在卖房业务员的宣传下，2019年11月25日，杨XX与广西XX房地产公司签订《XX合作建房合同》，写明：项目建设的土地性质为XXXXXX村民小组的第三产业用地。约定杨XX与广西XX房地产公司合作建设该公司开发XXX楼盘XX栋XX单元XX层房屋，房屋建筑面积XXX平方米，土地使用权期限53年；杨XX按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付首期建房款XXXXX元。之后按房屋建设到一定的层数分次交付剩余房款。双方还就其他事项进行了约定。2021年8月25日，杨XX起诉法院，要求确认《XX合作建房合同》无效，并要求全额退款和支付利息。

【案件焦点】

《XX合作建房合同》的法律效力

【法院裁判要旨】

合同的性质及效力问题

杨XX与广西XX房地产公司签订《XX合作建房合同》，杨XX只提供资金，不承担经营风险，只分配固定数量房屋，其实质并不属于合作建房的性质，开发商意图借“合作建房”，“使用权转让”的名义掩盖其真实目的，变换基础法律关系，不受法律保护，应定性为房屋买卖合同。因广西XX房地产公司未取得销售许可，《XX合作建房合同》应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。合同无效因取得的财产应当返还，有过错一方应当承担对方因此受到的损失。广西XX房地产公司明知未办理相关手续就向社会销售房屋，主观恶意大，除了全额返还购房款，还应向杨XXX返还利息。

综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定，判决杨XX与广西XX房地产公司签订的《合作建房合同》无效，广西XX房地产公司返还杨XX已付购房款并赔付杨XX相应的利息损失。