李忠民律师

基本信息

审理法院： 西安市莲湖区人民法院

案　　号： （2018）陕0104民初5928号

案件类型： 民事

案　　由： 房屋买卖合同纠纷

裁判日期： 2018-12-05

法　　官：  赵某某

审理程序： 一审

原　　告： 袁某峰

被　　告： 张某龙

当事人信息

原告：袁某峰，男。

被告：张某龙，男。

第三人：西安市xxxx房地产中介服务部。

经营者：刘某艳。

审理经过

原告袁某峰与被告张某龙、第三人西安市xxxx房地产中介服务部（以下简称xx服务部）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁某峰及其委托诉讼代理人、被告张某龙、第三人xx服务部的经营者刘某艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告袁某峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方所签订的《房屋买卖定金协议》和《西安市存量房买卖合同》；2.判令被告退还原告定金20000元和购房款120000元，赔偿原告中介服务费7500元、评估费6680元、律师费8000元和房屋租金损失6000元；3.判令被告赔偿原告房屋涨价差额损失500000元；4.本案诉讼费、保函保险费2500及保全费3020元由被告承担。事实和理由：2018年3月21日，原告袁某峰和被告张某龙共同签订《房屋买卖定金协议》，约定在60个工作日内办理完所有的过户手续。2018年3月30日，原告已经办理好了资金监管、贷款等手续。但被告因房屋价格上涨为由拒绝办理过户。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

被告张某龙辩称，因其无力偿还银行贷款，现在该房产上设定的抵押权还没有注销，不能给原告办理过户手续。现原告起诉解除双方所签的房屋买卖合同，其并无异议，也同意返还收取的20000元定金。原告将购房首付款120000元支付到了资金监管账户，合同解除后，由原告自行到资金监管公司办理退款手续。关于原告主张的房屋中介费、评估费、律师费及房租损失均不认可，在合同中双方并未明确确定交易未完成的情况由谁承担房屋中介费，也没有约定律师费由谁承担。因为合同尚未履行，房屋还不是原告的，原告主张房屋租金损失没有依据。关于原告要求主张房屋涨价差额损失500000元，无事实依据，其不予认可。关于原告主张的保函保险费和保全费，其均不予认可。另外，其并非因为房价上涨而拒绝办理过户，而是因为未还清贷款无法办理过户，而且从一开始就给原告说过。

第三人xx服务部述称，其对解除合同并无异议，原告的其余诉讼请求与第三人无关。

本院查明

本院经审理认定事实如下：2018年3月21日，原告（乙方）袁某峰、被告（甲方）张某龙以及第三人（丙方）xx服务部共同签订《房屋买卖定金协议》，合同约定：甲方将其位于西安市莲湖区xxx街xx号x幢x单元xxxx室建筑面积90.01平方米的房屋及附属设施以500000元的价格出售给乙方；房款支付方式为一次性付款（公积金贷款）；乙方在签订协议时向甲方支付定金20000元，双方约定在签订协议后60个工作日内准备相关资料并办理过户手续；双方同意丙方押甲方10000元待过户时结清；交房时间为甲方过户完毕并拿到全部购房款后交房或转租金、押金；甲方保证该房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，甲方应赔偿乙方全部的经济损失并负违约责任；在甲乙约定的时间内，甲乙双方均不得反悔，若乙方反悔则所付定金为违约金被甲方没收，若甲方反悔应退还乙方所付定金并赔偿乙方双倍定金的违约金；房价500000元为甲方净拿价，且甲方确保维修基金移交，乙方承担过户中产生的税费及按揭费、评估费和中介费1.5%；甲方确保此房是住宅税费不能增加，若税费增加则甲方退还乙方全部定金。该协议签订后，原告向被告支付定金20000元，其中有10000元由第三人代被告保管，被告向原告出具收到定金20000元的收条一份。2018年3月30日，原告袁某峰（乙方）与被告张某龙（甲方）就案涉房屋签订《西安市存量房买卖合同》（自行交易版），合同备案号为C18014167，该合同约定：甲方将其名下位于西安市莲湖区xxx街xx号x幢x单元xxxx室建筑面积90.01㎡住宅房屋售予乙方，甲方保证已如实陈述该房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋的相关权益随房屋一并转让；经查询，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理；双方约定该套房屋成交价格为480000元，以贷款方式付款，即买方将首付款120000元存入监管账户，余款360000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；对于本合同的房屋交付、变更合同条款、免责情形、违约责任、争议解决方式等，由甲乙双方自行约定。在签订该《西安市存量房买卖合同》的同时，原、被告还和西安市置诚资产管理有限公司（丙方）共同签订《二手房交易结算资金监管协议》，双方约定将张某龙名下银行账户设定资金监管。同一日，原告将首付款120000元存入西安市置诚资产管理有限公司在中国邮政储蓄银行陕西省西安市西大街支行开设的xx号资金监管账户。庭审中，原告称其为履行合同办理银行按揭贷款手续，向西安汇中房地产信息咨询服务有限公司缴纳了评估费1680元和按揭费5000元。

上述合同签订后，被告并未向中国xx储蓄银行西安市北关支行清偿按揭贷款并办理抵押权注销登记手续，也未能配合原告办理案涉房屋过户变更登记手续，原告遂于2018年6月28日将被告诉至本院。

本院认为

本院认为，原告袁某峰、被告张某龙及第三人xx服务部所签订的《房屋买卖定金协议》，原告袁某峰与被告张某龙所签订的《西安市存量房买卖合同》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。各方当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，被告并未按照合同约定积极的办理案涉房屋上存在抵押权的注销登记手续，导致上述合同无法继续履行，被告明显存在违约。现原、被告及第三人均同意解除上述合同，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当将定金20000元退还原告，并配合原告办理资金监管账户中存入的120000元购房款的退款手续。关于原告主张的中介服务费7500元，因第三人在提供居间服务过程中并未严格审查待售房屋的相关情况，第三人明显存在过错，且原告至今尚未实际支付该费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的评估费1680元和按揭费5000元，原告在庭审中并未提交证据证明此项费用属于房产交易过程中必然产生的合理费用，本院认为应由原告自行承担。关于原告主张的房屋租金损失，因案涉房屋并未实际交付，原告主张该项费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告违约后，原告为准备本案诉讼支出的律师费8000元、保函保险费2500元和保全费3020元，均属于其为实现债权而支出的合理损失，依法应当由违约方承担。另外，因被告的违约行为导致原告无法按照合同约定价格购买案涉房屋，原告主张房价上涨的差额损失并不违反相关法律规定，本院予以支持，且赔偿金额的确定不应高于违约造成的损失。现为减少当事人讼累，且2018年上半年西安市二手房交易市场房价水平稳中有涨亦属事实，被告违约应预见到可能给原告造成房屋差价损失，本院认为可参照房屋出售网站与案涉房屋附近地段、类似户型2018年3月至6月期间所示出售价格考量被告应赔偿原告损失的数额，酌定被告张某龙应向原告袁某峰赔偿房屋差价损失50000元。

裁判结果

一、原告袁某峰、被告张某龙及第三人西安市xxxx房地产中介服务部所签订的《房屋买卖定金协议》于2018年9月4日解除；

二、原告袁某峰和被告张某龙所签订的《西安市存量房买卖合同》于2018年9月4日解除；

三、本判决生效后十日内，被告张某龙返还原告袁某峰购房定金20000元；

四、本判决生效后十日内，被告张某龙配合原告袁某峰到西安市置诚资产管理有限公司办理被监管资金120000元的退款手续；

五、本判决生效后十日内，被告张某龙赔偿原告袁某峰因房价上涨产生的差价损失50000元；

六、本判决生效后十日内，被告张某龙赔偿原告袁某峰支出的律师费8000元；

七、本判决生效后十日内，被告张某龙赔偿原告袁某峰支出的保函保险费2500元；

八、驳回原告袁某峰其余的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10482元（原告已预交），本院减半后收取5241元，由原告袁某峰承担3000元，由被告张某龙承担2241元。保全费3020元（原告已预交），由被告张某龙承担。

案件总结：合同可以约定解除，违约方应承担过错责任。本案中，被告存在严重违约，因此人民法院支持了原告的诉请，并要求被告承担了违约责任。同时，人民法院还认为律师费是原告实现债权的合理损失，依法应由违约方承担，判决被告承担原告的律师费。在此提醒大家，请勿忽视法律的严肃性，一旦违约是要承担违约责任的。