李鑫律师

【基本案情】

           2007 年8月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于阜安第二工业园的综合楼及厂房车间用于生产经营使用，之后原告多次续租，原告按照合同约定履行了付款义务，并对厂房进行了加建、装饰装修进行经营使用，后因政府对该区域进行搬迁改造，原告租赁的房屋在搬迁范围内，因为被告不同意将属于原告的拆迁补偿款支付给原告故具状起诉。

【律师分析】

   关于停产停业损失的问题。一方面，承租人作为租赁房屋实际使用人，因房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，存在停产停业损失。另一方面，作为出租人，房屋拆迁必然影响其后续租金的收取，亦存在停产停业损失。停产停业损失补偿款应根据房屋被征收时的使用与效益情况停产停业期限等，在出租人和承租人之间进行合理分配。本案中，综合停产停业损失的计算方式、租赁期限剩余时间、原告生产经营情况等，原告主张停产停业损失参照搬迁补偿协议中停产停业损失数额，法院支持 5 217 433.50 元。

   关于主张无证房屋、装饰装修、附属设施补偿的问题

原被告连续签订三份合同，合同期限相互街接，实际上后两份合同是对第一份合同的延续，仅是对部分合同内容进行了变更故应将三份合同作为一个整体进行认定，不能单独地、割裂地认定。前两份合同约定承租方在房屋内外的生活、生产布线、装修、建筑物等，承租方应自合同期满之日起 7日内自行拆除，恢复至厂房原状。超过 10 天，出租方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由承租方在合理数额内承担。但两份合同到期后原告进行了续租，并无自行拆除，恢复至厂房原状之必要，亦不能以此认定合同到期后原告投资建设的房屋、装饰装修、附属设施无偿归被告所有。第三份合同约定承租方在租赁期间内自行投资房屋内外的生活、生产布线、装修、建筑物等，承租方应自合同期满之日起 7日内自行拆除，或协商有偿转让给出租方或下任承租方，而在第三份合同期限届满前，因征迁合同无法继续履行，征迁部门就原告投资建设的房屋、装饰装修、附属设施进行了评估并计入补偿明细中，故原告主张其投资建设的房屋、装饰装修、附属设施的补偿，法院予以支持。

【法院判定】

   依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第三条、第六条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十二条之规定，判决如下:

一、被告青岛某某有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告某某限责任公司租赁费 300 000 元。

二、被告青岛某某有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某某有限责任公司各项补偿 12 174 961.70元。

三、驳回原告某某有限责任公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。