张女士与孙先生原系夫妻关系。2001年3月12日，孙先生与某公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由孙先生购买某公司出售位于朝阳区的的一套房屋。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”上述合同签订后，2007年4月17日，张女士与孙先生协议离婚。2008年，因孙先生未按时向购房的贷款银行偿还贷款，银行从作为保证人的某公司账户中划取了孙先生的剩余贷款、利息等款项，孙先生至今未偿还某公司上述款项。2014年，张女士将孙先生诉至法院，要求确认上述房屋归张女士所有，该案件经法院调解，双方达成调解协议，约定：位于朝阳区的上述房屋相关权利义务归张女士所有。后张女士向法院起诉：要求某公司办理上述房屋房产证。

某公司辩称：首先，该房屋是张女士的前夫孙先生与我公司签订的买卖合同。诉争房屋的剩余贷款尚未还清，故银行从我公司的账户中划取了剩余未偿还的贷款，而孙先生至今未向我公司偿还该款项，因此，导致房屋产权证至今未能办理完毕。其次，我公司没有与张女士形成任何约定，张女士的主体资格是不适格的。

法院认为：就讼争房屋与某公司形成房屋买卖合同关系的当事人系孙先生，张女士本人并非该合同的当事人，虽孙先生与张女士在2014年就房屋权属产生的诉讼中达成调解协议，确定该房屋的相关权利归张女士所有，在没有某公司参与调解的情况下，该约定仅适用于张女士与孙先生之间，对某公司并无法律效力。张女士依据孙先生与某公司签订的《商品房买卖合同》以及民事调解书向大成公司提起的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。故法院驳回了张女士的全部诉讼请求。

北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师认为：

《合同法》第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第84条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

本案中，某公司系与孙先生签订《商品房买卖合同》，由孙先生购买涉案房屋，在合同履行过程中，因孙先生未按时向购房的贷款银行偿还贷款，银行从作为保证人的某公司账户中划取了孙先生的剩余贷款、利息等款项。在孙先生给付某公司上述款项之前，某公司有权拒绝为孙先生办理涉案房屋的所有权证。张女士虽与孙先生签订调解协议确认涉案房屋归张女士所有，但该协议未经某公司同意，故该约定仅对张女士与孙先生有约束力，对某公司并无法律效力。且某公司对孙先生的抗辩权亦可及于张女士。故张女士仅依《商品房买卖合同》以及民事调解书要求大成公司就涉案房屋申请登记备案、办理所有权登记手续以及办理房产证的请求，于法无据，因此，法院做出的判决是合法的、恰当的。