季伟律师

                        农村房屋被私自处分，法院判决返还房屋！

案情简介：

张某一、张某二、张某三系兄妹，2012年5月张某一与张某四达成农村房产买卖协议，协议约定张某一将其父（已去世）名下农村房产卖与张某四，后者支付部分房款，剩余房款以其对张某一的债权抵充。随后张某一将房屋交于张某四，张某四未在涉案房屋内居住，将该房屋对外出租。张某一隐瞒房屋已卖与张某四的事实，该案起诉之前，张某二、张某三才发现父亲留下的未分割房产已经被张某一私自卖与张某四，两人遂找到张某四理论，打算要回房屋，遭拒后起诉。

    代理意见：

    本案涉及农村房产处理，其不同于商品房买卖，又该房的登记人权利人已经去世，涉案房屋属于继承遗产未分割状态，本案的关键是张某一未经张某二、张某三的同意，私自将未分割房产出卖，构成物权处分，整个交易过程和交易完成后张某四未搬入居住的状态，让张某二、张某三认为房产一直由张某一管理。事后，张某二、张某三对交易不予认可，找到张某四要求还房。再者，上述主体之间具有亲属关系，且在一个村居住，张某二期间搬迁到外村。代理人的思路是，交易只在张某一和张某四之间，二者构成买卖合同关系；张某二、张某三与张某四之间有基于物权的法律关系；张某一、张某二、张某三之间具有继承遗产未分割形成的房屋共有关系。基于上述法律关系，代理人认为对于张某二、张某三最优的诉求是宣布买卖合同无效、由张某四向房屋的继承人（张某一、张某二、张某三）返还房屋，当然还可以诉求赔偿房屋占用损失，但是考虑到案件发展情况，暂提出前面两个诉求。

判决结果：

一审法院认为涉案房屋由张某一、张某二、张某三继承，三人按份共有，张某一未经张某二、张某三同意擅自将涉案房屋卖与张某四构成物权处分，构成物权代理，因张某二、张某三对于买房行为不予追认，故该卖房行为对张某二、张某三不发生效力；根据《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案的房屋买卖合同有效；因合同有效，且张某四实际占用涉案房屋，故无需返还，驳回张某二、张某三的诉求。

二审论述合同效力问题与一审相同，关于房屋返还，二审认为涉案房屋仍登记在张某一父亲（已去世）名下，张某四虽付清房款并占有房屋，但涉案房屋所有权并未转移。且涉案房屋系遗产，张某四明知却仅以张某一达成协议，未征得张某一、张某二同意等情节看，张某四在签订《房屋买卖协议》时并非善意，故张某四不构成善意取得房屋所有权的情形，张某二、张某三要求返还房屋的诉求应予支持。

两级法院关于《房屋买卖协议》为有效协议上观点一致，但就房屋是否应予返还判决结果截然相反，一审不支持返还，二审支持返还。

        江苏省连云港市中级人民法院

民事判决书

(2018)苏07民终3121号
上诉人(原审原告):张某二。

上诉人(原审原告)：张某三。

两上诉人共同委托诉讼代理人:季伟,江苏田湾律师事务所律师
被上诉人(原审被告):张某一。

被上诉人(原审被告):王某一。

被上诉人(原审被告):张某四。

委托诉讼代理人:张某某

上诉人张某二、张某三与被上诉人张某一、王某一、张某四确认合同无效纠纷一案,不服连云港市海州区人民法院(2018)苏0706民初3488号民事判决,向本院提起上诉本院于2018年8月21日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结上诉人张某二、张某三上诉请求:1、撤销原判,依法改判。2、一二审诉讼费对方承担。理由:1、涉案《房屋买卖协议》无效。涉案房屋为遗产,张某二、张某三与张某一作为合法继承人,涉案房屋属继承人共有未分割状态。张某一无权擅自处分涉案房屋,其与张某四签订的《房屋买卖协议》属恶意串通,以房抵债,侵害了两上诉人利益。依据民法总则与合同法的相关规定,应认定为无效合同。一审法院适用《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定错误。该司法解释适用范围是商事交易行为,本案农村房屋买卖是传统合同法范围,并不能适用该司法解释第3条规定。且司法解释不是有效的法律规定,一审直接适用司法解释突破了合同法规定,破坏了农村房屋市场秩序。2、涉案房屋应予返还。无论涉案《房屋买卖协议》是否有效,涉案房屋都应予返还。涉案房屋仍登记在上诉人父亲张发利名下,并未过户。张某四并非善意购买张某四和张某一向上诉人隐瞒卖房事实,且张某四也有动机是拿房子抵债。张某四买房子后也一直不敢居住,始终将房屋对外出租、给上诉人假象,房屋还是在张某一控制下以为张某一对外出租。另外张某四在XX村本来就有房子和宅基地,不需要再购买,也不能够取得涉案房屋的所有权和宅基地使用权。一审判决认定合同有效,不予返还,等于变相确权,确认房子归张某四.物权行为和合同行为是两个行为。即使合同有效,房子权属仍属于继承人共有。张某四仍需要向权利人返还房屋。
   被上诉人张某一辩称:其认为农村房子属于儿子继承,其有权卖房。
   被上诉人张某四辩称,1、涉案《房屋买卖协议》合法有效。该协议是双方真实意思表示,买卖双方属于同一集体组织成员,不违反农村宅基地流转的相关法律法规和政策规定。张某四按协议约定付清全部款项,且房屋也已交付,村委会也予以认可。2、张某四属善意取得房屋,上诉人无权要求返还。上诉人出嫁后,张某一家一直随其父母共同居住涉案房屋,父母去世后,根据农村风俗习惯,房子由儿子家承继,故张某一有权处分涉案房屋。上诉人享有的只是继承遗产的份额,并不是享有所有权、使用权。故上诉人无权要求返还涉案房屋。3、涉案房屋属小产权房范围。农村房屋,目前没有政策办理过户,无法过户。但买卖双方系同村村民,房屋交付且经村委会同意,买卖已经完成
张某二、张某三一审诉讼请求:1.依法确认张某一、王某一与张某四签订的《房屋买卖协议》无效,返还涉案房屋。2.本案诉讼费由对方承担。
    一审法院认定事实:认定事实如下：
    一、各当事人关系：

张某二、张某三与张某一系兄妹关系,王某一与张某一
系夫妻关系。张某五、张某六系张某二、张某三及张某一的
父母,张某五于2003年去世,张某六于199年去世。张某四系张某二、张某三及张某一的堂兄。张某二于1991年结婚于XX村,张某三于1993年结婚于XX村。
    诉争房屋情况：
    涉案房屋位于连云港市XX村中心街北侧,建筑面积155.7m,系砖混结构、二层楼房,共计六间房屋。该房屋系张某五与张某六于生前建造。1998年,张某五办理涉案房屋江苏省村镇工程建设许可证。2001年2月15日,经原东海县XX镇人民政府批准,张某五办理涉案房屋《村镇房屋所有权证》,编号为第060100XX号。
    三、涉案房屋买卖情况及协议履行情况
   2012年5月10日,张某一、王某一(甲方)与张某四(乙方)签订《房屋买卖协议》,约定:一、乙方购买甲方合法拥有的坐落于连云港市XXXX村,证第060100XX号、建筑面积155.7平方米的房产一套。二、双方协议上述房产出售价格为貳拾捌万政仔元整,此房价款为甲方净价,甲方不支付交易中的任何费用;签订本协议时乙方向甲方(交)购房定金陆万(60000元整(以收据收条为准);办理公证手续当日乙方交付甲方首付款拾伍万玖仟(159000)元整(以收据收条为准)余款柒万(70000)元整,在房产交接时乙方向甲方一次性付清;买卖上述房产交
易过程中产生的一切费用,均由乙方承担缴纳,甲方不承担任何费用。三、甲方应在2013年3月21日将该房产交付乙方。上述协议还对其他事项作出约定上述协议签订后,张某一欠张某四的60000元欠款抵扣购房定金60000元,剩余22.9万元购房款,张某四通过银行卡转账给张某一159000元,分两次给 付张某一现金共计70000元。张某一、王某一于2013年4月6日将涉案房屋交付张某四,同日,张某一向张某四出具欠条一份,载明:今收到张某四购房款,已清。
    四、其他事实
    (一)张某四与张某一均系本市XXXX村村民,张某四除购买涉案房屋外在太平村还有一处宅基地建房。
    （二)目前,涉案房屋由张某四出租给他人使用。

审法院认为,本案的争议焦点有两点:一、张某一、王某一与张某四签订的《房屋买卖协议》是否有效;二、涉案房屋是否应当返还给张某二、张某三以及张某一。
    关于争议焦点一,本案房屋买卖协议虽仅对涉案房屋进行约定,未涉及房屋所在宅基地问题,但是,二者是一个整体,无法割裂处理,根据地随房走原则,应当将涉案房屋所在宅基地放在本案中一并审查处理,《土地管理法》第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”,第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或
者出租用于非农业建设”,《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“农村村民建住宅需要使用宅基地的应向本集体经济组织提出申请”,从上述法律及部门规范性文件规定可以看出,宅基地属村集体所有,其使用权限于村集体组织中的成员。本案中张某四从本村村民张某一处购买涉案房屋,也即购买了涉案房屋所在宅基地的使用权,因其并未损害村集体的利益,所以该买卖宅基地的行为应认定有效。
    关于涉案房屋买卖协议效力问题,涉案房屋由张某五、张某六合法建造,二人去世后,该房屋应作为遗产由张某二、张某三以及张某一继承,涉案房屋由张某二、张某三以及张某一按份共有,张某一未经张某二、张某三的同意擅自将涉案房屋卖给张某四,其行为系无权处分,构成无杈代理,因张某二、张某三对其卖房行为不子追认,故该卖房行为对二原告不发生效力,但是,根据《最高人民法院(关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。故对于张某二张某三要求确认涉案房屋《房屋买卖协议》无效的诉讼请求审法院不子支持。对于张某二、张某三因张某一出卖涉案房屋的行为所产生的损失可以向张某一另行主张。
     关于争议焦点二,因张某一、王某一与张某四签订的《房屋买卖协议》系有效的,且张某四已实际占有使用涉案房屋,故无需再将涉案房屋返还张某二、张某三及张某一。对于张某二、张某三要求返还涉案房屋的诉 讼请求不予支持。张某一经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为对其相关诉讼权利的放弃。
    综上,一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决:驳回张某二、张某三的诉讼请求。案件受理费用2300元(张某二、张某三已预交),由张某二、张某三共同负担。
    本院二审审理中,上诉人张某二、张某三向本院提交3份新证据。

证据1、上诉人与张某四之间2017年7月28日的短信记录。内容主要是2017年上诉人知道房屋被张某四买了向其表达不同意交易,要求其返还房屋。张某四没有回复。
   证据2、证人张某七证明。证明2015年1月张某七搬到上诉人张某二家居住(因为张某二2012年从自家房子搬出)直到2017年2月初搬出,期间没有任何人送东西过来或过来居住。说明张某一搬家时,没有将物品存放在张某二处。
   证据3、两段录音。被录音人张某和张某八都是同村本家,因为农村特殊环境,不愿出庭和得罪任何一方。2018年10年10日张某二和张某(买卖协议见证人)录音,张某录音说当初签协议时,没有告知上诉人就签订的.2017年上诉人才从张某口中得知房屋已被卖给张某四。2018年10年10日张某二和张某八的录音,张某八明确提出,签订协议前就提醒张某四不能买这个房子。这个房子是有纠纷的,应当
取得张某三和张某二同意。但张某四一意孤行要买这个房子。张某一卖房的动机也说得很清楚,是被逼无奈卖房,因为张某一欠了张某四很多钱。张某八提醒张某一,你的儿子快结婚了,房子应留着。两段录音说明,买卖时张某一和张某四双方都有意隐瞒上诉人,张某四明知房子有纠纷仍然买房。
    张某一对以上三份证据质证意见为:房子是其自己卖的。其不懂得还要经上诉人同意。

张某四对以上三份证据质证意见为:对证据1短信的真实性合法性有异议,取得来源不合法。从内容看不能显示是谁发的短信,且该短信不是反对买卖协议。对证据2张某七证明,真实性合法性关联性均有异议,来源不合法,是否有张某七这个人也不清楚。对证据3两段录音光盘和文字整理,证据三性均有异议。根据证据规则,录音应当应与其他证据相互印证或者证人应出庭作证,经过质证后才能作为证据使
用。上诉人提供的证据2、3不能作为证据使用。
    本院二审查明事实如下:张某二、张某三与张某一系姐弟关系。涉案房屋系张某二、张某三与张某一三人父母生前合法建造,并登记在其父张发利名下。张某五去世前并未立有遗嘱,张某二、张某三、张某一三人系涉案房屋的法定继承人。张某一与张某四系本家兄弟,2012年两人签订《房屋买卖协议》时,并未将该协议告知张某二、张某三。后张某四与张某一于2013年4月6日签订租房协议,将涉案房屋租给张某一使用一年。2015年7月9日张某四又将涉案房屋租给XX村委会并签订租赁协议。现涉案房屋由张某四实际控制。张某二、张某三称其二人直到2017年夏天才从他人口中得知张某一已将涉案房屋卖给张某四。对一审法院查明的其余案件事实,本院依法予以确认。
   本院认为,涉案房屋系遗产,张某二、张某三和张某一三人为涉案房屋的共同继承人,因继承取得的物权,自继承开始时发生效力,故张某二、张某三和张某一为涉案房屋的共同所有权人。由于该三人对房屋继承份额并未作出明确约定,且也未放弃继承权,故本院认定张某二、张某三和张某一对涉案房屋分别享有三分之一产权。

关于涉案《房屋买卖协议》的效力问题。因张某四与张某一均系XXX村民,张某四从同村村民张某一处购买房屋,对房屋所在宅基地的流转系在同一集体经济组织之间,并不损害村集体的利益,故本案宅基地买卖行为不违反有关法律法规强制性规定,应认定有效。又因张某一未经张某二、张某三同意擅自将涉案房屋卖给张某四,其行为系无权处分,且张某二、张某三对卖房行为不子追认,故该《房屋买卖协议》对张某二、张某三不发生效力,但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不子支持故对于张某二、张某三要求确认涉案房屋《房屋买卖协议》无效的诉讼请求,本院不予支持。
     关于涉案房屋是否应返还张某二、张某三及张某一的问题。本院认为,涉案《房屋买卖协议》虽系有效协议,但由于《房屋买卖协议》并未经张某二、张某三签字同意,对张某二、张某三并无法律上的约束力,涉案房屋至今仍登记在张某五名下,事实上也未能办理过户登记手续。张某四虽然付清房款并占有涉案房屋,但涉案房屋的所有权尚未移转。张某四与张某二、张某三和张某一姐弟三人系近亲,对涉案房屋状况系遗产应明知,而在签订《房屋买卖协议》时,其仅与张某一达成协议,未征得张某二、张某三同意。另外从《房屋买卖协议》中约定的购房定金60000元系以张某四之前对张某一的借款相抵充;张某二、张某三与张某一庭审中均陈述姐弟关系不和;签订协议后张某四本人并未使用涉案房屋而是将房屋长期出租及张某二、张某三很长一段时间内对涉案房屋买卖并不知情等一系列情况看,张某四在签订《房屋买卖协议》时并非善意,故张某四也不符合善意取得房屋所有权的情形。张某四称依农村风俗习惯,与父母共同居住的儿子在父母去世后,自然承继房屋的辩解理由,没有法律依据不能成立。综上,本院认为,涉案房屋产权人仍属张某二、张某三和张某一,张某四不能善意取得涉案房屋应返还给所有权人。张某二、张某三要求张某四返还涉案房屋的诉讼请求,依法能够成立。
    综上所述,上诉人张某二、张某三的上诉请求部分成立,本院依法子以支持。一审判决适用法律错误,应子改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下：
    一、撤销连云港市海州区人民法院(2018)苏0706民初

3488号民事判决;
   二、张某四于本判决生效后十日内将诉争房屋返还张某二、张某三、张某一；
   三、驳回张某二、张某三的其他诉讼请求。
   一审案件受理费2300元(张某二、张某三已预交2300元),由张某二、张某三负担300元,张某一、王某一负担1000元,张某四负担1000元,二审案件受理费4600元(张某二张某三已预交4600元)由上诉人张某二、张某三负担600元，张某一、王某一负担2000元,张某四负担2000元。
    本判决为终审判决。
                                  审判长：田某
                                  审判员: 万某某
                                  审判员：严某某
                                  书记员：卞某某

                               二〇一九年五月二十五日

法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
    第一百六十九条 第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
    第二审人民法院审理上诉案件,可以在本院进行,也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
    第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理：
   (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
   (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
   (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撒销原判决,� �回原审人民法院重审,或者查清事实后改判；
   (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审；
   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
   《中华人民共和国物权法》
   第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
  (二)以合理的价格转让；
  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登不需要登记的已经交付给受让人；
   受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
 当事人善意取得其他物权 的,参照前两款规定。

案例评析：

此类案件在农村地区较为常见，处理起来也较为棘手，在协商无效后只能起诉，法院处理该类案件也是尽量调解。又农村家族观念重，很少有人愿意出庭作证。导致案情查起来有一定困难，此类案件关键信息为房屋的规划手续、登记手续、土地只用证信息，秉持处理农村房产的特有政策法规，例如“一户一宅”、“地随房走、房随地走”等，要注重调档的重要性，规划手续、登记材料是必须调取的，而这些材料又往往很难取得。本案，二审通过诸多事实细节，认定购房人非善意，不构成善意取得。房屋虽再其控制之下，亦应该返还。一审、二审均认为房屋买卖协议有效。出卖人构成无权处分，一审认为购买人实际占有，无需返还。二审认为，房屋并未变更登记，虽实际占有，但不构成善意取得，应该予以返还。

结语和建议：

结语：

买卖农村房产，尤其是继承的房产，一定要调查清楚房屋是有还有卖方以外的继承人，房屋的登记情况。房屋登记在卖房人名下，卖房支付对价后，构成善意取得。如果房产仍登记在被继承人名下，房屋买卖协议上没有全部的继承人签名，即使买卖合同有效，买方仍面临得不到房子的风险。当然本案，其他继承人还可以向买卖双方主张房屋占用损失。不是本集体成员，购买集体内房屋，一般买卖协议也是无效的。如果是明知有其他继承人而仍与部分继承人达成买卖协议，买受人很有可能被定性为非善意购买人，不构成善意取得，所面临的法律风险就是返还房屋，要不回购房款、赔偿房屋占用损失。

建议：

买卖房屋，尤其是农村房产，购买之前做房屋权属调查，是非常必要的，当房屋是遗产时，更要要求所有继承人在买卖协议上签字。当然不是房屋所在的村集体成员，签订房屋房屋买卖协一般是无效的。