李杰律师

店面转让费能要回吗？

李杰

案情简介：张某与李某签订租赁协议，协议约定，张某租赁李某的店面进行经营活动，租赁期限自2012年3月11日至2015年3月10日，协议期满，同等条件下张某有优先承租权。2015年2月张某与王某协商上述店面转让事宜，并约定转让费3万元。张某协助王某与房东李某签订租赁协议，在租赁期间，王某经营效益不好，被迫停业。现王某要求张某返还转让费3万元。

店铺转让费是指租户在店铺租期内征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。费用的高低及有无主要取决于合同双方对店面房本身获利能力的认知和市场的供求关系。

律师认为，店面转让费包括以下几方面法律属性：

1、店面转让费是对优先续租权的一种购买。物以稀为贵，店面是有限的，当前承租人的承租期限届满时，如果他有优先续租权，后来者支付给他一笔店面转让费，将他的优先续租权购买下来，这样在同等条件下，后来者就能在众多的竞争者中承租到自己想要的店面。因此，店面转让费其实就是购买租赁优先权。

2、店面转让从法律性质上来说，是承租方对自己的合同权利的概括转让。在初期拥有店面的人有机遇拥有店面，而店面具有不可再生性，后来者如果想要承租不得不支付转让费。因此，转让费实际上就是机遇加不可再生性产生的利润。

3、前承租人租赁某个店面后，在这个门面上进行长期经营，对该店面进行了装修投入，经营时又打下了良好的人脉基础，该店面产生了一种无形的商业价值，能给经营者带来可观的利润。因此，转让费实际也包含了一定的品牌价值在里面。

4、从另一角度思考，商铺的承租人在转让的过程中，其实是充当了中介的角色，转让费就类似于中介费。

可见，转让费是包含多种不同性质费用的复杂集合，但每一组成部分均有其相关的法律依据或合理性。

目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够明确此事，一般理解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第七条之规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”据此，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可。

在此，提醒大家，在店面转让过程中，要把店面业主请来三方一起协商、谈判。这里面就讲究一些谈判上的技巧。在事情议定后一定别忘记与店面转让方签定书面转让协议，并另外与业主签订新的店面租赁合同。