张东庐律师

居住权人可以获得拆迁补偿吗？

一、  基本案情 

       董某与张某是黄昏恋，在与张某登记结婚之前，董某有两个成年子女，2013年感觉到身体不好之后，董某在公证处办理了遗嘱公证，确定其婚前房产归其子女所有，但是配偶张某可以在上述房屋内居住至死亡，二子女不得将张某赶走。2018年12月董某去世。

2020年1月，案涉房屋遇到拆迁，二子女依据拆迁政策及相关补偿标准共取得补偿金额及其他款项共计340万元。但并未给与张某应得的款项。

      因房屋被拆迁，张某在外租房，2020年12月23日，董某与案外人李某签订了《房屋租赁合同》，租赁期自2020年12月23日至2021年12月22日止，租金6000元/年。

次年，张某将董某的二位子女起诉至人民法院，要求二被告给付其十年租金共计6万元。
二、争议焦点 

      1、《民法典》颁布之前设定的居住权是否需要经过不动产登记中心才有效？

      2、居住权归属的房屋非因房屋所有人原因而消灭，房屋所有人是否应继续保证居住权人的居住权？

三、法院裁判 

      法院认为，原告提出一次性给付十年的租金6万元，没有事实依据，但是老年人的权利应予以特殊保护，所以每年给付一次租金较为合理，参照原告提供的房屋租金票据一年6000元，法

院酌定二被告于每年12月31日前向原告张某支付当年的房屋租金6000元，直到张某去世。

四、律师分析

      本案中，案涉房屋为董某婚前财产，在与张某登记结婚后，董某办理遗嘱公证，为张某设立居住权。董某的二位子女应尊重其父遗愿，保障张某的居住权。

     拆迁办与房屋所有权人签订了拆迁补偿协议，将征收补偿款一并支付给董某的二子女。但是张某的居住利益也包含于房屋所有权的整体利益中，故张某应得到属于她的补偿款，但是董某的二位子女并没有及时进行析产，确定张某应得的补偿款。案涉房屋拆迁后，张某无房可住，可以依法要求对拆迁利益进行析产，但是张某并没有选择析产，而是直接要求二被告承担租金，相比析产诉讼，要求二被告承担租金会更能保证张某的居住权。

      此外，关于本案中的居住权并未在不动产登记中心登记，是否应受法律保护额的问题。因为董某是在公证书中确认的居住权，且本案在法院判决前《民法典》已正式确立居住权制度，故原告可依据《民法典》中关有居住权的相关规定，即使房屋不复存在，也可以要求现在的房屋所有人继续保证其居住权。

五、相关法条

     《民法典》第三百二十七条规定：因不动产或者动产被征收致使用益物权消灭，用益物权人有权依照《民法典》第243条、第245条的规定获得相应补偿。

      第二百四十三条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。