案例

甲男、乙女系夫妻关系，双方共同共有一套70平米的央产房，央产房登记在甲男名下。2012年2月，甲男、丙以及B房地产经纪公司（以下简称B公司）三方签订《房屋买卖定金合同》，该合同约定：丙购买甲男、乙女所有的央产房，房屋价款为350万元，合同签订当日支付定金5万元。三方于定金合同签订后3日内到B公司签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》。签订定金合同当日，丙支付了5万元定金。

次日，甲男、乙女之子丁持甲男签订的委托书、甲男身份证、产权证等材料到B公司与丙签订《房屋买卖合同》，该合同约定：房屋价款为350万元，本合同签订后5日内支付95万元，共计100万元作为首付款。剩余250万元，于合同签订后3个月内，由丙一次性支付给甲男，甲男在收到全部购房款后5个工作日内办理房屋产权转移手续，并在办理完毕产权转移登记后30日内将房屋交付给丙，若甲男延期交付，要承担购全部房款10%的违约责任。

合同签订后，丙于5日内向甲男转账支付95万元。后于3个月内一次性支付剩余购房款250万元。至2012年6月25日，丙的购房款全部支付完毕。当日，丙向B公司支付中介费7万元，B公司出具相应发票。

2012年6月29日，B公司员工陪同甲男、乙女办理房屋上市手续，等到批准。下午，B公司员工办理了网签提交手续。7月5日，B公司员工、甲男、乙女、丙到税务部门缴税时，发现乙女有其他网签记录，该央产房不符合满五且唯一的条件，故产权人需缴纳个人所得税。甲男、乙女因不愿缴纳个人所得税，在确定不交个人所得税无法过户后，即要求B公司办理了撤销网签手续。

2012年8月15日，丙催促甲男继续办理过户手续，甲男明确表示拒绝，并于次日将350万购房款打回丙的账户。双方多次协商，但甲男均以儿子丁没有得到授权且乙女没有在房屋买卖合同中签字为由，拒绝。丙为维护自身权益，向B公司申请查看丁的授权委托书，但B公司回复，委托书原件已经丢失。丙无奈之下，于2013年1月起诉至法院，要求：1、甲男继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋过户手续；2、甲男支付违约金35万元。那么丙的要求，法院会支持么？

解析

本案的争议焦点为：1、儿子丁的代理行为是否有效；2、甲男与丙之间签订的《房屋买卖合同》是否因没有乙女的签字而无效；3、甲男是否需要支付逾期交房违约金。

首先，委托书的原件已经丢失，无法确定是否由甲男签署。但从甲男先与丙签订《定金合同》，次日丁拿着甲男的身份证、房产证等材料与丙签订《房屋买卖合同》，丙有权相信丁享有代理权。退一步说，即使丁没有取得代理权限，但甲男、乙女的办理房屋上市手续等行为，构成对丁无权代理的追认。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”之规定，应认定丁的代理行为因被追认而有效，甲男应承担民事责任，即履行《房屋买卖合同》约定的义务。

其次，央产房为甲男、乙女夫妻共同财产，未经共有人同意，一方擅自出卖，侵犯另一方合法权益的，另一方有权申请合同无效。本案中，乙女并没有在《房屋买卖合同》中签字，但其办理房屋上市手续以及缴税手续等行为，均足以证明乙女对甲男出卖房屋的行为知情且同意。在得知需要缴纳个税的情况下以没有乙女签字为由申请确认《房屋买卖合同》无效，无法得到支持。

最后，《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，系合法有效合同，双方都应遵守。本案中，甲男拒绝办理房屋过户手续，因此至今未交付房屋，构成违约。但双方约定：“若甲男延期交付，要承担购全部房款10%的违约责任”，即甲男在办理房屋过户手续后30日内不交付房屋，丙可以要求甲承担违约责任。但本案尚未完成过户手续，谈不上交付房屋，更谈不上延期交付房屋，故不符合违约金条款的规定。所以，丙要求甲男支付35万元违约金的要求，无法得到支持。

综上所述，丙可以要求甲男、乙女继续履行合同并及时办理房屋过户手续，在房屋过户后30日内及时交付房屋，但无权要求甲男支付违约金。而甲男在办理过户手续之前，有权要求丙重新支付购房款。

顺便说一句，央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，一般是指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房。如果出售央产房的卖方所售房屋同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，个人所得税免交。若任何一个条件不满足，卖方都必须缴纳个人所得税。本案就是买卖双方在订立房屋买卖合同时，对房屋性质没有认识，进而没有对个人所得税进行约定而产生的纠纷，应引起购房者的重视。一般情况下，个人所得税应由卖方支付。