陈键律师

重庆市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）渝03民终178号

上诉人（原审第三人）：徐某，男，1969年8月15日出生，汉族，住重庆市江**。

委托代理人：任鹃，重庆达美律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆A有限公司，住所地重庆市南川区西大街**，组织机构代码66890890-8。

法定代表人：王A，该公司总经理。

委托代理人：王超辉，重庆立源律师事务所律师。

委托代理人：陈键，重庆立源律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：周某，男，1979年6月10日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。

原审第三人：重庆市南川区B科技有限公司，，住所地重庆市南川区****门面组织机构代码

法定代表人：周某，职务不详。

原审第三人：重庆C建筑技术有限公司，，住所地重庆某科技大厦厂房****组织机构代码

法定代表人：周B，该公司总经理。

委托代理人：冯京平，重庆名言律师事务所律师。

上诉人徐某与被上诉人重庆A有限公司（以下简称E）、周某及原审第三人重庆市南川区B科技有限公司（以下简称B公司）、重庆C建筑技术有限公司（以下简称C公司）商品房销售合同纠纷一案，徐某不服重庆市南川区人民法院（2015）南川法民初字第01776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：E开发了南川区D广场工程，该工程主体已经修建完毕，并取得了预售许可证。

周某系B公司的法定代表人。2012年7月18日，C公司和B公司签订了《合作协议书》，该协议书约定：1.双方共同以C公司的名义承接南川A名润广场通信及智能化工程项目；2.项目中标后，项目施工由B公司负责实施，C公司负责监督检查施工进度与施工质量，并负责配合B公司现场协调等；3.B公司应缴纳的税款由C公司代扣代缴；4.C公司按合同中标金额的7.5%收取B公司管理费（其中含4.5%税金）……工程款的支付按C公司与建设单位的《合同》所约定的方式，即C公司每次收到建设单位支付的工程款，在扣除7.5%的管理费和税金后，在满足C公司财务要求后，于收到款项后的三个工作日内将其余款项全部转付B公司……。

次日，C公司委托周某与E签订了《南川A.名润广场通信及智能化工程承包合同》，约定将该工程承包给C公司，合同价款为420万元。双方还约定未经E同意不得转包和分包。该工程部分施工后，周某即下落不明，B公司中止施工。现该工程已由他人完成施工。E、C公司、B公司三方均未结算。

2014年1月10日，C公司（甲方）、E（乙方）与周某（丙方）签订《协议》一份，该协议约定，甲方定购乙方南川D广场可销售房产“南川D广场5号住宅楼33层1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#商品房（建筑面积480.39平方米，套内382.11平方米，房屋总价款为2969349.05元）”，购房款220万元以乙方欠付甲方“南川D广场”项目智能化安装工程的工程款予以抵扣，差额另行支付。

同年1月20日，E和周某签订了六份《商品房买卖合同》，约定E将其开发的D广场5号住宅楼33层1#（建筑面积55.19平方米，合同总价340905.74元）、3#（建筑面积43.35平方米，合同总价274398.04元）、4#（建筑面积65.11平方米，合同总价402180.24元）、6#（建筑面积65.11平方米，合同总价402180.24元）、7#（建筑面积43.35平方米，合同总价269979.22元）、8#（建筑面积78.79平方米，合同总价482665.68元）商品房出售给周某。双方在合同中约定房款支付方式是周某于2014年1月18日一次性支付全额房款，E在2014年4月30日前交付房屋，如周某逾期支付购房款超过60日，E有权解除合同，且E解除合同后，周某按应付款的百分之二向E支付违约金。这六份合同均已经在南川区房屋交易中心进行了网签，合同总价款共计2172309.16元。同日，E向周某出具了《收据》，载明：收到周某5-33-1/3/4/6/7/8工程款抵房款2172309.16元。

2014年3月31日，E向周某出具了以上6套房屋的购房款发票，载明周某已足额缴纳了6套房屋的全部购房款。

2014年3月24日，周某与徐某签订《合同转让协议》，约定周某将其与E签订的6份《商品房买卖合同》的全部权利转让给徐某，并承诺周某已经履行完毕了合同的全部义务，合同转让费为100万元。同时，周某向徐某出具了《房屋转让授权委托书》，载明：周某委托徐某为代理人，全权代表周某：1.代为办理此房的买卖交易手续，代为签收以上房屋的买卖合同；2.代为到房地产交易管理部门及资金监管机构办理此房产权转移、过户等相关事宜；3.协助E办理相关手续并签署相关文件。同日，周某向E的原法定代表人吴成递交了一份《通知》，告知了合同转让的事实，吴成在该通知上书写“收到本通知，请双方协调处理好相关经济利益，我司不对周某、徐某的经济纠纷负任何责任，重庆A公司，吴成2014.3.24”。

一审法院另查明：E于2014年1月10日申请对其与C公司、周某签订的《协议》中C公司的印章进行司法鉴定。一审法院依法向重庆市工商行政管理局档案信息服务中心提取了C公司的盖印作为样本。西南政法大学司法鉴定中心做出西政司法鉴定中心[2015]鉴字第1451号司法鉴定意见书，鉴定意见为该印章不是直接盖印形成，而是彩色打印机打印形成。E、C公司、徐某对该鉴定结论均无异议。E为此支付鉴定费1万元。

一审法院再查明：徐某认为其与诉讼标的物有直接利害关系，申请以第三人的人身份参加诉讼，并要求周某及E交付讼争的6套房屋，但其未在限期内缴纳诉讼费。经一审法院释明，E同意徐某在足额支付购房款的情况下，承认其承接此6份《商品房买卖合同》的全部权利义务，但徐某明确表示不愿意再支付任何款项。

E一审诉称：周某与我公司协商由其承接我公司开发的南川置尚·名润广场的通信及智能化工程。2012年7月19日，周某找C公司进行挂靠，以该公司名义与E签订了《南川A·名润广场通信及智能化工程承包合同》。合同签订后，周某实际进行了施工。2014年1月10日，周某、C公司与E三方共同签订了一份《协议》，约定C公司向E购买南川明润时代广场5号住宅楼33层1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#商品房，双方以应付工程款和应付房款相互抵消。同时双方还约定周某为房屋的实际买受人。2014年1月20日，E与周某签订了六份《商品房买卖合同》，约定由周某向E购买位于重庆市南川区D广场5号住宅楼33层1、3、4、6、7、8号商品房，在合同中约定周某应于2014年1月18日前支付购房款，并约定周某如未按合同约定付款，逾期超过60日后，E有权解除合同，周某应按付款的2%向E支付违约金。2014年2月22日，C公司函告E其对《协议》并不知情，该《协议》上的印章系周某私刻。E委托律师向周某发送函告，要求其限期向E支付房款。但是周某在收到律师函后仍拒绝支付房款。现E诉至法院请求判令：1.解除E与周某于2014年1月20日签订的六份《商品房买卖合同》；2.请求判令周某向E支付违约金43446.18元。

周某在一审中未作答辩。

C公司一审陈述：周某是B公司的法定代表人。E所称工程是由周某先行与E进行了协商。B公司与C公司签有合作协议书。该工程的实际施工主体是B公司而非周某。周某与E签订的《协议》，C公司并不知情，是周某冒充C公司，伪造印章签订。该《协议》不能对C公司产生任何法律效力。C公司在本案中不承担任何责任。工程款结算问题也与本案无关，系另一法律关系。

徐某一审陈述：2014年3月24日，周某和徐某在E处签订合同转让协议，约定周某将讼争房屋的权利转让给徐某，并书面通知了E，E的法定代表人吴成签名确认。自此，E与周某所签订的在商品房买卖合同完成权利转让。自转让成立起，徐某加入到原合同关系的一方成为原合同的权利主体，形成新的合同关系人。徐某认为E、周某签订的商品房买卖合同有效，周某与徐某之间的合同转让协议合法有效。因此，E的诉讼请求不能得到支持，请求周某及E向徐某交付该六套房屋。

B公司在一审中未作陈述。

一审法院认为，本案的争议焦点：1.周某是否按时支付了讼争房屋的购房款，E能否单方解除6份《商品房买卖合同》；2.周某是否应向E支付违约金。

关于争议焦点一。从本案查明的事实看，周某可能支付购房款的方式有两种：一是直接支付购房款，二是工程款抵购房款。关于周某是否直接支付了购房款的问题。虽然E向周某出具了购房款发票，但从其之前向周某出具的《收据》可见，E、周某之间确实达成了以工程款折抵购房款的约定。如果之后双方变更约定为直接支付的方式，需要其他证据佐证。所以，不能仅根据购房款发票即认定周某已实际支付了购房款。周某未提供证据证明其实际支付了购房款，应承担不利后果。关于工程款抵扣购房款是否成立并生效的问题。从C公司和B公司的《合作协议书》可见，该工程的实际施工人是B公司而非周某个人。B公司系有限责任公司，享有独立的财产权利。周某即使是该项目的负责人及B公司的法定代表人、股东，也无权占用B公司的财产。周某个人购房，以本案所涉工程款抵扣购房款的行为违反了《中华人民共和国公司法》关于法人资产独立的规定，侵犯了B公司和C公司的财产权利。所以，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，周某与E达成的工程款抵购房款的约定无效。综合以上两点，周某没有能够履行支付购房款的合同义务。现周某下落不明，徐某也明确表示不愿意向E支付购房款，根据《商品房买卖合同》中关于支付房款期限的约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条中单方解除合同的规定，故对E解除合同的诉讼请求应予以支持。

关于争议焦点二。E、周某在六份《商品房买卖合同》中均有解除合同后仍需支付违约金的约定，该约定不违反法律规定，周某应当为其违约行为承担违约责任。按照约定，周某应向E支付违约金43446.18元（2172309.16元×2%）。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、准予E解除其与周某于2014年1月20日就南川D广场5号住宅楼33层1#、3#、4#、6#、7#、8#商品房分别签订的六份《商品房买卖合同》。二、由周某在判决生效后立即向E支付违约金43446.18元。一审案件受理费及公告费共计1786元，由周某负担。

上诉人徐某不服上述民事判决，向本院上诉称：1.徐某与周某签订的《合同转让协议》已经约定将讼争6套商品房买卖合同的全部权利转让给徐某，并书面告知了E的法定代表人吴成，E认可了该转让行为，就应当受此转让行为的约束，讼争6套商品房买卖合同的购房人权利由徐某享有。因此，徐某不应列为本案第三人而应当是本案的当事人。2.徐某是善意第三人，其合法权益应得到保护。徐某在受让周某转让的合同权利时，查看了周某提供的《商品房买卖合同》、《收据》、《发票》等，E出具的《收据》及6套商品房的购房发票足以证明周某已经足额支付了购房款，徐某尽到了必要的注意义务，并通过银行转账和现金支付的方式向周某支付了合同权利转让款100万元，履行了自己义务；其后，徐某将合同转让协议的内容告知E后，E也并未提出异议；由此，徐某确信周某提供的《商品房买卖合同》及《发票》真实、合法、有效，并未发现周某转让的合同权利存在任何风险和瑕疵。3.E自身存在过错，徐某的合同权利不受已经发生的任何事项影响，应当予以保障。C公司于2014年2月22日就已经函告E，对三方协议并不知情，且该协议上C公司的印章系周某私刻；但E在周某付款时间已逾60天仍未解除合同，且于3月24日在合同权利转让通知上签字，表明其受该通知的约束，并于3月31日向周某出具了讼争6套房屋的购房款发票，载明周某已经足额缴纳了全部购房款。由此可见，E已明知周某作假私刻印章，逾期60天未付房款，但未将该事实告知徐某，其自身存在过错，徐某的合同权利不受此前发生的任何事项影响，应予保障。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回E的全部诉讼请求。

被上诉人E答辩称：1.徐某是第三人，在一审中没有单独提出诉讼请求，故其是无独立请求权的第三人，无独立请求权的第三人须在承担责任的情况下才能上诉，而徐某在一审中没有承担责任，不该成为上诉人。2.我方向周某出具《收据》和购房发票均是基于2014年1月10日以工程款抵房屋的三方协议，该协议中C公司的印章已经司法鉴定证明不是C公司的印章，同时C公司也否认以工程款抵扣购房款，故该协议应当无效，抵款行为并未完成，我方实际并未收到购房款，周某并未合法取得讼争标的物，不能单独转让权利。3.我方没有认可周某与徐某之间的房屋转让关系，徐某于2014年3月24日向我方发出通知，告知我方已经将房屋转让，但我方之后仍向周某出具发票，且在房管局备案的网签也是周某，而不是徐某，足以证明我方不认可该转让。4.徐某不构成善意取得。善意取得不适用合同取得，须是房产变更登记，而本案中房屋登记并未完成，讼争房屋在徐某与周某签订转让协议前就已被查封，且徐某以明显低于市价的价格购买，存在恶意，不属于善意取得。一审判决并无不当，请求二审法院予以维持。

被上诉人周某未作答辩。

原审第三人C公司述称：徐某是无独立请求权的第三人。我方是与E签订了施工合同，尚未结算。同意被上诉人E的答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

原审第三人B公司未作陈述。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，本案二审争议的焦点为：1.本案是否作上诉案件处理；2.E能否单方解除讼争6份《商品房买卖合同》。

关于争议焦点一。徐某虽为无独立请求权的第三人，但具有诉讼依附性，其实体上有自己的主张，一审判决虽未判决其承担民事责任，但判决结果与其有法律上的利害关系，其有权提起上诉，故E的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。

关于争议焦点二。涉案工程承包合同的相对人C公司于2014年1月10日与E签订了以工程款抵购房款的三方协议，E为履行该协议与周某签订了讼争6套商品房买卖合同，将该6套房屋网签给周某，并向周某出具工程款抵购房款《收据》和购房发票。后经司法鉴定，该三方协议上C公司的印章不是直接盖印形成，而是彩色打印机形成，且C公司明确表示不知晓该三方协议的内容，故以工程款抵扣购房款不是C公司的真实意思表示。同时，结合C公司与B公司签订的《合作协议书》，涉案工程的实际施工人为B公司而非周某个人。因此，E、C公司与周某于2014年1月10日签订的以工程款抵购房款的协议未依法成立。由于该协议未依法成立，周某以工程款抵扣购房款的行为并未完成，且周某亦无证据证明其已经通过其他方式向E支付了购房款，故E主张周某未支付购房款的理由成立，应予以支持。按照《商品房买卖合同》的约定，周某以逾期支付购房款超过60天，E有权解除其与周某于2014年1月20日就南川D广场5号住宅楼33层1#、3#、4#、6#、7#、8#签订的六份商品房买卖合同，并要求周某支付违约金。虽然徐某称其与周某签订的《合同转让协议》已约定将讼争6套商品房买卖合同的全部权利转让给他，但徐某据此享受合同权利义务系继受取得，应当受限于周某与E之间的所订立的商品房买卖合同内容，现因周某与E之间的合同关系被依法解除，故徐某依据其代替周某合同地位而享有的相应合同权利亦一并消亡。徐某认为其现享有独立于周某之外的合同权利的理由，于法不符，对其这一上诉主张，本院不予支持。综上原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费886元，公告费300元，共计1186元，由徐某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　余云中

审　判　员　　简元华

代理审判员　　张　艳

二〇一六年四月十五日

书　记　员　　洪　燕