【案情】
    某中介公司受某地产公司委托，就其开发的一商品房小区组织团购。原告刘某与中介公司签订团购协议，约定原告支付5000元团购费，享受总房款8%的团购优惠，并可参加购房时的现场优惠。 
    同日，原告刘某、被告某房地产公司签订房屋认购书，购买该小区房屋一套，并约定如参加团购，将享受购房款折扣和费用减免优惠。签订团购协议和认购书后，原告分别向中介公司及被告支付了团购费5000元、认购定金2万元。 
    签订房屋买卖合同过程中，原、被告就房屋价格产生分歧，原告主张团购优惠与购房优惠同时参加，而被告认为，参加团购时该购房优惠价格已将团购优惠包含在内。 
    双方最终未订立的商品房买卖合同。 原告遂向法院提起诉讼要求被告退还定金，而被告辩称是原告不履行合同，不予退还。

 
【代理律师意见】

河南鑫苑律师事务所房地产专业律师白旭飞认为：因不可归责于当事人双方的事由致房屋买卖合同未订立，购房定金应予退还 。
    双方签订的合同实质上是认购书，并未对房屋的具体情况作出约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
    本纠纷中，由于约定不明，导致原、被告双方就购房优惠与团购优惠关系出现分歧，进而无法就房屋实际购房价格达成一致，双方也因此未能订立购房合同，符合不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖合同未订立的情形，被告应予退还原告交纳的定金。

【判决结果】

    法院审理认为，房屋认购书中被告承诺的购房优惠价格并未明确表明是否已包含了先前团购优惠在内，双方无法就优惠后的实际价格达成一致，最终导致双方未能签订房屋买卖合同，属于法律规定的不能归责于双方的事由，被告应向原告退还2万元购房定金。