李仁国律师

当事人信息

原告：蒙某某，男，1956年11月23日出生，土家族，湖北省利川市人，住湖北省利川市。

原告：冉某某，女，1963年11月26日出生，土家族，湖北省利川市人，住湖北省利川市。

委托诉讼代理人：郭xx，湖北夷水律师事务所律师。特别授权。

委托诉讼代理人：李仁国，湖北夷水律师事务所律师。特别授权。

被告：恩施市某某房地产有限公司。组织机构代码：68564xxxxx，统一社会信用代码：9142280168xxxxxxx，住所地：湖北省恩施市舞阳大街**。

管理人：湖北xxx破产清算服务有限公司恩施分公司。

委托诉讼代理人：刘xx，湖北xxx破产清算服务有限公司恩施分公司负责人。特别授权。

委托诉讼代理人：张xx，湖北大和律师事务所律师。特别授权。

被告：恩施市xxx商业管理有限公司。组织机构代码：3097xxxx，统一社会信用代码：9142280130xxxxxxx,,住所地：湖北省恩施市舞阳大街**

法定代表人：郑x，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：周x，女，1991年11月20日出生，苗族，湖北省宣恩县人，住浙江省临海市，系公司职工。特别授权。

案件概述

原告蒙某某、冉某某与被告恩施市某某房地产有限公司、恩施市xxx商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，湖北省恩施市人民法院于2019年1月28日立案后，恩施市某某房地产有限公司管理人提出管辖权异议，恩施市人民法院审查认为异议成立，本案不属于湖北省恩施市人民法院管辖，于2019年3月11日裁定移送恩施州中级人民法院处理，恩施州中级人民法院于2019年4月18日立案，审查后于2019年6月25日裁定本案由本院审理。本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙某某及其委托诉讼代理人郭天一、被告恩施市某某房地产有限公司（以下简称恩施东某公司）的委托诉讼代理人刘xx、张xx及被告恩施市xxx商业管理有限公司（以下简称恩施盈某公司）的委托诉讼代理人周x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

蒙某某、冉某某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告恩施市xxx商业管理有限公司签订的《商铺租赁委托协议》及《商铺租赁合同》；2、判令被告恩施市xxx商业管理有限公司向原告返还租赁房屋，排除妨碍；3、判令二被告连带向原告支付租金7434元（截止到2018年5月未付部分），并按万分之一每日支付合同约定的“滞纳金”；4、判令二被告按合同约定的标准向原告支付房屋占用费至实际返还租赁房屋之日止；5、判令二被告按合同约定承担违约责任；6、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告向本院要求撤销对被告恩施市某某房地产有限公司的诉讼，并明确在本案中由被告恩施盈某公司承担责任；同意原告与被告恩施市xx公司于2018年12月29日解除合同；同意按被告恩施盈某公司提供的《一、二楼返租户明细》中确定的金额支付租金和万分之一的利息，即被告支付2018年12月28日前欠付的租金18168元，利息1044.78元。

事实及理由：2015年11月26日，原告与恩施东某公司签订《商品房买卖合同》购买了恩施市东源锦xxxx号商铺1间，同年11月25日，原告与恩施盈某公司签订了《商铺租赁委托协议》，后改为《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限为13年，自2015年12月18日至2028年12月17日止，第一年（2015年12月18日—2016年12月17日）租金为0元，第二年（2016年12月18日—2017年12月17日）租金为14312元，第三年（2017年12月18日—2018年12月17日）租金为14312元……租金结算周期为3个月/次，分别为每季度满后一个月内付清，逾期按万分之一每日支付“滞纳金”。截止2018年5月，被告恩施市xxx商业管理有限公司尚欠原告租金7434元未付。恩施东某公司与恩施盈某公司签订委托书，委托恩施盈某公司对商铺整体招租和经营，现恩施东某公司已申请破产，恩施盈某公司应当支付租金。

恩施东某公司辩称，原告是与被告恩施市xxx商业管理有限公司签订的委托经营合同，根据合同的相对性和权利义务的统一性，被告恩施市某某房地产有限公司不是本案的适格被告；被告恩施市某某房地产有限公司于2018年7月26日已经被恩施州中级人民法院裁定破产清算，根据《破产法》的规定，原告主张的租金及利息应当计算至2018年7月26日止；关于被告恩施市某某房地产有限公司向原告出具的承诺书问题，按照合同的相对性原则，被告恩施市某某房地产有限公司未直接与原告签订租赁合同，作为被告恩施市某某房地产有限公司只能向被告恩施市xxx商业管理有限公司承诺，无法跟没有合同关系的原告承诺，且缺乏事实及法律基础，2018年7月26日被告恩施市某某房地产有限公司已裁定破产清算，破产前一年公司处置资产及承诺的行为都应当审查再确认，被告恩施市某某房地产有限公司作出的承诺没有合法依据；原、被告是平等的民事主体，不适用滞纳金。

恩施盈某公司辩称，原告与恩施盈某公司于2018年12月28日已经解除合同，该合同主要责任应由恩施东某公司承担，恩施盈某公司只是为了配合恩施东某公司的销售策略才与原告签订的《商铺租赁委托协议》，恩施盈某公司只是进行委托经营、代售、代缴，原告对此也明知，恩施东某公司出具的承诺书也说明了原告在未收到租金时索要方是恩施东某公司，并不涉及盈昌公司，故本案合同约定的返租金额应由恩施东某公司承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。

一审法院查明

根据采纳的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：

原告购买位于恩施市舞阳xxx号东源.锦华xxxxx苑项目第二层第02070号商铺一间，建筑面积7.72㎡，于2015年11月26日与恩施东某公司签订《商品房买卖合同》。“为了提升商铺价值，培育商场自身市场和规范商场有序经营”，同年11月25日，恩施盈某公司（乙方、受托方）与原告（甲方、委托方）就该商铺签订了《商铺租赁委托协议》，约定甲方将该商铺租赁给乙方，由乙方统一经营管理，并授以乙方的名义对外招商和订立租赁合同或以其他方式对该商铺进行商业性利用，乙方有权根据市场运作需要对该商铺自行经营或对外转租。约定租赁期限为13年，合同期内乙方向甲方支付固定回报收益。按商铺总金额的7%至8.5%（含税）/每年计算，收益金结算周期为3个月/次，分别为每季度满后一个月内付清，第1年不支付，第2年支付14312元，第3年支付14312元，第4年支付15334元……。合同第七条违约责任及处理约定“1、甲方擅自解除对乙方的委托或在合同期间对商铺进行转让、出典、抵押或涉及任何他项权利、干涉乙方行使经营管理权等行为导致本合同无法继续履行的，以单方面终止合同同论……；2、乙方未按时支付经营回报的以每延迟一日支付万分之一的滞纳金”。协议签订之后，原告将案涉商铺交给恩施盈某公司经营管理使用，之后，恩施盈某公司将商铺统一租赁给“国美电器”、“快学教育”、“飓风电竞”等租赁经营。后原告与恩施盈某公司签订了《补充协议》一份，约定因税务开票所需，双方补签《商铺租赁合同》，该合同与原协议不相冲突，仅用于税务开票。两份合同内容基本一致。后恩施盈某公司向原告支付了部分租金，截止2018年12月28日，恩施盈某公司尚欠原告租金18168元，利息1044.78元。

另查明：1、2015年5月4日，恩施东某公司与恩施盈某公司签订委托书，约定：兹委托恩施市xxx商业管理有限公司代我公司对恩施市舞阳xxxx东源.锦华苑xxxx部分进行整体招租和经营。委托人：恩施市某某房地产有限公司。同日，双方签订了租赁合同（该合同已被之后的合同替代）。2017年4月11日，因经营出现困难，恩施东某公司（甲方）与恩施盈某公司（乙方）在租赁合同基础上签订《补充协议》一份，第三条约定：甲方在前期商铺销售过程中采取了“返租13年”的销售策略，并承诺买家固定年回报率。该回报率也是远远高于当地租金水平，超出了乙方承受范围。但乙方为了配合甲方的商铺销售，还是与商铺买家签订了《商铺委托租赁合同》，并按买家与甲方约定的金额向买家支付租金。现因甲方原因造成东xx天街无法经营，乙方无法向商铺买家支付约定的租金金额。经双方一致协商，乙方所欠商铺买家的租金，由甲方负责支付。之后，因欠付租金问题，恩施东某公司分别于2017年7月4日、2017年8月17日、2017年9月19日、2017年12月13日多次作出承诺书，承诺在一定期间内向商铺业主支付合同约定已到期的租金。

2017年7月13日，恩施东某公司（甲方）与恩施盈某公司（乙方）重新签订《东源商业租赁合同》，约定甲方将位于恩施市××大道×ד××.××”××、××层整体商业（该商铺为开放式商铺）及其设施租赁给乙方。租赁期限为13年，即自2015年5月31日至2029年5月30日止，甲方给乙方共免租12个月，计租时间从2016年5月31日时起。乙方承诺将该商铺作为经营百货用途，品牌名称为东xx天街，乙方有权变更该商铺用途、经营品牌、商铺承租人及业态，无需告知甲方。第三条约定：租赁费用：本合同租赁费用是指租金（55%）、物业费（5%）、管理费（40%）之和。租赁费用：租金：租金标准：按贰佰万元/年收取（单价为27.1/平方米/月收取）。该租赁合同中对装修、水电及其他费用、税收和费用以及各自的其他权利义务也进行了约定。

2、恩施州中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）鄂28破申5号民事裁定书，裁定受理恩施市某某房地产有限公司的破产清算申请；指定湖北xxx破产清算服务有限公司恩施分公司担任恩施市某某房地产有限公司管理人。2018年12月29日，恩施盈某公司向原告发出《解除商铺租赁协议通知书》，载明：我公司于2015年11月25日与你签订《商铺租赁协议》，现因恩施市东源开发有限公司宣告破产，破产管理人决定不再让我公司继续承租恩施市东源开发有限公司所有的位于东源锦华苑的一、二层商铺，并对前述商铺进行司法拍卖，导致我公司现已无权也无法对前述一、二层商铺进行统一经营。故我公司决定于2018年12月29日解除与你签订的《商铺租赁协议》。原告收到该通知书后，未提出异议。

3、原告对被告恩施盈某公司2018年12月28日之前的欠付租金18168元，利息1044.78元无异议。

一审法院认为

本院认为，原告与恩施市xxx商业管理有限公司签订的《商铺租赁委托协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、恩施东某公司、恩施盈某公司以及原告之间的法律关系；2、恩施盈某公司是否享有合同解除权，案涉租赁合同是否已经解除，案涉商铺是否已经返还；3、租赁费的给付金额；4、违约金是否支持。

一、恩施东某公司、恩施盈某公司以及原告之间的法律关系。

恩施盈某公司主张其只是进行委托经营，本案的合同义务应由恩施东某公司承担。本院认为，恩施东某公司与恩施盈某公司之间签订的《东源商业租赁合同》、《补充协议》，约定恩施东某公司将东源.锦华苑的一、二层商铺交由恩施盈某公司统一招租经营，双方对合同期间、租赁费用进行了明确约定，恩施盈某公司的经营行为及状况不需接受恩施东某公司的指示，也不需向恩施东某公司报告，恩施盈某公司在租赁期内可以任意转租而无需征得恩施东某公司同意，双方的合同约定并不具有委托法律关系的特征，双方应为租赁合同关系，对恩施盈某公司主张系委托经营的主张，本院不予采纳。

虽然恩施东某公司、恩施盈某公司之间签订补充协议，对返租商铺的租金支付主体进行了约定，但该约定只是恩施东某公司、恩施盈某公司之间的内部约定，不能约束第三人。恩施盈某公司系与原告所签订的《商铺委托租赁协议》的合同相对方，应当按约承担合同义务。原告撤销对恩施东某公司的起诉，符合法律规定，本院予以准许；原告只要求恩施盈某公司承担合同义务，符合法律规定及双方的约定，本院予以确认。

二、恩施盈某公司是否享有合同解除权，案涉租赁合同是否已经解除，案涉商铺是否已返还问题。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中，恩施盈某公司基于与恩施东某公司签订的《东源商业租赁合同》及恩施东某公司出具的由恩施盈某公司对恩施市xx大道xx号东源.xx苑一、二楼商铺进行整体招租和经营的委托书，与原告签订《商铺委托租赁协议》，现恩施东某公司已申请破产，造成《东源商业租赁合同》不能按约定履行，恩施盈某公司已无法对东源.锦华苑一、二楼商铺进行统一经营管理，恩施盈某公司以此为由要求解除与原告签订的租赁合同，应属于合同法第九十四条第一项规定的不可抗力，属于法定解除的情形。原告已明确表示同意其与被告恩施市盈xx公司的案涉合同已于2019年12月29日解除，本院予以采纳。原告同意与被告恩施盈某公司解除合同后，结合案涉商铺的实际情况，双方解除合同后即应当视为被告恩施盈某公司一并交付了案涉商铺。

三、租赁费给付金额的问题。

原告与被告恩施盈某公司之间的租赁合同已于2018年12月29日解除，被告恩施盈某公司应当依约向原告支付2018年12月29日之前的欠付租金。原告对被告恩施盈某公司提交的2018年12月28日之前的欠付租金为18168元没有异议并同意租金计算至2018年12月28日止，本院予以确认。

四、违约金是否支持的问题。

根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。在本案中，原告与被告盈xx公司签订的《商铺租赁合同》系被告盈昌公司提供的格式合同，合同中载明被告盈xx公司的违约责任为“未按时支付经营回报的以每延迟一日支付万分之一的滞纳金”，原告认为本合同中的“滞纳金”应当理解为违约金，被告认为在合同中约定滞纳金违反国家法律规定，双方对被告提供的格式条款的理解发生争议，应当按照不利于被告盈xx公司的解释进行理解，即应当将本合同中约定的滞纳金理解为违约金每日万分之一的利息，且被告盈xx公司提供的《一、二楼返租户明细》中盈昌公司对各租户的万分之一利息进行了确认，故被告盈xx公司应当支付给原告违约金利息1044.78元。

综上所述，被告恩施盈某公司应向原告支付租金18168元及利息1044.78元，合计19212.78元。依照《中华人民共和国合同法》四十一条、第六十条、第九十四条第一项、第九十六条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下:

一审裁判结果

一、被告恩施市xxx商业管理有限公司向原告蒙某某、冉某某支付租金及利息合计19212.78元。限本判决生效后十五日内履行。

二、驳回原告蒙某某、冉某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费350元，减半收取计175元，由被告恩施市xxx商业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国xx银行xx开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判人员

审判员 李美照

二〇一九年十二月十八日

书记员 田雨露