吴国强律师

                                 成都合同纠纷律师为房屋拆迁安置补偿疑难案件原告成功维权 

 

【案件简况】

上诉人(原审被告)：****区住房和城乡建设局，住所地*********

被上诉人(原审原告)：黄**，男，**年*月*日出生，汉族，住四川省*县**镇**组**号

委托诉讼代理人：吴国强，四川高扬(郫都)律师事务所律师

原审被告：*****区规划和自然资源局，住所地四川省********

原审被告：*****区房产服务中心，住所地*******

原审第三人：李*，男，**年*月*日出生，汉族，住四川省**市**号。

原审第三人：王*，男，**年*月*日出生，汉族，住四川省**市**区**号

上诉人成都市**区住房和城乡建设局(以下简称**区住建局)因与被上诉人黄**，原审被告成都市**区规划和自然资源局(以下简称**区规自局)，原审被告成都市**区房产服务中心(以下简称**区房产服务中心)，原审第三人李*、王**房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市**区人民法院(2020)川****民初281号民事判决，向**中级法院提起上诉。

上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项；2.本案上诉费由黄**承担。

事实与理由：一、黄**是与原**物业管理公司签订的《私房产权交换安置协议书》，**物业管理公司签订协议时具有民事行为能力，是独立的民事主体，根据合同相对性原则，应由**物业管理公司承担补偿安置的法律责任。黄**提供的证据显示，**物业管理公司于2002年11月与**区住建局的隶属关系已经完成改制程序，该公司相关财产和权利义务均由**房地产开发有限公司承担。2007年3月29日，**公司与四川***投资置业有限公司签署合并协议，***公司承接**公司的全部债权债务。**区住建局与**公司在法律上没有任何承接关系，也不应当承担任何补偿安置的法律责任，黄**应向***公司主张权利。二、一审法院认定原**房地产管理所以**物业管理公司名义与黄**签订拆迁安置协议构成表见代理的事实认定有误。《私房产权交换安置协议书》的拆迁人一栏与公章显示均为**物业管理公司，只是署名为**房地产管理所，不符合表见代理的构成要件，黄**能够明显知道拆迁安置补偿协议的相对方是**物业管理公司，因此，拆迁安置补偿义务应由原**物业管理公司承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。

黄**辩称，一、**区住建局系**城建局拆迁职能的继任法人机关，案涉房屋拆迁安置工作实际由**城乡规划建设管理局或其继任机关法人办理，**房地产管理所、**物业管理公司和**公司既是作为**城建局的下属奉命执行公务，也是接受该局书面委托有偿办理涉案房屋拆迁安置工作和代建代持安置房相关工作。二、一审法院认定原**房地产管理所以**物业管理公司名义与黄**签订拆迁安置协议构成表见代理的事实认定完全正确。综上，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

**区规自局及**区房产服务中心共同述称，一审法院对第三人的判决事实清楚、证据充分，应当维持一审判决中对第三人的判决，第三人不是本案适格的责任主体，依法不应当承担责任

李*、王*未到庭亦未发表陈述意见。

黄**向一审法院起诉请求：1.判令**区住建局、**区规自局继续履行《私房产权交换安置协议书》，安置黄**在成都市**区**镇*街*号(营业用房且建筑面积50平方米)如履行不能，经黄**同意，可按相同地段同类房屋市场价值予以经济赔偿。2.**区住建局、**区规自局、**区房产服务中心按13216元/月标准自2019年3月开始至本案安置或经济赔偿事宜完毕的次月止向黄**支付停产、停业经济损失补助费(计算至2019年7月底暂为66080元)。3.**区住建局、**区规自局、**都区房产服务中心承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，黄**明确诉讼请求：判令**区住建局、**区规自局、**区房产服务中心赔偿因拆迁房屋后未予安置的财产损失，以市场价格为计算依据。

一审法院认定事实：因城市建设需要，2002年8月13日，拆迁人**物业管理公司(甲方)与被拆迁人黄**(乙方)签订《私房产权交换安置协议书》，约定：一、安置房屋地址：1、营业用房，甲方安置乙方在**镇**街**号，房屋建筑面积86.8平方米。二、产权交换方法及计算价差方法：1、原旧营业用房同等面积47600元；三、甲乙双方房款结算..........。2、通过房款结算后实际由乙方付给甲方房款47600元。五、过渡期间费用以及搬迁费：1、乙方息业补助费每人每月720元。六、甲乙双方签订协议后，乙方必须在2天内腾空房屋，将甲方验收后，由甲方拆除，一切房屋材料属甲方所有，甲方：**房地产管理所(加盖**物业公司公章)，乙方：黄**。合同签订后，原告黄**向**房地产开发有限公司缴纳**路**号购房款47600元。协议签订后原告一直领取过渡费至2019年3月。2002年12月25日原**城乡规划建设管理局(以下简称甲方)与****房地产公司(乙方)签订《房屋拆迁安置委托协议书》，约定：一、甲方委托乙方拆迁房屋的项目名称为**路**巷。被拆迁的房屋位于**镇*街，被拆迁房屋建筑面积约5068.52平方米(已现场核实的面积为准)。二、乙方必须按府发【2000】50号文件政策规定，对被拆迁户进行拆迁安置补偿拆迁过程中遇到特殊情况，应提出专项处理意见，由甲方审定后执行。三、拆迁安置有关协议书以乙方名义与被拆迁户签订，签订的拆迁安置协议书乙方应按规定妥善管理，并及时向甲方移交，在拆迁过程中，乙方发生的各项拆迁补偿费用支出，经甲方核实审批同意后方可支付。四、甲方按被拆迁房屋建筑面积12元/平方米标准支付乙方拆迁安置工作代办费。五、房屋拆迁工作开始时间为2002年7月，完成时间为2002年10月底前，甲方有权对拆迁安置工作的全过程进行监督检查，乙方应按甲方提出的要求及时改进工作。六、拆迁安置工作代办费的支付方式：本协议签订后，拆迁安置工作开始时支付30%，其余在拆迁任务完成后个月内支付，乙方未按时完成拆迁任务，甲方酌情扣减拆迁安置工作代办费。

另查明，1.**物业管理公司于2002年6月并入**蜀都房地产公司，合署办公，公司法定代表人王*，主管机关系**城建局，***物业管理公司系全民所有制公司，已于2006年8月1日注销，**物业管理公司系**城建委在1996年依据县人民政府【1995】81号文件精神设立的下属企业，系**房地产管理办公室下设机构、人员全部从房管系统内部抽调，王*系由**城建委党组会议在1996年决定任命的公司副经理，王*、李*均系**城建委组建**物业管理公司时从房管系统临时抽调的员工，**物业管理公司在经营中一直接受**城建委的管理，经营事项均需**城建委批复同意才能进行。企业资金系由**城建委投资和企业自筹。****房地产开发公司系**城建委组建，隶属城建委管理。2.**蜀都房地产开发有限公司于2006年11月27日召开股东会决议，审议通过公司与合并注销清算组事宜。内容：1、同意我公司以合并的方式并入四川***投资置业有限公司，我公司的所有债权债务由合并后的四川***投资置业有限公司全部承担。2、我公司清算评估后的净资产按原股东投入比例量化后，以股东投资的方式，并入四川***投资置业有限公司，增加景和翔投资置业有限公司的注册资本，我公司注销。 2006年11月30日，**都房地产开发有限公司(甲方)与四川***投资置业有限公司(乙方)经过协商后，达成如下协议：1、甲方同意以吸收合并的方式并入乙方，将**蜀都房地产开发有限公司整体合并入四川***投资置业有限公司。2、甲方原所有债权债务由合并后的乙方公司承担。4、合并的基准日为2006年12月31日。2008年10月21日，***投资置业公司注销。

3.黄**于2019年向***市人民法院提起行政诉讼，****市人民法院作出不予受理的裁定。该裁定书已生效。

4.黄**所有房屋被拆迁后在未得到安置的情况下信访至房地产管理局。房产管理局书面向黄**回复，经与物业公司协调，将**区位于**巷建筑面积18.13平方米的营业房安置给了黄**之女黄*，剩余49.87平米没有房源安置。物业公司支付黄**三个月过渡费，并承诺如物业公司无法提供剩余50平方米营业房，将尽快实行货币终结方式予以解决。2015年2月13日黄**之女黄*取得**镇**巷**号商业用房(证书编号监证******,面积18.13平方米系黄**2002年8月与**物业公司签订《私房产权交换安置协议书》中黄**所有的**镇*街**号68平方米营业用房拆迁交换所得

5.黄**申请对其已安置属于黄*位于**区**路**号1层，建筑面积18.13平方米的房屋价值进行评估，经一审法院委托****土地房地产资产评估咨询有限公司评估，结论为：每平方米建筑面积14805元，房地产总价268400元，支付评估费2770元。黄**所有房屋被拆后，从2002年8月13日起至2003年按每月720元领取过渡费；2004年起至2014年按每月2160元领取过渡费；2015年至2019年3月，按每月2250元领取过渡费。

6.**区规自局工作职能：负责辖区内自然资源基础调查、专项调查和评价监测工作

;负责辖区内部分自然资源和不动产权利确权登记等等。

再查明：1.**城乡建设管理委员会于2002年2月7日更名为**城乡规划建设管理局，主管全县城镇房屋的拆迁管理工作和全县物业管理工作。2.**城乡规划建设管理局于2005年8月26日更名为**建设局，机构性质职责不变。3.**建设局于2010年11月10日职责整合划入**住房和城乡建设局，原**建设局所涉事宜由郫县住房和城乡建设局负责，**住房和城乡建设局于2017年3月4日更名为**市**区住房和城乡建设局。4.**区住房和城乡建设局(已撤销)的职责在2017年3月22日整合划入***区城乡规划和住房建设局。5.***区城乡规划和住房建设局的城乡住房建设职责，以及相关机构的推进轨道城市建设......区房管局行政职责等在2019年2月20日整合划入*****区住房和城乡建设局，***区房产服务中心，现系****区住房和城乡建设局下属单位。6.***区城乡规划和住房建设局的规划管理职责划入被告***区规划和自然资源局、与拆迁相关的管理职能并未纳入***区规自局。**城乡住房建设职责划入***区住建局，城乡建设职责划入**区住建局，原***区城乡规划和住房建设局已经不再保留。7.****区房产服务中心，原名**房产管理局，现系****区住房和城乡建设局下属单位，***房管局于2005年7月10日吸收原***房地产管理所，***房地产管理办公室，***住房委员会办公室人员而成立，系***城乡规划建设管理局的下属单位。原***房地产管理所，**房地产管理办公室、**住房委员会办公室于同日因机构调整而撤销。***区住房和城乡建设局，***区规划和自然资源局，系原**城乡建设管理委员会，**城乡规划建设管理局、**建设局继任机关法人。

一审法院认定上述事实主要采信了黄**提交的双方当事人及第三人身份信息、编办文件、**路、**巷拆迁面积汇总房屋拆迁安置委托协议书、说明函、物业公司营业执照及法定代表人身份信息、**城建委关于成立“**县物业公司”的通知任命通知、增加注册资金的批复、注销登记、私房产权换安置协议书、营业用房产权调换补差款收据、房屋信息查询记录、**房地产开发有限公司营业执照、代建拆迁安置房委托协议书、***市人民法院(2018)川****行初82号行政裁定书及生证明、门牌号变更证明、房地产估价报告等证据以及当事人陈述。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，并受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。黄**与原**物业公司签订《私房产权交换安置协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规定的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点：**区住建局、**区规自局、***区房产服务中心主体是否适格。

***物业公司系原***城建局下设单位，***镇***路、**巷拆迁是*县人民政府于2002年的市政项目，该项目的拆迁和建设是**市管中心，具体拆迁工作由**市管中心委托**城乡建设管理局负责市场的拆迁相关事宜，由市管中心委托**城建局办理，该拆迁协议系**城建局的下属单位即原**房地产管理所以**物业公司名义与黄**签订拆迁安置协议。表见代理有明确规定，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”一审法院认为，基于表见代理制度的内容及目的，善意无过失的相对人，基于无权代理人在客观上形成的可依赖之表象，而与之所为的合理行为的法律后果，应当归属于被代理人。在物业公司与黄**签订协议时最后署名**房地产管理所，但实际由物业公司加盖公章的行为构成表见代理更具有合理性，应由**房产管理所承担合同义务。鉴于**房地产管理所已由**区住房和城乡建设局的下属单位***区房产服务中心吸收，其相应的民事责任应由继任的法人承担。

其次“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受委托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可行使委托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。”从黄**提交的《代建拆迁安置房屋委托协议书》《私房产权交换安置协议书》，被拆迁房屋的实际拆迁人并非**房地产公司，**房地产公司以及物业管理公司在**镇**路市场拆迁安置过程中并没有完成脱钩改制，其作为**城建局的下设单位接受原**城乡规划建设管理局(现为**区住房和城乡建设局)的委托代办拆迁事宜，在拆迁安置过程中蜀都公司仅收取代建管理费，其与**城建局建立委托关系，相应的民事责任也应由委托人承担。由于黄**所有涉案房屋已被拆迁，根据协议约定原**城乡规划建设管理局应为其安置与拆迁面积一致的房屋，但原**城乡规划建设管理局仅为黄**协调安置18.13平米的营业用房，现尚有49.87平米的房屋没有房源，原**城乡规划建设管理局亦没有明确表示能够为黄**安置，黄**庭审中亦同意按市场评估价予以赔偿不违反法律规定，一审法院予以支持。对原告涉案房屋49.8平米按评估价14805元/平方米计算为738325.35元。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第九十八条规定：“法人被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担”之规定，本案中原**规划建设管理局的规划管理职责划入***区规划和自然资源局，城乡住房建设职责划入***区住房和城乡建设局。**区房产服务中心吸收了原**房地产管理所、**房地产管理办公室的职责，系**区住房和城乡建设局的下属单位。**区住建局与房地产服务中心承接**区拆迁这项职能，故应承担本案的民事赔偿责任。由于**区规自局职责范围不涉及拆迁工作职能，因此黄**要求**区规自局承担民事责任一审法院不予支持。

关于黄**主张的停业损失实际上应理解为拆迁协议上约定的息业费，因该笔费用已发至2019年2月，一审法院从2019年3月起按相应标准2250元/月支付至本案确定之日止即58500

关于**区住建局提出四川***投资有限公司吸收合并**蜀都房地产开发有限公司，其原来的债权债务应由吸收后的公司承担。经查，***公司已注销。本案拆迁行为发生在脱钩改制前，故**区住建局的辩解缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。

综上，判决：一、**区住建局于判决生效后十日内向黄**支付房屋拆迁赔偿损失73832535元；二、***区住建局于判决生效后十日内向黄**支付房屋拆迁息业补助费58500元；三、驳回黄**其他诉讼请求。一审案件受理费1452元，评估费2770元，由**区住建局负担。

【庭审过程】

**中级人民法院二审期间，当事人均没有提交新证据。

 

【吴国强律师代理意见】

吴国强律师作为被上诉人（一审原告）黄**代理人作出以下代理意见：

答辩人就（2021）川**民终**号案件***区住房和城乡建设局上诉一案，提出如下答辩意见：

一. 本案属于公民合法享有所有权的房屋被因市政项目被拆迁后未得到及时安置补偿而引起的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审法院对于上诉人应承担本案民事赔偿责任的事实认定清楚，裁判正确。

二、针对上诉人上述事实及理由第一项，我方认为上诉人系**城建局拆迁职能的继任机关法人，上诉人**区住建局及其下属机关**区房产服务中心应依法承担本案民事赔偿责任。**城乡规划建设管理局（以下简称**城建局）系负责涉案房屋拆迁项目的实际拆迁安置负责人, 本案涉案房屋拆迁安置工作中的签约、收款、交付部分拆迁安置房实际都是**城乡规划建设管理局或其继任机关法人在办理，**房地产管理所、**物业公司和****房地产开发公司既是作为**城建局的下属在奉命执行公务，**物业公司和**蜀都房地产开发公司同时也接受了该局的书面委托在有偿办理涉案房屋拆迁安置工作（一审原告证据13、11）和代建代持安置房（一审原告证据34）相关工作，有二位一审第三人当庭陈述和答辩人一审证据材料为证。具体理由如下：

..........................................................

 

2. 答辩人的营业用房产权调换补差款（47600元）实际是交给了**城建局，...................................。因此，答辩人的47600元营业用房产权调换补差款真实收款方是**城建局。

3.经答辩人多次上访后在2015年2月13日得到了18平方米拆迁安置营业用房，........................，18平方米拆迁安置营业用房实际是**城建局或其继任机关法人在交付。

4、**城建局下属机构**房管局直到2016年6月1日都还在发正式公文告知答辩人该局与**物业公司的协调情况（实际是2006年**物业公司已经注销），并保证如物业公司无法提供营业用房该局将尽快实行货币终结方式予以解决，此行为表明上诉人也一直承认自己系负责涉案房屋拆迁项目的实际拆迁安置负责人

证据如下：.......................................

5、2015年的**物业管理公司（当时早已注销）的盖章行为和安置房屋行为均是**建设局或其继任单位作为拆迁人的履约行为，表示了实际拆迁人**城乡规划建设管理局或其继任法人用实际行动在履行“私房产权交换安置协议书”中拆迁人的义务。

..............................

6、上诉人**区住建局及其下属机关**区房产服务中心应依法承担本案民事赔偿责任，上诉人所谓我方应向早已注销的四川**投资置业公司和**物业管理公司主张权利的说法纯属推卸责任和恶意把答辩人的合法维权行为带进死胡同。

三、针对上诉人上述事实及理由第二项，我方认为一审法院认定原**房地产管理所以**物业管理公司名义与的答辩人签署拆迁安置协议构成表见代理的事实认定完全正确。详细理由如下：.................................

综上，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，答辩人积极响应政府号召支持“为民办实事工程”已经早已履行完毕合同的全部义务。但是上诉人置事实和法律于不顾，企图逃避应承担的法律责任，其作为机关法人，既违反社会主义核心价值观中“德治与法治结合”的原则，也违反了党中央大力倡导的“以人民为中心“”原则。在国家大力倡导保护私人财产权利的今天，答辩人相信正义一定能伸张，其无理诉求应予驳回。为此，请求二审法院明镜高悬，依法驳回上诉，维持原判，保护答辩人的合法权益。

此致

**中级人民法院

                                   黄**委托代理人：吴国强律师

 

                                             2021年8月4日

 

经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，**中级人民法院院予以确认。法院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典)时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是**区住建局是否应当承担补偿安置责任。现就争议焦点评述如下：根据本案查明的事实，原**城乡规划建设管理局与**蜀都房地产公司签订《房屋拆迁安置委托协议书》的时间是2002年12月25日，原**城乡规划建设管理局委托**蜀都房地产公司拆迁包括黄**所有的案涉房屋在内的房屋，拆迁工作开始时间是2002年7月，完成时间是2002年10月底前而**物业管理公司与黄**签订《私房产权交换安置协议书》的时间是2002年8月13日，此时**物业管理公司已经并入**蜀都房地产公司(并入时间为2002年6月)，合署办公。从上述时间节点和公司合并情况可以得知，**物业管理公司与黄**签订协议的目的是履行**蜀都房地产公司的相关拆迁工作而**蜀都房地产公司系受原**城乡规划建设管理局的委托负责具体的拆迁工作。根据法律规定，黄**可以要求原**城乡规划建设管理局履行安置义务。机关法人被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担；没有继任的机关法人的，由作出撤销决定的机关法人享有和承担。就本案而言，经过多年的更名、整合划入，原**城乡规划建设管理局的住房建设职能划入了**区住建局，故**区住建局应当承担相应的责任。一审法院认定由**区住建局赔偿损失符合历史背景和法律规定，本院予以维持。

【判决结果】

综上所述，**区住建局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1432元，由**区住房和城乡建设局负担。

本判决为终审判决

二0二一年十一月十二日

【案例评析】

    本案取证困难，时间跨度近二十年，且法律关系复杂，原告在有理的情况下面临和被告之间的主体不明不明、签证不规范、结算手续不规范、经办人员变动大等多种情况。四川高扬（郫都）律师事务所吴国强律师按照实事求是地原则提出代理意见，人民法院按照“以事实为依据、以法律为准绳”和诚实信用的原则进行审理。本案代理律师在原告方证据不足下据理力争，围绕法院调查重点及对方发言不断提供新证据及代理意见。帮助审判机关查明案件事实并和对方当事人及时确认了案件涉案金额和相关损失结算，全力维护了当事人的合法利益，本案实现了有效代理。