【案例简介】

2009年10月，郭先生将苏州市沧浪区新市路的一处建筑面积为65平方米的产权房以75万元的价格出售给钱先生，钱先生向郭先生支付了5万元定金，约定房屋交付时间为办理过户当天。三天后，郭先生在办理房屋过户手续的过程中，得知测绘部门出具的房屋实际建筑面积为73平方米，原因是郭先生10年前买下这套房屋时，测绘部门是按照房屋内面积来测建筑面积的，未包括阳台的8平方米。郭先生于是要求钱先生按照合同约定的价格标准，再补9万元房款。但钱先生认为，自己是整套购买房屋，在签合同时，双方并没有约定房屋面积的单价，房款总价不应该随着房屋的实测面积发生变化而变化，遂拒绝增加房款。于是郭先生向法院起诉要求撤销双方在重大误解的情况下签订的房屋买卖合同。

【律师说法】

苏州房产律师认为，本案的争议焦点在于：因不能归属于当事人的原因使房屋面积发生变化，是否属于合同法规定的重大误解？如果属于重大误解则可以撤销合同。根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第７１条的：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”

苏州房产律师由此认为，重大误解的一般构成要件有以下三条：

第一，误解的一方当事人因为误解作出了意思表示；

第二，误解的当事人对合同的性质、对方当事人的身份、标的物的情况、价款或者报酬等方面发生了重大误解；

第三，误解是由误解的一方当事人的过失造成。

本案中影响房屋价款的两大直接因素，是房屋单价及建筑面积。相差9平方米的房屋面积在签订合同时郭先生并不知道，可见郭先生与钱先生所订的房屋买卖合同，是在对房屋建筑面积错误认识的基础上签订的，应属于重大误解而订立的合同，郭先生撤销合同的诉讼请求应该得到法院支持。

苏州房产律师提示房产买卖当事人，预防此类纠纷的最好办法是在签订房屋买卖合同时对涉及房屋面积上的事项进行详细的约定，包括以什么标准计算面积、出现面积误差后如何处理等。