孙士新律师

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【最高人民法院判例】

房屋以物抵债受让人提起执行异议之诉的，能否阻却法院对房屋的强制执行。

最高人民法院    （2016）最高法民终113号 

作者：孙士新（吉林捷盈律师事务所）

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· 关键词

· 以物抵债    排除执行

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笔者按：本文作者将陆续推出与生活息息相关的热点案例的分析解读，剖析最高法院裁判思路，对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在最大限度维护自身合法权益。

裁判要旨：

案外人根据以房抵债协议提起执行异议之诉时，仅凭案外人提供的借款合同和收据，未能提供出借款项的银行转账或现金交付凭证，难以形成证据链排除被执行人与案外人恶意串通逃避执行的合理怀疑，案外人的诉讼请求法院不予支持。

案情简介：

中国银行某支行（以下简称红桥支行）于1999年7月6日、至1999年12月25日期间与环亚公司了分别签订四份贷款合同，约定贷款本金共计900万元，期限一年。环亚公司以位于天津市和平区常德道68号的环亚公寓进行抵押，双方办理了抵押登记。后因环亚公司欠款未还，双方成讼。

一审天津高院经审理，判令“环亚公司给付中国银行天津市分行贷款本金900万元和利息，中国银行天津市分行对环亚公司的抵押物享有优先受偿权。”天津高院（2006）津高执字第11-1号执行裁定书裁定：变更（2003）津高民二初字第2号民事判决书的申请执行人为程岩。在诉讼、执行期间，天津高院依法对位于天津市和平区常德道68号的环亚公寓进行了查封。

王榕威于2014年6月25日对执行标的提出书面异议，主张法院查封的环亚公司房产中有部分为其所有，请求法院依法予以解除相关查封。天津高院作出（2014）津高执异字第4号执行裁定，驳回了案外人王榕威的异议。王榕威遂提起诉讼。

王榕威诉称，1998年10月20日，王榕威与环亚公司签订借款协议书，约定环亚公司向王榕威借款300万元，期限12个月，到期后偿还本金及利息390万元。后王榕威依约向环亚公司履行了出借义务，但借款到期后环亚公司未能还款付息。2000年1月30日，环亚公司与王榕威及案外人联华房地产发展（天津）有限公司（以下简称联华公司）签订协议书，约定环亚公司同意将联华公司名下的环亚公寓一号楼102、202号（坐落于天津市和平区常德道68号）两套房屋的所有权抵偿王榕威390万元的借款本金和利息，并由环亚公司协助王榕威办理产权过户手续。后因种种原因，环亚公司及联华公司并未协助王榕威办理产权过户手续，但各方抵债事实清楚，该两套房屋应归王榕威所有。现上述两套房屋被法院查封，故王榕威提起本案诉讼，请求：1.确认天津市和平区常德道68号环亚公寓1号楼102、202两套房屋所有权归王榕威所有；2.诉讼费用由环亚公司、程岩负担。

一审法院认为，王榕威仅仅提供了其与环亚公司签订的借款协议书及环亚公司开具的300万元借款收据，未能提供任何付款凭证，在无其他证据佐证的情况下，证明力不足。其次，代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权变动手续前，清偿行为尚不成立。再次，依据王榕威的主张，其与环亚公司、联华公司于2000年即签订了以房抵债的三方协议，直至2014年6月25日王榕威提起执行异议，在十三年的时间内，王榕威未以任何方式主张自己的权利，有悖常理。综上，王榕威既未提交充分证据证明借款事实真实存在，同时其签订的以房抵债协议又未履行过户登记手续，在此情况下，王榕威主张确认案涉房产归其所有并要求解除查封，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决驳回了王榕威的诉讼请求。一审案件受理费38000元，由王榕威负担。

四、王榕威不服天津高院判决，向最高法院上诉，最高法认为，王榕威只提供了借款合同和环亚公司的三张收据，却未能提供其依据合同向环亚公司支付出借款项的银行转账凭证和现金交付出借款项的其他证据。环亚公司一、二审均未出庭应诉，没有提供相关证据支持王榕威的观点，仅凭王榕威提供的借款合同和收据，不足以证明其为环亚公司的债权人。王榕威二审中提交了其与联华公司签订的两份商品房买卖合同，其中对于案涉两套房屋价格的约定分别是225万元和345万元，与王榕威主张的其对环亚公司享有的债权数额不同。而且，两份合同中有关付款形式与付款时间部分均为空白，从中无法看出王榕威向联华公司购买案涉房屋与其主张的环亚公司以上述房产抵债一事之间的联系。王榕威提供的证据，不能形成完整的证据链，以达到其证明自己为环亚公司的债权人，环亚公司因无法偿还债务而以案涉环亚公寓的两套房屋抵偿给王榕威的事实。故判决驳回上诉，维持原判。

实务要点总结：

结合最高法院判决，及《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答（吉林）》的内容，在执行实务中，应重点关注以下内容：

 金钱债权执行中，以物抵债受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：

（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；

民间借贷合同属于实践合同，合同自借款实际交付时成立，执行程序中案外人主张物抵债行为客观存在，除借条或借款合同和以物抵债协议之外还应提供支付出借款项的银行转账凭证和现金交付出借款项的其他证据。

（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；

执行异议之诉案件中，对“合法占有”该如何判断？

执行异议之诉中，人民法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的“合法占有”进行审查时，应当从对占有的事实和行为两方面进行判断：

（一）人民法院判断买受人是否“占有”不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，如买受人是否取得入户门钥匙、是否办理了入住手续以及该买受人及其共同居住人是否交纳了水、暖、电、气及物业等费用。

买受人有证据证明其向他人以出租或出借等形式对不动产进行了管理的，可以视为其已经占有该不动产。

（二）人民法院判断买受人是否为“合法”的占有，应当根据买受人占有的原因行为是否合法，以及占有行为本身是否合法进行评价，如买受人未经出卖人同意擅自占有的，其对不动产现实的控制，不属于“合法”的占有。

（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；

（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。

执行异议之诉案件中，对“因买受人自身原因未办理过户登记”该如何判断？

执行异议之诉案件中，人民法院经审查发现存在以下情形，应当认定属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“因买受人自身原因未办理过户登记”：

（一）存在法律、政策上的登记障碍，如经济适用房或限购、限贷等原因不能登记的；

（二）存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；

（三）已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。如借名买房、预告登记等买受人未及时登记的、或者因规避法律政策、逃避纳税等原因买受人不登记的。