

被申请人：陕西xx置业有限公司。

法定代表人： 王x兵， 该公司总经理。

案 由：商品房买卖合同纠纷

西安仲裁委员会根据申请人张x堂（下称申请人）与被申请人陕西xx置业有限公司（下称被申请人）签订的合同编号为 2012一1-06号，2012-1-07号商铺认购书，两份商铺认购书第四条均约定争议提交西安仲裁委员会仲裁，本委于2015年11月4日受理了双方当事人之间的商品房买卖合同纠纷一案。

本会依据《西安仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《规则》）向双方当事人送达了开庭通知，仲裁申请书副本，《仲裁规则》、《仲裁员名册》等材料。

本案根据《规则》的规定，申请人在仲裁员名册中选定陈xx担任本案仲裁员，被申请人在指定的期限内没有选定仲裁员；仲裁委员会主任根据《仲裁规则》的规定，指定杨xx为首席仲裁员、杜xx为仲裁员。上述三位仲裁员组成仲裁庭审理本案，曲xx担任本案记录员。

仲裁委给被申请人通过快递方式发送仲裁相关法律文书，但因被申请人找不到，无法送达相关法律文书，故仲裁庭以公告方式向被申请人送达相关法律文件及开庭时间。仲裁庭于2016年5月3日在本会不公开开庭审理本案，被申请人未到庭，申请人及委托代理人李律师到庭参加了庭审，仲裁庭在被申请人缺席的情况下审理了本案。庭审中，申请人提出了仲裁请求，向仲裁庭提供了相关证据，仲裁庭进行了相关调查，核实了有关证据材料，申请人做了最后陈述。本案已审理终结。

现将本案案情、仲裁庭意见，裁决表述如下：

案　　　情

申请人称，申请人于2012年6月15与被申请人陕西xx置业有限公司签订了房屋买卖合同（商铺认购书）两份，合同约定申请人一次性向被申请人交清购房款165万元，购得位于西安市xx路40号xx公寓x层xx号和x层xx号商铺，还约定如被申请人一年内不能交付房屋承担购房款年12%的违约金，又约定如本合同出现争议由合同签订地仲裁委员会受理。合同签订后，申请人依约一次性交清了购房款，被申请人未交付所购房屋，而是由被申请人反租经营，至2013年以来，被申请人因违约已承担违约责任。截止2015年6月15日，被申请人做情况说明欠租金和违约金479363.91元，2015年7月15日付300000元，欠179363.91未付。2013年被申请人曾向西安仲裁委员会申请解除与申请人的合同，未能解除，该次仲裁程序以被申请人撤回申请为结。另查，被申请人拥有西安房地局颁发的房产大证，只是未分割办理小产权证，被申请人一直占用该商铺出租并赚取高额的商铺出租租金。申请人认为，申请人与被申请人缔结的房屋买卖合同属于有大证的房屋，被申请人拥有完全产权，申请人依约缴纳了全款，被申请人有义务向申请人交付所购房屋，然被申请人连年占用赚取高额商铺租金，人为原因造成不能交付，属于严重违约行为。 申请人的仲裁请求如下：一、请求依法确认房屋买卖合同有效。二、被申请人向申请人交付所购商铺房屋。三、被申请人向申请人支付拖欠房租费 109363.91元，计至2015年11月15日。四、被申请人承担迟延交房违约金269735元，计至2015年11月15日。

被申请人未到庭亦未提交书面答辩意见。

申请人提供的证据材料有：

证据一，商铺认购书（2012-1-06,2012-1-07).证明1,合同依法成立并生效。2,被申请人应于2013年6月14日前为申请人办理产权登记手续并向其交付商铺。3,违约金为购房款的12%.4,申请人在商铺交付后第一年收益应为13%,第二年收益应为14%,第三年收益应为15%,截至今日被申请人的持续违约行为造成申请人实际应得收益的损失。

证据二、收款收据两张。证明1、申请人依约一次性向被申请人支付购房款1652979元。2、申请人严格按照约定履行合同。

证据三，补充协议一。证明1,2013年6月15日至2014年6月15日被申请人应承担购房款14%的违约金。2、被申请人构成违约。

证据四、补充协议二。证明1,2014年6月15日至2015年6月15日被申请人应承担购房款14%的违约金。2、被申请人构成违约。

证据五、情况说明。 证明1,被申请人愿意承担违约责任。2、被申请人欠申请人违约金479363.91元，目前尚欠179363.91元。3,被申请人应赔偿申请人经济损失， 即适用预期利益赔偿规则，赔偿申请人预期可得利益。

证据六、通知。证明1、被申请人承认与申请人签订的商铺买卖合同有效。2、被申请人应承担违约金及给申请人造成的损失已成事实。

证据七、房屋产权证书。证明申请人当初购房时大证已经办好，所购房屋五证齐全。

被申请人未到庭进亦未提交书面证据材料。

仲裁庭经审理查明：

2012年6月15日，申请人和被申请人签订了2012-1－06号及2012-1-07号《商铺认购书》。约定申请人购买被申请人开发的位于西安市雁塔区xx路40号现定名为xx公寓x层xx号及x层xx号两套商铺。2012-1-06号及2012-1-07号两份《商铺认购书》认购书与本案有关的约定如下：双方2012年6月15日签订的《商铺认购书》约定甲方交付乙方商铺后，与乙方签订委托经营合同，并保证第一年13%,第二年14%,第三年15%的收益，每三年一签，到期根据市场情况重新评估，续签新的委托合同。

争议解决方式约定，在合同履行的过程中发生争议，由双方当事人友好协商解决，如协商无效，可通过合同签订所在地的仲裁委员会申请仲裁。

《补充协议》与本案有关的约定如下：

双方2013年6月18日签订的《补充协议》约定，在原合同第三条第2款之规定的12%违约补偿提高到14%,时间从2013年6月15日至2013年12月15日，其他条款不变。如在2013年12月15日分割手续办不好，可据实延期办理至2014年6月15日，违约金按14%计算，如再延期，则双方另行协商违约金比例和办法。双方2014年6月15日签订的《补充协议》约定，在原合同第三条第2款之规定的12%违约补偿提高到14%,时间从2014年6月15日至2015年6月15日，其他条款不变。

如在2013年12月15日分割手续办不好，可据实延期办理至2014年6月15日，违约金按14%计算，如再延期，则双方另行协商违约金比例和办法。

双方2014年6月15日签订的《补充协议》约定，在原合同第三条第2款之规定的12%违约补偿提高到14%,时间从2014年6月15日至2015年6月15日，其他条款不变。

如在2013年12月15日分割手续办不好，可据实延期办理至2014年6月15日违约金按14%计算，如再延期，则双方另行协商违约金比例和办法。

二，2012年6月15日申请人向被申请人支付xx公寓x层xx号购房款969917元，支付xx公寓x层xx号购房款683062元，申请人已按合同约定履行了支付全部房款的义务。被申请人已向申请人出具了收款收据，证实该款项已经收到。

三，申请人已与被申请人签订《商铺认购书》，《商铺认购书》中包含了委托经营的内容，申请人已取得房屋出租收益，可以认定被申请人在签订 《商铺认购书》时已向申请人交房。

四、被申请人在2015年6月25日后向申请人支付了 300000元的违约金及赔偿款。

仲裁庭所确认的上述事实，有申请人提交的商铺认购书、收款收据、补充协议，情况说明、通知、房屋产权证、庭审笔录等相关资料佐证。上述证据已经仲裁庭的审查，足以认定上述事实，仲裁庭予以采信。

仲裁庭意见

根据上述查明的事实，依照有关法律法规的规定，仲裁庭形成以下意见：

一、该商铺认购书是否有效。

根据本仲裁庭查明的事实，2012年6月15日申请人与被申请人签订的2012-1-06及2012-1-07号《商铺认购书》对申请人所购买的商铺位置、建筑面积、单价等内容均作了约定，该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且申请人已经按照认购书约定交付相应认购款，该协议应当认定为商品房买卖合同。

根据我国《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关内容，被申请人在出售商铺前已经取得了房屋产权证书，且签订《商铺认购书》时，申请人与被申请人双方意愿表达真实，合同约定内容合法，据此，本仲裁庭认为，该协议有效，并对协议双方具有约束力。

二，合同约定委托经营条款，委托经营合同每三年一签，到期根据市场情况重新评估，续签新的委托合同。现双方约定的三年委托经营期限已满，双方没有续签新的 《委托经营合同》，申请人要求被申请人交付所购商铺房屋的要求应当予以支持。

三、被申请人出具的情况说明认可截止2015年6月15日欠申请人违约金479363.91元，之后，被申请人向申请人支付了 300000元，尚欠 179363.91元。 被申请人应向申请人支付拖欠违约金179363.91元（算至2015年6月15日）。

四、双方并未约定2014年6月15日后，未办理房产证应支付违约金，所以申请人主张的2015年6月15日至2015年11月15日的违约金本庭不予支持。

五、鉴于在申请人申请仲裁前被申请人仍然对申请人所购买的房屋享有对外出租收益的权益，且申请人对房屋并未占有、使用，所以申请人主张的2015年6月15日至2015年11月15日期间的房租收益103311元本庭予以支持。

裁  决

基于上述意见，仲裁庭依据《中华人民共和国仲裁法》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第ニ百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，裁决如下：

一、申请人张x堂与被申请人陕西xx置业有限公司签订的商铺认购书有效。

二，陕西xx置业有限公司自收到本裁决书之日起10日内向申请人张x堂交付所购商铺房屋。

三、被申请人陕西xx置业有限公司自收到本裁决书之日起10日内，向申请人张x堂支付拖欠房租109363.91元。

四、被申请人陕西xx置业有限公司自收到本裁决书之日起10日内，向申请人张x堂支付拖欠违约金179363元。

五、驳回申请人张x堂其它仲裁请求。

六、本案仲裁费用：14472元、公告费800元，共计15272元。（申请人张x堂已预交），由被申请人陕西xx置业有限公司承担。被申请人陕西xx置业有限公司在履行上列裁决内容时，一并给付申请人张x堂。

上述给付款项，若被申请人陕西xx置业有限公司未按本裁决书规定的期限内向申请人张x堂支付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

注意：2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止，该文仅代表当时案件适用法条，不证明当下同样情况下也是一样适用，有需要法律需求帮助，建议直接咨询律师。