李娇律师

“跳单”一般是指在房屋买卖或租赁中介纠纷中发生的一种买卖双方跳过中介达成买卖合同或者租赁合同的一种行为。跳单行为在法律上是有违背契约精神的，在法律法规中被明文禁止。然而在现实生活中，跳单的纠纷层出不穷。

本文将结合案例，分析跳单现象该如何界定，以及讨论跳单的责任承担问题。

裁判要旨

中介机构主张买受人存在跳单行为，但并未提供证据证明其为案涉房屋业主独家授权委托买卖的中介机构的，且当中介机构无法促成买受人与出卖人的购房合同,将买受人意向金归还时，即认为双方案涉房产形成的中介合同关系至此终止。买受人通过其他人与卖方签订房屋买卖合同,完成案涉房产的交易并支付中介费的，可见买受人获得案涉房源的途径并非唯一来源于中介机构，买受人通过公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,最终选择其认为服务更好的中介机构促成房屋买卖合同的成立，该行为不构成“跳单”。

案件分析

2022年11月29日，原告A公司与被告万某签订《购房意向书》，约定由买受人万某拟通过居间人A公司购买位于海口市秀英区某小区的案外人刘某名下的一套房产,被告万某要求原告A公司按照意向书的要求与该房屋所有权人治谈，于当日向原告支付购房意向金5000元，约定成交总价为145万时成交，并同意该购房意向金在居间人处进行无息监管。意向书第三条约定，若买受人所提条件在居间人努力促成下该房屋所有权人全部接受的,则视作买受人自愿按本意向书各项规定完成本交易。意向书第四条约定，因房屋所有权人的原因导致无法促成本次房屋买卖交易,则买受人有权要求居间人退还购房保证金或转为其他意向房源的购房保证金。意向书签订后被告向原告支付了5000元意向金，自2022年10月起万某及其配偶与A公司工作人员到现场查看房屋并沟通相关买房事宜，因未能成交，2022年12月9日，原告将被告的意向金5000元退还给被告。

2022年12月20日，被告与案外人刘某签订房屋买卖合同，B公司作为居间方。约定买受人万某通过居间人B公司购买刘某的房产，成交价为1500000元。被告向B公司支付20000元佣金。

案件结果

原告并未提供证据证明其为案涉房屋业主独家授权委托买卖的中介机构，原告与被告签订的购房意向书中亦没有明确约定被告独家委托原告为其购买房屋，因被告未与卖方达成购房合同，2022年12月9日原告将意向金5000元退还给被告后,2022年12月20日，在B公司作为居间方的促成下,被告与卖方签订房屋买卖合同,完成案涉房产的交易，被告向B公司支付相应的中介费用，被告获得案涉房源的途径并非唯一来源于原告方。原被告双方未能按购房意向书达成的签约条件与卖方达成房屋买卖合同,原告将意向金5000元退还被告后，双方就案涉房产形成的中介合同关系至此终止，而后被告另行通过其他中介机构促成完成了交易，且购房意向书中双方亦未对居间服务费进行约定。

综上，被告的行为不构成“跳单”。原告主张被告支付居间中介费的诉请，缺乏事实和法律依据。判决：驳回原告A公司的诉讼请求。

律师分析

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

在房屋买卖与租赁活动中，中介为买卖双方提供服务，应当获得相应的劳动报酬。买卖双方在获得中介的服务后，出于逃避佣金等心态，跳过中介方，或通过其他中介人达成买卖合同或租赁合同的，是对买卖方与中介方签订的中介合同的违约，是有违契约精神的。如果委托方构成了跳单行为，则应当承担违约责任。

在跳单行为的实际认定中，应当注意以下几个核心要件：

一、委托人接受、并利用了中介方的服务。该要件作为最核心的要件，其一方提供了服务，另一方应当给付报酬。且委托人签订合同是基于中介方的服务发生的。服务一般是指，中介提供了房源信息、中介代领委托人实地看房，等。

二、委托人绕过中介方签订了合同。可以是委托人自己签订合同，也可以是委托人委托第三方签订合同。在实际生活中，有些委托人会选择让第三方代签合同来逃避跳单的责任，此时应注意第三人与委托人之间的关系。

三、委托人与中介方应当签署了独家合同。如果双方并不是独家委托合同，则委托人有权选择其他更好的中介方享受中介服务，等。

在司法实践中，跳单行为的认定应当结合实际内容进行分析。本案中，原告机构无证据证明原被告之间是独家委托，且在原告退还被告意向金时，双方的委托合同就已经终止。被告因此有权选择其他中介机构进行合同的订立，不构成跳单。

法律条文

《中华人民共和国民法典》

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。