杨先生与某公司于2008年1月12日签订商品房预售合同。约定将坐落于北京市怀柔区的某处房屋出售给杨先生。杨先生应于2008年1月17日之前配合某公司办理完毕银行贷款手续。2008年9月30日，某公司交付×号房屋给杨先生。杨先生因银行贷款未获批准而不能按照商品房预售合同约定的期限及方式支付剩余房款。另外，该合同第十条约定逾期付款责任“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的7%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。” 2014年12月14日，某公司通过邮寄方式向被告送达催告函明示解除权。后某公司向法院起诉，要求解除与杨先生之间签订的商品房预售合同。

杨先生答辩称：该房已实际交付，杨先生不同意解除合同，要求继续履行。

北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师认为：

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

二、某公司与杨先生签订的商品房预售合同为有效合同。某公司依约全面履行了自己的义务，杨先生却因银行贷款未获批准而不能按照商品房预售合同约定的期限及方式支付购房款。上述合同约定逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人应付款期限届满之日应为2008年1月17日，超过该期限60日后的次日起一年内原告虽有权行使解除权，但原告直到2014年12月14日才通过邮寄方式向被告送达催告函明示解除权，已超过解除权的行使期限，故法院对原告要求解除合同及支付相应违约金的诉讼请求不予支持。

北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师提示：

首先，当事人约定的合同解除条件应在合同中明确规定。当事人可以根据《合同法》第93条的规定，约定合同解除的条件，但是要在合同中予以明确规定。当事人约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。否则，当事人无权要求解除合同。其次，合同解除权应在规定的期间内行使。商品房买卖合同的解除权，在对方当事人没有催告的情况下，应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。