土地使用权未过户能否获得房屋所有权
来源：姜爱军律师
发布时间：2013-09-02
人浏览
【案情】：原告刘某系第三人龚某的干儿子，2011年1月20日原告王某向第三人龚某借款42万元，并将其自房产有一套设定借款抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续。2011年7月6日，因被告王某未能依约还款，原、被告及第三人于当天签订了一份协议书，其中约定“被告王某将其所有的上述房产暂时过户至原告刘某的名下，但房屋所有权属于第三人龚某所有，待借款还清，被告王某可将房屋过户回头或者过户他人，原告刘某将无条件配合提供资料过户”。签完协议当天，被告王某与第三人龚某便到房管处办理了解押手续，同时，原告刘某于被告王某签订了一份二手房买卖合同（经房管部门登记备案），约定交易价格为32万元，未约定付款方式、期限及违约责任。2011年8月3日，被告将其所有的上述房产过户给原告刘某，但该房屋的国有土地使用权证未过户。故原告诉至法院，请求判令被告将讼争房屋国有土地使用权证过户给原告。被告辩称，其无转让房屋的意思，且原告未实际支付购房对价，被告也未交付讼争房屋，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
【分歧】：本案在审理过程中，就原告刘某是否取得该房屋所有权问题产生了分歧，主要有以下两种观点。
第一种观点认为刘某已经取得该房屋所有权。理由是：根据《中华人民共和国物权法》第十六条、十七条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据…”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明…”本案中，讼争房产的权利人已变更为原告刘某，且经过了房管部门登记公示，具有公信力。又根据“房地一体”的原则，原告刘某有权要求被告王某将该房屋的国有土地使用权一并过户给原告。故应支持原告的诉讼请求。
第二种观点认为原告刘某无权取得该房屋所有权。理由是：不动产权属证书不具有代表不动产物权的功能，其只是物权的外在表现形式而已，只具有“推定的证据效力”。本案中表面上看原告是基于买卖这一法律行为继受取得物权，但实际上根据三方签订的协议书可以看出，原、被告之间并无买卖房屋的意思表示，故被告取得该房产的原因（债权）行为实属无效，进而导致结果（物权）行为也随之无效。故应驳回原告的诉讼请求。
【评析】：笔者认为，要解决本案中原告刘某是否取得该房产所有权问题，需要厘清我国物权变动采取何种模式以及物权登记公示的法律效力问题。
一、我国物权变动模式：主要有两种，一种为物权形式主义变动模式，一种为债权形式主义变动模式。所谓物权形式主义变动模式，指欲发生物权变动的效果，除债权合意外，还须另有物权变动的意思表示，以及履行登记或交付的法定形式。所谓债权形式主义变动模式，指除债权合意外，仅须履行登记或交付的法定形式，就可以发生物权变动的效果。物权行为除具有独立性外，还具有无因性，物权行为和债权行为的效力评价互不影响，即物权行为的不成立、无效、被撤销不影响债权行为的效力，债权行为的不成立、无效、被撤销也不影响物权行为的效力。而在债权形式主义变动模式下，物权变动是有因的，物权变动的效果受制于原因行为的效力，当原因法律行为不成立、无效、被撤销的情况下物权变动也归于无效。
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条明确了作为物权变动的原因法律行为（债权行为）与履行该法律行为所发生的物权变动效果相区分。由该条款的规定，可看出我国法律原则上所采用的是债权形式主义的物权变动模式。从《物权法》的条文，我们可以看出，其中所确立的都是债权形式主义为原则的物权变动模式，可以说这是我国立法机关在制定《物权法》时的本意，因为我国立法历来未承认物权行为理论，也未承认物权行为的独立性和无因性；并且，这也是我国司法机关在长期的实践中所形成的思维习惯和采纳的观点。
二、我国物权公示的法律效力问题
物权的存在与变动满足了公示的要求时，就会引起相应的法律后果，这就是公示的效力。物权公示的效力分为两个方面：其一是决定物权的变动能否发生或能否产生对抗第三人的效力；其二为权利正确性推定效力和善意保护效力。前者为物权公示的形成力或对抗力，后者则为物权公示的公信力。
1、物权公示的形成力或对抗力。近现代各国立法上对于物权公示与物权变动的关系如何，有不同的态度，大致可分为三种不同的立法主义：（1）公示对抗主义。即物权变动的效果仅依当事人的意思表示即为已足，但未经登记或交付的，不得对抗第三人或善意第三人。（2）公示要件主义。即公示为物权变动的生效要件和新物权的成立要件，仅有当事人变动物权的意思而未依法予以公示的，不能发生物权变动的法律效果。（3）折衷主义。即兼采公示要件主义与公示对抗主义，换言之，折衷主义是对某些种类的物权变动采行公示要件主义，而对另一些种类的物权变动则采行公示对抗要件主义。我国采行的是以公示要件主义为主、以公示对抗主义为辅的折衷主义。
2、物权公示的公信力。物权公示的公信力主要表现在两个方面：（1）权利正确性推定效力。指以法定方法公示出来的物权，具有使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力。依此效力，在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，应推定该人享有该项权利，在登记簿上涂销某项物权时，应推定该项权利消灭；动产的占有人对其占有物实施某项行为时，应推定该人依法有为此种行为的权利。（2）善意保护效力。指法律对第三人因信赖物权公示而从公示的物权人处善意取得物权的，予以强制保护，使其免受任何人追夺的效力。换言之，在公示的物权人与真实的物权人不一致的情况下，信赖公示而与公示的物权人进行交易行为的人，法律承认其产生与真实的物权人进行交易的相同效果。理清以上2个问题之后，对本案的争议焦点问题即原告刘某是否取得诉争房产的所有权问题的分析思路也就明晰了。
首先，讼争房产的房屋所有权证书已由被告王某变更登记至原告刘某名下，故法律上推定该房产所有权人为原告刘某，但要判定事实上房屋所有权的真正所有权人则需结合原、被告双方提供的证据予以分析认定。本案中，结合原告刘某及第三人龚某提供的“协议书”这份证据及庭审中查明的讼争房屋原告刘某未按《二手房屋买卖协议》支付对价给被告王某，被告也未将房屋实际交付给原告这一事实，可以看出，被告王某与原告刘某之间并无房屋买卖的意思表示，其到房管处办理过户登记系一种虚伪的意思表示。所谓虚伪的意思表示，是指表意人与意思表示的相对人合意，以某种表面的意思（行为）假象掩盖某种真相，欲使便面的意思效果发生的行为。故原、被告房屋买卖行为因其因其系虚伪的意思表示应认定为无效，结合前文我国物权变动理论，因我国采取的是债权行为主义理论，不承认物权变动的独立性与无因性，故原因法律行为（房屋买卖行为）无效则物权变动也归于无效，原告刘某当然也就无权取得讼争房屋的所有权。
其次，物权公示公信原则一是保护当事人的信赖利益。基于公示所具有的权利外观，及其与实际情况相符的盖然性，当事人产生合理信赖并进行交易，法律上应当保护此种信赖利益。二是保护交易安全，提高经济效率。当事人从事交易行为只需参照公示便可进行，并且遵循此规则进行的交易受到法律的保护，交易安全有保障，经济效率也大大提高。我国《物权法》第一百零六条所规定的善意取得制度，意在保护善意第三人基于公示公信的信赖利益，即使物权人为无权处分人，第三人也可以取得物权。但本案中，并没有善意第三人的出现，原告刘某的行为也不符合善意第三人的构成要件，故原告刘某物权虽经公示，也不能当然发生物权变动的结果。
再次，所谓的“地随房走、房随地走”的“房地一体”原则，前提是物权人已经取得合法的物权，但本案中，经过上述分析可知，原告刘某并非诉争房产的实际物权人，故其不能基于“房地一体”原则，主张将土地所有权过户至其名下。
综上，笔者同意第二种观点。本案在法官的释明下，原告最终选择撤回起诉。
【分歧】：本案在审理过程中，就原告刘某是否取得该房屋所有权问题产生了分歧，主要有以下两种观点。
第一种观点认为刘某已经取得该房屋所有权。理由是：根据《中华人民共和国物权法》第十六条、十七条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据…”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明…”本案中，讼争房产的权利人已变更为原告刘某，且经过了房管部门登记公示，具有公信力。又根据“房地一体”的原则，原告刘某有权要求被告王某将该房屋的国有土地使用权一并过户给原告。故应支持原告的诉讼请求。
第二种观点认为原告刘某无权取得该房屋所有权。理由是：不动产权属证书不具有代表不动产物权的功能，其只是物权的外在表现形式而已，只具有“推定的证据效力”。本案中表面上看原告是基于买卖这一法律行为继受取得物权，但实际上根据三方签订的协议书可以看出，原、被告之间并无买卖房屋的意思表示，故被告取得该房产的原因（债权）行为实属无效，进而导致结果（物权）行为也随之无效。故应驳回原告的诉讼请求。
【评析】：笔者认为，要解决本案中原告刘某是否取得该房产所有权问题，需要厘清我国物权变动采取何种模式以及物权登记公示的法律效力问题。
一、我国物权变动模式：主要有两种，一种为物权形式主义变动模式，一种为债权形式主义变动模式。所谓物权形式主义变动模式，指欲发生物权变动的效果，除债权合意外，还须另有物权变动的意思表示，以及履行登记或交付的法定形式。所谓债权形式主义变动模式，指除债权合意外，仅须履行登记或交付的法定形式，就可以发生物权变动的效果。物权行为除具有独立性外，还具有无因性，物权行为和债权行为的效力评价互不影响，即物权行为的不成立、无效、被撤销不影响债权行为的效力，债权行为的不成立、无效、被撤销也不影响物权行为的效力。而在债权形式主义变动模式下，物权变动是有因的，物权变动的效果受制于原因行为的效力，当原因法律行为不成立、无效、被撤销的情况下物权变动也归于无效。
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条明确了作为物权变动的原因法律行为（债权行为）与履行该法律行为所发生的物权变动效果相区分。由该条款的规定，可看出我国法律原则上所采用的是债权形式主义的物权变动模式。从《物权法》的条文，我们可以看出，其中所确立的都是债权形式主义为原则的物权变动模式，可以说这是我国立法机关在制定《物权法》时的本意，因为我国立法历来未承认物权行为理论，也未承认物权行为的独立性和无因性；并且，这也是我国司法机关在长期的实践中所形成的思维习惯和采纳的观点。
二、我国物权公示的法律效力问题
物权的存在与变动满足了公示的要求时，就会引起相应的法律后果，这就是公示的效力。物权公示的效力分为两个方面：其一是决定物权的变动能否发生或能否产生对抗第三人的效力；其二为权利正确性推定效力和善意保护效力。前者为物权公示的形成力或对抗力，后者则为物权公示的公信力。
1、物权公示的形成力或对抗力。近现代各国立法上对于物权公示与物权变动的关系如何，有不同的态度，大致可分为三种不同的立法主义：（1）公示对抗主义。即物权变动的效果仅依当事人的意思表示即为已足，但未经登记或交付的，不得对抗第三人或善意第三人。（2）公示要件主义。即公示为物权变动的生效要件和新物权的成立要件，仅有当事人变动物权的意思而未依法予以公示的，不能发生物权变动的法律效果。（3）折衷主义。即兼采公示要件主义与公示对抗主义，换言之，折衷主义是对某些种类的物权变动采行公示要件主义，而对另一些种类的物权变动则采行公示对抗要件主义。我国采行的是以公示要件主义为主、以公示对抗主义为辅的折衷主义。
2、物权公示的公信力。物权公示的公信力主要表现在两个方面：（1）权利正确性推定效力。指以法定方法公示出来的物权，具有使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力。依此效力，在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，应推定该人享有该项权利，在登记簿上涂销某项物权时，应推定该项权利消灭；动产的占有人对其占有物实施某项行为时，应推定该人依法有为此种行为的权利。（2）善意保护效力。指法律对第三人因信赖物权公示而从公示的物权人处善意取得物权的，予以强制保护，使其免受任何人追夺的效力。换言之，在公示的物权人与真实的物权人不一致的情况下，信赖公示而与公示的物权人进行交易行为的人，法律承认其产生与真实的物权人进行交易的相同效果。理清以上2个问题之后，对本案的争议焦点问题即原告刘某是否取得诉争房产的所有权问题的分析思路也就明晰了。
首先，讼争房产的房屋所有权证书已由被告王某变更登记至原告刘某名下，故法律上推定该房产所有权人为原告刘某，但要判定事实上房屋所有权的真正所有权人则需结合原、被告双方提供的证据予以分析认定。本案中，结合原告刘某及第三人龚某提供的“协议书”这份证据及庭审中查明的讼争房屋原告刘某未按《二手房屋买卖协议》支付对价给被告王某，被告也未将房屋实际交付给原告这一事实，可以看出，被告王某与原告刘某之间并无房屋买卖的意思表示，其到房管处办理过户登记系一种虚伪的意思表示。所谓虚伪的意思表示，是指表意人与意思表示的相对人合意，以某种表面的意思（行为）假象掩盖某种真相，欲使便面的意思效果发生的行为。故原、被告房屋买卖行为因其因其系虚伪的意思表示应认定为无效，结合前文我国物权变动理论，因我国采取的是债权行为主义理论，不承认物权变动的独立性与无因性，故原因法律行为（房屋买卖行为）无效则物权变动也归于无效，原告刘某当然也就无权取得讼争房屋的所有权。
其次，物权公示公信原则一是保护当事人的信赖利益。基于公示所具有的权利外观，及其与实际情况相符的盖然性，当事人产生合理信赖并进行交易，法律上应当保护此种信赖利益。二是保护交易安全，提高经济效率。当事人从事交易行为只需参照公示便可进行，并且遵循此规则进行的交易受到法律的保护，交易安全有保障，经济效率也大大提高。我国《物权法》第一百零六条所规定的善意取得制度，意在保护善意第三人基于公示公信的信赖利益，即使物权人为无权处分人，第三人也可以取得物权。但本案中，并没有善意第三人的出现，原告刘某的行为也不符合善意第三人的构成要件，故原告刘某物权虽经公示，也不能当然发生物权变动的结果。
再次，所谓的“地随房走、房随地走”的“房地一体”原则，前提是物权人已经取得合法的物权，但本案中，经过上述分析可知，原告刘某并非诉争房产的实际物权人，故其不能基于“房地一体”原则，主张将土地所有权过户至其名下。
综上，笔者同意第二种观点。本案在法官的释明下，原告最终选择撤回起诉。
以上内容由姜爱军律师提供，若您案情紧急，法律快车建议您致电姜爱军律师咨询。
姜爱军律师
帮助过 2916 万人好评：18
洛阳市洛龙区开元大道224号集邮中心8楼B座（洛龙区公安局、法院西侧/市政府东侧交通银行隔壁）