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律师信息
  • 姓名 : 李江律师
  • 电话 : 138****2533
  • 职务 :
  • 机构 : 重庆晓帆律师事务所
  • 证号 : 15001201210982298
  • 邮箱 : 550****63@qq.com
  • 地址 : 重庆市沙坪坝区天陈路一号附1号11-31
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到中介看房后,你“跳单”了吗
作者:李江发布时间:2013-03-18 来源:浏览量:0

案件事实:201232日,经A置业顾问有限公司(下称A公司)介绍,李某看中了重庆市江北区的二手商品房一套,并向A公司出具《买卖承诺书》一份,并交付了5万元诚意金,在《买卖承诺书》中有以下几项主要约定:1、购买房屋价款为130万元;2、李某委托A公司将交予A公司的诚意金转交给该房屋的卖方或其代理人;3、在将诚意金以购房定金的名义收取后,上述承诺即告成立;4、若2012315日没有签或交易(即与卖方达成买卖合同),315日之前必须退还予买方(即5万元诚意金);5、中介服务2.6万元于签署居间协议的当天支付。

201236日,A公司未能与卖方将出售价款协商至130万元,当天将5万元诚意金退还给了李某。除了《买卖承诺书》外,双方没有签订其他任何合同,如居间合同等。

2012318日,李某又通过重庆某投资有限公司(简称B公司)与上述房屋的卖方达成了《房地产买卖居间协议》一份(该房屋与李某在A公司看的是同一套),房屋成交价格为130万元,并于2012319办理了过户手续。

由此,A公司认为李某的行为构成“跳单”,即李某通过A公司介绍的房源,在B公司交易,应当承担缔约过失责任,遂向法院起诉要求李某赔偿损失2.6万元。

本律师受李某的委托,代理其参加诉讼,并发表以下代理意见:

李某的行为根本不构成所谓的跳单,不构假借订立合同,恶意磋商之行为,因此,李某不应承担向A公司支付2.6万元费用损失之责任。理由如下:

   一、《买卖承诺书》根本不成立,双方不存在合同上的权利义务关系。

在《买卖承诺书》中有一条明确约定,“李某委托A公司将交予A公司的诚意金转交给该房屋的卖方或其代理人;3、在将诚意金以购房定金的名义收取后,上述承诺即告成立”,事实上,A公司收取上述诚意金后,并未将该诚意金交给卖方或其代理人,仅从该条来看,双方所签订的《买卖承诺书》就不成立。

既然《买卖承诺书》不成立,李某与A公司就不存在任何合同上的权利义务关系,李某当然有权选择另外一家中介公司,并进行房屋买卖成交,此行为并不构成A公司所谓的“假借订立合同,恶意磋商”。

二、即使上述《买卖承诺书》成立有效,李某的行为同样不构成“假借订立合同,恶意磋商”,不构成所谓的“跳单”。

李某与A公司达成的居间成功标准是:涉案房屋以130万元的价格成交。由于A公司自身原因无法达到这个标准,导致居间失败。在此情况下,其他中介达到了该标准,李某的购房目的因此实现,而且其价格仍然是之前自己接受的价格,并无变化,自己也未从中获得不正当利益,也没有人有利益减少,“恶意”从何而来。

至于A公司没能获得预期“居间服务费”,完全是因为自己未能完成居间事务,且过错不在李某一方。

无论是从李某与A公司进行磋商,接受其居间服务,缴纳诚意金等行为看,还是从后来李某的的确确买了该房屋的行为看,李某都不是在“假借订立合同之名”,李某是真想定这个合同,而且最后实际上也签订了。怎么成了“假借”,“假借”的目的何在。

   三、从A公司将5万元诚意金退还给李某的行为分析

    201236A公司自愿将诚意金退还李某的行为,明显是一个协商解除《买卖承诺书》的法律行为。该行为导致A公司与李某的承诺因解除而失效,自此,双方都不再受该《买卖承诺书》的约束,失去“缔约”的前提。因此,也就不存在“缔约过失”之说。李某也当然有权另行选择中介机构为自己提供居间服务,其行为不可能构成“跳单”。

四、关于“跳单”的相关司法解释

   根据《最高人民法院关于发布第一批指导案例的通知》中明确、、、、、、、但是同一房源信息经多个中介公司发布,买方通过上述正当途径获取该房源信息的,有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于跳单违约。、、、、、、

   “衡量买方是否跳单违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成跳单违约。

    本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,李某分别通过售房网站在不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,李某并没有利用A公司的信息、机会,故不构成违约。

法院判决:驳回A公司的诉讼请求。

A公司不服一审判决提起上诉,二审法院予以了维持。

律师启示:

  • 随着房地产市场的繁荣,越来越多的老百姓参与房地产交易,但大部分老百姓都不熟悉交易规则、交易流程以及相关法律法规,都会借助房地产中介服务机构完成交易。中介服务机构在此服务过程中往往利用自己的各种优势地位,让买卖双方签订各种格式合同、格式承诺书,从而将买卖双方陷入一个被动局面。本案中的所谓“跳单”就是现实中大量存在的例子,如果不依靠专业律师妥善维权,李某可能“被跳单”,从而遭受损失。
注:以上内容由李江律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电李江律师咨询。
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