开发商封闭阳台不符合合同约定，被判赔
来源：孙桂福律师
发布时间：2016-03-23
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开发商封闭阳台与合同约定不符：法院判赔3万元
2012年8月，原告黄某与被告常熟某房地产开发商签订商品房买卖合同，购买了一套80多平米的普通住房。2014年12月底当原告黄某兴冲冲去拿房时，发现该房屋阳台为封闭式阳台，与购房合同约定的非封闭式阳台不符，认为非封闭式阳台按一半的面积计入总面积，由于被告交付的房屋阳台为封闭式阳台，导致房屋总面积多计入3.4平方米，故诉至法院要求被告承担违约责任，赔偿原告10万元。被告则认为原告购买的房屋本身设计为封闭式阳台且已经告知原告，是被告工作人员误填为非封闭式阳台，但被告未向法院提供相应证据。
常熟市人民法院经审理后认为：原告与被告签订的《常熟市商品房买卖合同》中明确约定原告购买的房屋为非封闭式阳台，现被告交付的房屋不符合合同约定，理应承担相应的违约责任。考虑到非封闭式阳台与封闭式阳台的区别，以及封闭式阳台对房屋采光、通风的影响进而会对房屋使用以及房屋价值产生一定影响，法院综合房屋现状、兼顾合同履行情况、当事人过错等因素，同时根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定被告赔偿原告3万元。
【法官析案】
本案的主要问题是如何全面理解合同以及如果交付的商品房与合同约定不符，被告如何承担违约责任。本案中，被告认为作为商品房买卖合同附件的房屋平面图明确显示原告所购买的房屋为封闭式阳台，而且该房屋设计时即为封闭式阳台，所谓的非封闭式阳台系工作人员误填导致。但原告作为普通购房者，并不能苛以过分严格的审慎义务，按照常理，文字显然更具有直观性，也更通俗易懂，合同明确约定阳台为非封闭式，故应以文字约定的为准。而且原被告之间签订的购房合同为被告单方提供的格式合同，被告对合同内容更加了解，应该承担更多的注意义务，在合同约定和房屋平面图显示不一致时，应作对被告不利的解释。并且被告作为房屋出售方，对销售房屋的情形比原告更清楚，如果原告购买的房屋设计时即为封闭式阳台，理应向原告明确说明，现被告无法证明其已经明确告知原告所购买的房屋为封闭式阳台，故可以确定被告交付的商品房与合同约定不符，应承担相应的违约责任。具体如何承担违约责任，本案中，承办法官经过向相关部门调查了解，结合合同履行情况以及考虑到封闭式阳台与非封闭式阳台计算面积的差异，运用自由裁量权酌情确定被告赔偿原告损失3万元是比较公平合理的
2012年8月，原告黄某与被告常熟某房地产开发商签订商品房买卖合同，购买了一套80多平米的普通住房。2014年12月底当原告黄某兴冲冲去拿房时，发现该房屋阳台为封闭式阳台，与购房合同约定的非封闭式阳台不符，认为非封闭式阳台按一半的面积计入总面积，由于被告交付的房屋阳台为封闭式阳台，导致房屋总面积多计入3.4平方米，故诉至法院要求被告承担违约责任，赔偿原告10万元。被告则认为原告购买的房屋本身设计为封闭式阳台且已经告知原告，是被告工作人员误填为非封闭式阳台，但被告未向法院提供相应证据。
常熟市人民法院经审理后认为：原告与被告签订的《常熟市商品房买卖合同》中明确约定原告购买的房屋为非封闭式阳台，现被告交付的房屋不符合合同约定，理应承担相应的违约责任。考虑到非封闭式阳台与封闭式阳台的区别，以及封闭式阳台对房屋采光、通风的影响进而会对房屋使用以及房屋价值产生一定影响，法院综合房屋现状、兼顾合同履行情况、当事人过错等因素，同时根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定被告赔偿原告3万元。
【法官析案】
本案的主要问题是如何全面理解合同以及如果交付的商品房与合同约定不符，被告如何承担违约责任。本案中，被告认为作为商品房买卖合同附件的房屋平面图明确显示原告所购买的房屋为封闭式阳台，而且该房屋设计时即为封闭式阳台，所谓的非封闭式阳台系工作人员误填导致。但原告作为普通购房者，并不能苛以过分严格的审慎义务，按照常理，文字显然更具有直观性，也更通俗易懂，合同明确约定阳台为非封闭式，故应以文字约定的为准。而且原被告之间签订的购房合同为被告单方提供的格式合同，被告对合同内容更加了解，应该承担更多的注意义务，在合同约定和房屋平面图显示不一致时，应作对被告不利的解释。并且被告作为房屋出售方，对销售房屋的情形比原告更清楚，如果原告购买的房屋设计时即为封闭式阳台，理应向原告明确说明，现被告无法证明其已经明确告知原告所购买的房屋为封闭式阳台，故可以确定被告交付的商品房与合同约定不符，应承担相应的违约责任。具体如何承担违约责任，本案中，承办法官经过向相关部门调查了解，结合合同履行情况以及考虑到封闭式阳台与非封闭式阳台计算面积的差异，运用自由裁量权酌情确定被告赔偿原告损失3万元是比较公平合理的
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