一起厂房买卖合同引发的启示

案情简介：

厂房买卖，（土地8亩，厂房2栋约1500平米，13间办公房，一处仓库和门卫室），约定价格为220万元，分3期付款，卖方配合买方以涉案厂房办理抵押贷款，款清配合过户，卖方应在第二期付款后交付厂房全部给买方。合同履行中，买方第一期按时付款，第二期的一半款项很早支付，另一半支付时，被告拒不见面，无法支付。第二期付款期限到期前2月，被告以自己名义办理抵押贷款。原告知情后，未付余款，亦未将余款公证提存支付。第三期付款期限到期后，被告催促原告付款未果，遂致函解除该买卖合同。原告随即提起诉讼，要求履行合同，被告配合办理过户。诉讼前被告仅交付三分之一厂房面积给买方。

法院判决：

宿迁市宿豫区人民法院判决该合同继续履行，原告于判决生效后支付剩余购房款120万元，被告交付剩余厂房，被告给付违约金5万元并承担诉讼费、保全费并配合办理过户手续。

朱江律师点评：

看似一起简单的买卖合同，其实其中蕴含很多复杂的法律问题。

基于对案情的全程跟进，及时为委托人出谋划策。表面上看，买方及时付款，卖方交房、协助过户就可以了。就本案而言，原告诚心买房，按时付款，但被告在合同履行中违反约定擅自自己办理抵押贷款，且避而不见拒绝接收购房款，导致合同无法顺利继续履行。原告起初针对被告行为，未采取任何措施，只是等待、协商。本律师接手此案后，经过全面斟酌、推敲买卖合同，以及双方行为。从两个角度提起诉讼，确保合同得以继续履行：一是从原告的不安抗辩权着手，合同履行中卖方单方办理抵押贷款，给涉案标的增加法律责任，原告有正当理由拒绝付款；二是从合同卖方配合买方办理抵押贷款的合同条款入手，卖方未配合贷款，原告的付款义务顺延至贷款下发时。

本案的代理，可以说完全达到了预期的诉讼目的，唯一不足就是违约金法院判的太少，只给了5万元，买卖合同约定的违约金是20万元。本案也为委托人挽回了近百万元的经济损失。房价升的很快，对于老工业园区厂房而言，地皮稀缺紧俏，升值的空间也很大。整个诉讼程序下来，厂房也以升值不少。本案取得了非常好的社会效果。总的而言，做人做事，还是要做个守法公民，不要卖弄小聪明，肆意而为终会付出代价。

从此案也可以获得一些启发：

1、买卖合同纠纷永远要立足协议，把合同每项条款研究透彻，才有突破口；

2、买卖合同的起草上，对付款方式而言，直接注明收款账号，买方按时打款，无须双方当面转账，避免买方的未及时付款的违约责任；3、一方行使不安抗辩权，必须按法律规定的书面方式来行使；

4、违约责任的约定上，保证转让标的无权利瑕疵，包括转让行为的前、中均无经济纠纷、法律责任；

5、抵押权在诉讼或过户中的障碍消除，买方提供担保或代偿，取得抵押权人的同意即可；

6、诉讼前证据的保全可以采取对证人证言进行公证固定；

7、诉讼中，注意审限的把握；

8、调解过程中，切勿轻易泄露底牌，一览无余；

9、诉讼中标的款勿轻易交付对方，直接交付法院。