【案情】

　　2013年7月24日，出让人甲方与买受人乙方签订了二手房买卖合同。合同签订后，乙方支付了购房首付款，之后在房产管理局办理了变更登记，花费过户费等费用共26000元。所涉房屋在出卖之前一直对外出租，2012年11月18日，一承租人因醉酒在该房屋内死亡，2013年6月，其他共同承租人退房，甲方于当日到房产中介机构挂房出卖。乙方得知其购买的住房曾发生非正常死亡事件后，遂诉诸法院，要求撤销房屋买卖合同，要求甲方退还已付的购房首付款。甲方答辩时称，房子一直是通过朋友对外出租，其一直不知道房屋内有人死亡，只在签订合同并办理了房产变更手续后才听说的，故不能成为周乙方要求撤销合同的理由。

　　【分歧】

　　甲方和乙方签订的房屋买卖合同可否撤销？

　　第一种观点认为，乙方可以主张撤销房屋买卖合同，因为甲方事前未告知周雪德房屋内有人死亡的事实，属于欺诈。

　　第二种观点认为，乙方无权主张撤销合同。

　　【评析】

　　笔者赞同第一种观点。

　　笔者认为，甲方将自有住房卖予乙方，乙方按照约定支付了购房首付款，应当认定双方形成了房屋买卖合同法律关系。但双方签订房屋买卖合同应遵循诚实信用原则，不得违反公序良俗原则，交易时对房产相关信息应当予以披露。本案中，涉案房产曾发生过非正常死亡，虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用，按照一般的民间习俗，发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利的因素，而且房屋往往会因此贬值。因此，该非正常死亡信息对周雪德是否愿意与孙静进行交易，及以何种条件进行交易均有重大影响。

　　从庭审中得知，此次房屋买卖在签订合同前甲方并未向乙方披露房屋内曾发生过非正常死亡，且双方最终达成的交易价符合市场行情。甲方虽称在签订合同时自己亦不知道房屋内发生过非正常死亡事件，但并未提供证据予以证明；同时，承租人死亡的时间为2012年11月18日，而甲方与乙方签订合同的时间为2013年7月24日，根据日常生活经验法则推断，作为原房屋实际所有人的甲方不可能不知晓该事实；另外，其他共同租房人在2013年6月退房当天，甲方即到中介机构挂房出卖，从其该举动来看，也可以推断甲方在与乙方签订房屋买卖合同时亦知晓了房屋内曾发生过非正常死亡的事实。因此甲方隐瞒重要信息的行为，应认定为构成欺诈。

　　乙方系在受到孙静欺诈的情形做出的交易，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，乙方要求撤销双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，应当支持。合同撤销后，甲方依法应当退还乙方支付的购房首付款130000元。

“凶宅“的认定，对于凶宅目前并没有一个法律或权威的认定标准，一般认为是发生了自杀或他杀致人非正常死亡的房子，如果是自然死亡、病亡、意外死亡或者“风水”不好，一般不认为是凶宅。

建议

在签订购房合同时应约定房屋涉及凶宅的信息披露义务，同时自己也要多方打听，确保不是凶宅，因为如果卖方是凶案发生后，从其他人处购买房屋，卖方也不知情或没有证据证明卖方知情，那么买方将很难解除购房合同，要求退房。