徐卫东律师

摘要：

       夫妻一方隐瞒另一方以低于市场价及购房价的价格出售夫妻共同共有的房产，离婚时该房产应如何分割，出售房产的房屋买卖合同是否有效。

案情：

       张x与李x于2005年登记结婚，二人均为再婚，婚后未生育子女。2014年张x起诉离婚，法院驳回其诉讼请求；2015年张x再次提起离婚诉讼。法院审理离婚诉讼过程中，李x因张x在婚姻关系存续期间，在李x不知情的情况下，张x以低于市场价及购房价的价格出售婚后购买的房屋（房屋登记在张x名下）给其父亲张xx，李x向法院提起了确认房屋买卖合同无效的诉讼。为此，李x向审理离婚的法院提出申请中止审理离婚诉讼，法院裁定中止审理。

法院判决：

       一审法院对确认合同无效案件做出如下判决：李x和张x婚后购买的房屋系夫妻共同财产，现张x在未经李x同意的情况下，以明显低于市场价格将房屋出售给自己父亲张xx的行为应属无效。法院支持李x确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。张x对一审判决不服提起上诉。

       经法院调解，张x撤回离婚起诉和确认合同无效的上诉。

徐律师观点：

       婚姻法第十七条：夫妻对共同共有的财产，有平等的处理权。应当理解为：1、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。2、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。

      房产是现代家庭极为重要的财产，当房产作为夫妻共同财产需要处理时，夫妻双方应当协商解决。以上案件中张x对夫妻共同财产做出重要处理决定时并未与李x平等协商，以低于市场价甚至低于购房价将房屋出售给其父亲张xx，严重损害了李x的财产利益。

      最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条规定：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。张xx身为张x的父亲对房屋的所有权的性质及房屋价格依照生活常理不可能不知道，所以张xx购房行为不构成善意第三人。

    《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同。张x和张xx订立的房屋买卖合同符合上诉要件，因此房屋买卖合同为无效合同。