赵陆一律师

上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪0113民初20491号

原告：李某，女，汉族，住上海市崇明区。

委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。

被告：冯某，女，汉族，住上海市嘉定区。

原告李某与被告冯某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人赵陆一到庭参加诉讼。被告冯某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》。2、判令被告返还房款人民币(以下币种均为人民币)155万元，并按日万分之五计算，支付该款从2017年6月30日起45日的违约金。3、判令被告支付总房价20%的赔偿金45.8万元。4、判令被告赔偿佣金3.7万元。事实和理由：2017年4月10日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，被告将宝山区宝杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称202室房屋)出售给原告，房价为229万元，双方于2017年6月30日前办理过户。当天，原告支付了被告房款155万元，剩余房款74万元按约应于过户当日支付。2017年6月30日前，原告多次通知被告过户，被告拖延不予办理。

被告冯某辩称，被告收到了原告支付的房款155万元，该款用于偿还其他债务，被告无力偿还202室房屋上拖欠的贷款，因此无法与原告继续交易。被告同意解除合同。原告只能主张违约金或赔偿金，不能两者同时主张，且违约金或赔偿金过高，应该调低。佣金与被告无关，不同意承担。

经审理查明，202室房屋房地产权利人登记为被告。2017年3月，原告经上海云房数据服务有限公司居间与被告签订了居间协议，约定，由原告向被告购买202室房屋，房屋总价为260万元。当日，原告支付被告丈夫定金5万元。2017年4月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方经协商一致，同意202室房屋转让价款共计229万元；甲乙双方确认，在2017年6月30日前办理转让过户手续；甲方未按期限交付房地产(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)，应向乙方支付违约金，逾期超过45日甲方仍未交付的，除支付45日的违约金外，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。合同附件三付款协议约定，乙方于签订本合同当日，支付甲方房款155万元(含已付定金)；甲乙双方于2017年6月30日前办理过户，过户当日乙方一次性支付房款74万元。当日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了补充协议，主要约定，202室房屋实际成交总价为260万元，合同价为229万元，乙方另支付甲方装修搬迁补偿费31万元；甲乙双方于2017年6月30日前办理过户，过户当日乙方一次性支付甲方房款74万元及部分装修搬迁补偿费21万元；甲方交房当日乙方支付剩余装修搬迁补偿费10万元；交易过程中产生的交易税费由乙方承担。当日，原告支付被告房款150万元。

另查明，2017年3月17日，原告与上海云房数据服务有限公司签订了佣金确认书，佣金金额为3.7万元。

以上事实，有原告提供的居间协议、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收款收据、转账凭证、不动产登记信息、佣金确认书，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。

本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告应当恪守。被告因自身原因无法办理房屋过户，已经构成违约。原告要求解除合同，被告返还房款、支付违约金及赔偿金，符合合同约定。鉴于赔偿金较高，被告要求调低，符合法律规定，本院酌情调整违约金、赔偿金共计为25万元。违约金、赔偿金即用于弥补原告的损失，原告再要求被告赔偿佣金损失，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告李某与被告冯某就宝山区宝杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；

二、被告冯某于本判决生效之日起十日内，返还原告李某房款155万元，并支付违约金、赔偿金共计25万元；

三、驳回原告李某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为11,719.50元，由原告李某负担1,389.50元，被告冯某负担10,330元。财产保全费5,000元，由被告冯某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条……。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条……。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

……

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。