何浩娟律师

上诉人（原审原告）：吴X，男。

被上诉人（原审被告）：广州市XX置业有限公司。

法定代表人：于X江，该公司董事长。

委托诉讼代理人：何浩娟，福建其左律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：廖X莲，女。

上诉人吴X因与被上诉人广州市XX置业有限公司（以下简称XX公司）、廖X莲案外人执行异议之诉一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初17444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

吴X上诉请求：撤销一审判决,改判支持吴X一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院没有支持吴X的一审诉讼请求，主要理由是吴X对讼争房产没有办理过户登记存在一定的责任。吴X认为，其对讼争房产没有办理过户登记不存在任何责任，其一审诉讼请求应给予支持。第一，一审法院认为吴X、廖X莲没有依据《房产买卖居间协议书》第十一条约定办理讼争房屋的权利转移登记手续，其未办理的原因归责于双方当事人。吴X认为，在厦门办理房产过户登记的单位是厦门市国土资源与房产管理局，公证处不是厦门房产过户登记的法定机关。所以该条款内容不能理解为双方当事人约定的办理讼争房产过户登记时间为2016年7月18日前。并且，从《房产买卖居间协议书》第四条的第3点约定“乙方于每月支付甲方为房屋权证号**××16在XX银行房贷约壹万柒仟元左右”内容及讼争房产还存在银行抵押事实，可知双方当事人并没有约定讼争房产的过户登记时间。故一审法院的认定是错误的。第二，一审法院认为，如果《房产买卖居间协议书》中并未约定讼争房产权利转移登记时间成立，讼争房产未在法院冻结前的合理期限内办理权利转移登记手续，其原因归责于双方当事人。吴X认为，目前法律没有规定房屋买卖双方对房产过户登记时间必须进行约定；法律更没有规定房屋买卖双方办理房产过户登记的期限；法律没有规定房屋买卖双方未约定房产过户登记时间的法律后果。按照合同法的规定，在房屋买卖双方没有约定房产过户登记时间时，当具备办理过户登记条件时，买方有权随时要求卖方配合办理过户登记手续。因此，一审法院对此的认定，缺乏法律依据。第三，一审法院认为，吴X根据《委托书》并无法将讼争权利转移登记至吴X名下。故吴X对讼争房产没有办理过户登记存在一定责任。吴X认为，办理房产讼争的过户登记手续，不一定需要《委托书》。廖X莲前往过户登记现场配合及吴X通过诉讼等方式均可达到办理讼争房产过户登记的目的。《委托书》能否办理讼争房产的过户登记，与讼争房产没有过户登记至吴X名下没有因果关系。因此，一审法院的认定是错误的。第四，办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理过户登记。由于讼争房产的银行按揭款没有还清，抵押权还没有涤除，讼争房产因负担抵押权而对办理过户登记造成障碍，讼争房产还不具备过户条件。2017年3月，吴X为了办理讼争房产的过户登记，经查询发现讼争房产被查封。此时，距吴X购买讼争房产的时间不到一年。可见，在双方没有约定讼争房产过户登记时间的情况下，吴X在购买房产不到一年的时间内，还积极准备过户登记。甚至至今一直按期支付银行按揭款。只是由于讼争房产被冻结，导致讼争房产无法办理过户登记。这些足以证明吴X对讼争房产没有办理过户登记不存在责任。

XX公司答辩称，一审判决正确，应予维持。一、案涉的《房产买卖居间协议书》系廖X莲夫妻与吴X恶意串通签订的，以明显不合理的低价转让讼争房屋，损害了XX公司的利益，该协议依法应认定为无效。在XX公司提起的第三人撤销之诉一案中，廖X莲夫妻承认与吴X已认识多年，其之所以与吴X签订讼争房屋的买卖协议书，系因为XX公司于2016年5月10日以物权保护纠纷为由向思明区法院第二次提起了诉讼（第一次于2015年8月以房屋租赁合同纠纷为由起诉、后因廖X莲否认存在租赁关系而撤诉），廖X莲知道该案会败诉，不想偿还XX公司该债务，因此与吴X商量后签订了该协议书，以明显不合理的低价转让讼争房屋（讼争房屋面积为202.54㎡，市场价约为810万元，而协议约定的价格仅为388万元），显然该协议依法应认定为无效。

二、退一步，即便廖X莲夫妻与吴X签订的协议书有效，根据法律规定，案外人吴X就执行标的（讼争房屋）并不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）吴X依合同所享有的权利性质为债权，其请求确认为讼争房屋的所有权人没有依据，一审法院驳回其诉求是正确的。依《物权法》第九条、第十七条等的规定，讼争房屋买卖关系即便成立，但双方未办理过户登记手续，该房屋仍登记在廖X莲名下，吴X依合同所享有的权利性质，仍系债权，吴X要求确认其为被查封房产所有权人的诉讼请求，不应得到支持。（二）吴X对讼争房屋未办理过户登记存在责任，其就讼争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。1、吴X并未按约支付全部房屋首付款。吴X提交的证据仅能证明其转账136万元给廖X莲夫妻，并不能证明其已按约足额支付了首付款138万元，且廖X莲夫妻亦确认仅收到首付款中的136万元，即在法院2016年10月24日查封冻结讼争房屋时，吴X并未支付全部的价款，迄今亦未支付完毕（包括首付款及房屋按揭款均未支付完毕）。2、在法院查封冻结讼争房屋时，廖X莲仍实际占有讼争房屋，讼争房屋并未交付给吴X。（1）从XX公司一审调取的廖X莲的人口信息可见，廖X莲直至2017年仍实际居住在讼争房屋内，显然，在法院查封冻结讼争房屋时，廖X莲仍实际占有讼争房屋。（2）庭审时廖X莲确认未交付讼争房屋给吴X，而吴X提交的证据并不能证明廖X莲按买卖协议约定交付了讼争房屋：①吴X在起诉时提交的租赁合同系扫描件、并非原件，其他案外人与吴X之间的款项往来并不能证明其与案外人之间存在租赁关系，且即便存在租赁关系，也不一定是讼争房屋的租赁合同。②吴X一审补充提交的“费用通知单、票据、发票”，分两部分，一部分是2017年9月之前的费用通知单、票据、发票，特别是2016年10月24日前的相关缴费单据，吴X并未持有原件；而且是记账联（出具单位持有）、而非发票联；通知单、发票抬头为鲁X平及一家公司，而非吴X；票据及发票的金额亦无法与吴X主张的转账给刘X旺等人的款项金额一致。显然该部分证据仅能证明讼争房屋在相关期间的物业费、水电费的物业费已缴纳，并不能证明该款系吴X所交；另一部分是一审第一次开庭2018年1月19日后才开具的，发票体现了吴X的名字，从费用所属期可见系从2017年9月开始的费用，显然该部分证据并不能证明在法院查封冻结讼争房屋时吴X已实际占有讼争房屋。3、吴X对讼争房屋未办理过户登记负有责任。

XX公司系在2016年5月10日起诉廖X莲的同时申请的财产保全并提供了房产线索，法院于2016年6月1日便作出了保全裁定，但因法院原因，法院直至2016年10月24日才查封冻结了讼争房屋。吴X主张其于2016年6月购买的讼争房屋且双方于2016年7月16日办理了代为办理讼争房屋的出售、租赁等的公证，显然在2016年6月至2016年10月24日之前，吴X可以办理讼争房屋的过户登记手续，但吴X因自身原因怠于行使该权利，存在过错。（1）协议书中明确约定了讼争房屋的过户登记时间，其未办理过户登记的原因归责于吴X与廖X莲夫妻。《房产买卖居间协议书》第十一条约定双方于2016年7月18日前往公证处办理交易登记手续和签订全权公证委托书，显然协议中明确约定了房产过户登记时间，其未办理的原因归责于吴X与廖X莲夫妻。对于该条款约定，吴X上诉认为过户登记机关为房管局，不是公证处，因此认为双方没有约定过户登记时间，但这显然是吴X的曲解，因为即便双方误解或误写了登记机关，实质并不影响双方在该条款中约定于2016年7月18日履行办理交易登记手续及公证委托的义务。至于吴X所称的协议书第四条关于购房款支付方式的约定及房产存在抵押贷款的情况，并不能推出双方没有约定过户时间，因为是否约定过户时间应直接从协议内容看、而不是推定，而且实践中很多存在抵押贷款的房产交易双方均约定了过户时间，显然吴X的上诉没有任何依据，应予驳回。退一步，如果吴X主张协议书实际没有约定过户登记时间，那么双方当事人在涉及房产这一巨额资产交易中未明确约定过户登记时间，显属吴X没有尽到审慎的注意义务，而且吴X又未在合理的期限内办理过户登记，存在过错。（2）吴X根据《委托书》并不能将讼争房屋过户至其本人名下，吴X在法院查封冻结讼争房屋之前亦没有要求廖X莲配合办理过户手续，显然吴X对于未能办理讼争房屋过户登记存在过错。根据《民法通则》第63条的规定，结合代理制度理论及司法实践，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，除非被代理人同意或追认。从吴X提交的《委托书》可见，廖X莲夫妻并未授权吴X可以将讼争房屋出售给吴X自己并办理过户登记手续，显然吴X根据《委托书》并无法将讼争房屋登记在吴X名下，而且结合当事人在一审庭审的陈述来看，在法院查封冻结讼争房屋之前，吴X并没有要求廖X莲配合办理过户手续，显然吴X对于未能办理讼争房产过户登记存在过错。（3）吴X上诉称讼争房屋存在抵押贷款，讼争房屋不具备过户条件，因此认为其不存在责任，如果按照吴X此上诉理由，其系因抵押而无法办理过户，那么按照最高人民法院的司法观点，这是吴X对他人权利障碍的忽略，属于能够归责于买受人吴X的责任，因为吴X对于讼争房屋设置了抵押贷款一事是明知的，但其仍与廖X莲签订协议，而且在合理的期限内也没有采取任何措施去涤除抵押权（如可要求先将首付款用于偿还银行贷款、可以转贷款等等），显然吴X对未办理过户登记手续存在一定过错。

廖X莲答辩称，其答辩意见与一审答辩一致，对一审判决无异议。

吴X向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认厦门市思明区房屋归吴X所有；2．停止对厦门市思明区房屋的强制执行；3．解除对厦门市思明区房屋的冻结。

一审法院认定事实：廖X莲与江X茂系夫妻关系。厦门市思明区房屋登记在廖X莲名下。该讼争房屋于2015年4月2日办理了抵押登记，抵押权人为中国XX银行股份有限公司厦门市分行，担保金额为376.34万元，债务履行期限至2035年2月27日。

2016年5月10日，XX公司向本院提起物权保护纠纷诉讼，要求廖X莲支付无权占用厦门市思明区XX路XXXX号X层XXX号铺位期间和腾空期间的商铺占有使用费共248625元及经营管理服务费61200元。本院于2016年9月9日作出（2016）闽0203民初7531号民事判决，判决：一、廖X莲于本判决生效之日起十日内向XX公司支付自2014年9月1日起至2015年11月30日止的占有使用费共248625元；二、廖X莲于本判决生效之日起十日内向XX公司支付无权占用期间和腾空期间的经营管理服务费61200元。廖X莲不服该判决，提起上诉。2017年2月22日，厦门市中级人民法院作出（2016）闽02民终5237号民生判决，判决：驳回上诉，维持原判。

在上述案件审理期间，本院于2016年6月1日作出（2016）闽0203民初7531号民事裁定，裁定查封、冻结廖X莲价值309825元的存款或等值财产。在执行财产保全措施过程中，本院于2016年10月24日冻结了廖X莲名下的讼争房屋。在该案民事判决发生法律效力后，XX公司于2017年4月25日向本院申请执行。

另查明，2016年6月5日，吴X与廖X莲、江X茂签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：廖X莲、江X茂将讼争房屋出售给吴X，成交价为388万元；购房款分三次支付，吴X应于2016年6月5日支付20万元、2016年7月16日支付118万元，每月支付在中国XX银行的按揭贷款约17000元左右；讼争房屋已办理土地房屋权证，抵押在中国XX银行，还剩余约250万元（以银行实际结算为准）；廖X莲、江X茂应于公证当日将讼争房屋交付给吴X。该合同第十一条还约定“甲乙双方保证备齐资料，双方约定2016年7月18日前往公证处办理交易登记手续和签订全权公证委托书，否则每逾期一日，应向对方承担总房款的0.05%的违约金”。

上述合同签订后，吴X分别于2016年6月5日向廖X莲转账支付20万元、2016年6月13日向江X茂转账支付20万元、2016年7月16日向廖X莲转账支付20万元、2016年7月21日向廖X莲转账支付76万元，款项合计136万元。2016年6月5日，廖X莲向吴X出具一份《购房定金》，确实收到吴X支付的购房定金20万元。2016年7月16日，廖X莲向吴X出具一份《收据》，确认收到吴X支付的购房定金40万元。2016年7月17日，廖X莲还向吴X出具一份《收据》，载明“7月17日收到吴X购房款76万元。”自2016年8月份起至2017年12月期间，吴X按月将讼争房屋的银行按揭贷款需还款金额支付至廖X莲的银行贷款还款账户。

2016年7月16日，廖X莲、江X茂出具一份《委托书》并在厦门市鹭江公证处办理了公证手续，《委托书》的内容为“委托二人系夫妻，坐落于厦门市思明区系以廖X莲的名义登记的房产，现委托人因事务繁忙，特委托受托人（吴X）代为办理上述房产的相关事宜，具体代理权限及范围如下：一、代为管理上述房产，有权将上述房产出租，代为收取租金等。代为维护、修缮上述房屋。（该项权限的委托期限为二十年）。二、受托人有权代为办理上述房产相应的出售手续。……委托期限：即日起至办完上述委托事项时止。”2016年7月18日，厦门市鹭江公证处对此出具了（2016）厦鹭证内字第269XX号《公证书》。现吴X持有该《公证书》。

2017年4月1日，吴X向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，提出诉讼请求为：1．确认吴X与廖X莲、江X茂签订的《房屋买卖居间协议书》有效；2．廖X莲、江X茂协助吴X办理厦土证01××16号房屋产权过户手续，将房屋产权过户到吴X名下；3．廖X莲、江X茂共同承担吴X因维权支出的律师费5万元。本院于2017年5月16日作出（2017）闽0203民初5932号民事判决，判决：一、确认吴X与廖X莲、江X茂于2016年6月5日签订的《房产买卖居间协议书》有效；二、驳回吴X的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。

上述民事判决发生法律效力后，吴X向本院就本院冻结讼争房屋提出书面异议，请求解除对讼争房屋的查封。2017年11月9日，本院作出（2017）闽0203执异105号执行裁定，认为“案外人吴X提供本院于2017年5月16日作出的（2017）闽0203民初5932号民事判决作为证据提出排除执行的异议主张，鉴于该法律文书于2017年6月12日生效，而涉案标的已于2016年10月24日即被本院查封，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不能认定案外人的权利能够排除执行。另，案外人虽提供（2017）闽0203民初5932号民事判决拟证明其在执行法院冻结涉案房屋之前已经订立房屋买卖合同、支付购房款、实际占有，但案外人未提供证据证明在该民事判决作出之后其严格按照双方约定每月按时支付银行按揭贷款的事实”，裁定驳回案外人吴X的执行异议请求。吴X在法定期限内提起本案诉讼。

2018年1月23日，厦门XXXX经营管理有限公司XX商业城管理处出具一份《证明》，其中载明“我公司系厦门市思明区XX路12XX-12XX号（XX商业城）的物业管理单位。……自2016年7月17日起至今有关厦门市思明区房屋的事宜均与吴X交涉，自2016年7月17日-2018年1月期间该房屋的物业管理费、公共维修基金、水电费及水电公摊均由吴X缴交。”2018年3月19日，厦门XXXX经营管理有限公司出具一份《证明》，其中载明“耿X艳、肖X华、刘X旺在XX管理处工作期间曾代表公司向吴X收取了厦门市思明区XX路12XX号XX商业城相关房产的物业管理费、水电费、公维金等费用”。

审理中，吴X还向本院提交了厦门XXXX经营管理有限公司开具的有关讼争房屋自2016年7月起至2017年12月前讼争房屋水电费、物业管理费等费用交纳的相关票据。

吴X还主张，《房产买卖居间协议书》第十一条是套用中介的格式合同版本，实际上当时讼争房屋银行按揭贷款尚未还款而不能办理过户登记手续，故双方只是约定办理全权公证委托书。廖X莲主张，《房产买卖居间协议书》第十一条实际上是只要办理全权公证委托书的。XX公司则主张，《房产买卖居间协议书》第十一条有约定交易双方要办理讼争房屋的过户登记手续，但实际上没有办理，可见吴X与廖X莲、江X茂存在恶意串通。

二审经审理查明，吴X对一审判决查明的事实无异议，但认为遗漏查明：1、吴X除了以银行转账方式支付了136万元的购房款外，还以债务抵销方式向廖X莲支付了购房款2万元。2、吴X至今还在按时支付讼争房产的银行按揭款。法院解除对讼争房产的查封，吴X会清偿银行按揭贷款。XX公司认为：1、未查明吴X与廖X莲、江X茂约定的交易价远低于市场价，系恶意串通订立的。2、关于讼争房屋在相关期间的物业费、水电费等缴纳，仅能证明费用已缴纳，不能证明是吴X所交。特别是讼争房屋在2016年10月24日被查封冻结前的水电费、物业管理费等相关票据、发票等是记账联（即出具单位持有），所谓的通知单、发票抬头为鲁X平及一家公司，而非吴X，票据及发票的金额亦无法与吴X主张的转账给刘X旺等人的款项金额一致。而且厦门XXXX经营管理有限公司出具的证明仅是证明其员工曾代为向吴X收取XX商业城相关房产的费用，并未明确是讼争房屋，按照吴X自己的陈述，其在XX商业城拥有或管理其他多套房产。3、遗漏查明吴X没有支付首付款中的现金2万元。廖X莲对对一审查明的事实无异议。本院对一审查明事实中各方无异议的部分予以确认。

二审中，吴X提交四组新证据：1、个人贷款还款凭证4张，证明讼争房产的贷款账户为84001098540100000000XXXXXX。2、吴X及饶X誉的中国XX银行个人活期账户交易明细，证明吴X支付了讼争房产2017年12月起至2019年3月份的银行按揭款。其中2018年6月15日，吴X转账给其朋友饶X誉17100元；饶X誉收到吴X款项的当日，将吴X的按揭款17057.54元转到讼争房产的按揭银行。3、票据、发票，证明吴X支付了讼争房产2018年4月起至2019年3月期间的公维金、物业管理费等费用。4、廖X莲的XX银行卡交易明细清单，证明1、2016年7月28日，廖X莲转账给吴X8762元，原因是：廖X莲将房产出售给吴X之前，廖X莲没有自住，而是将讼争房产对外出租，收取了承租人的押金及2016年7月份的租金等。廖X莲于2016年7月17日将讼争房产交付给吴X后，廖X莲需要将承租人交付的押金、2016年7月17日及之后的租金支付给吴X。经结算，廖X莲应支付吴X押金及租金合计28762元。该部分款项28762元与吴X应付的购房款2万元相抵销，廖X莲应付给吴X8762元。为此，廖X莲于2016年7月28日转账支付给吴X8762元。

XX公司质证认为，证据1真实性无异议。证据2表面真实性无异议，但是转款性质不能认定是代吴X转账的款项。吴X支付款项涉及的是查封期间，只能证明有代为偿还按揭款，不能证明有真实的房屋买卖合同关系。证据3表面真实性无异议，但开具时间是开庭前几天，不能证明查封期间吴X有实际占有讼争房屋。证据4于一审已提交，不是新证据。吴X一审中已提及，廖X莲否认之后，吴X辩称是其他费用。但是其他款项都有收据，反而是现金没有收据，与常理不符。

廖X莲质证认为，证据1、2的真实性、合法性、关联通性均无异议。证据3质证意见与XX公司相同。证据4真实性无异议，但这是廖X莲出借给吴X的款项。

XX公司于二审中提交（2018）闽0203民撤1号民事裁定书和（2018）闽02民终4277号民事裁定书，证明：1、廖X莲夫妻承认《房产买卖居间协议书》系其为了逃避与XX公司之间的债务，与朋友吴X串通签订的，协议书约定的价格远低于市场价。2、廖X莲夫妻确认仅收到首付款136万元。3、廖X莲夫妻确认涉案房屋仍由其实际控制。

吴X质证认为，对证据真实性无异议，但对证明对象有异议。

廖X莲质证认为，对证据真实性无异议，但不能因为房产价格低于市场价就认定是串通。

廖X莲于二审中未提交证据。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须四个情形均符合方能够排除执行，其中之一是“非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，讼争房产未过户登记至吴X名下，不符合该情形。首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。吴X上诉中确认双方当事人并没有约定讼争房屋的过户登记时间，可见在签订购房合同过程中，吴X对是否办理房屋过户登记、何时办理过户登记并不在意。其次，吴X认为目前法律没有规定房屋买卖双方对房产过户登记时间必须进行约定。但是，没有约定过户登记时间致没有及时办理过户登记而造成讼争房屋仍登记在被执行人名下的，则不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。第三、吴X认为没有约定的，只要具备办理过户登记条件，则买方可随时要求办理过户，而讼争房屋尚有按揭贷款未还清，不具备过户条件。本院认为，房屋有按揭贷款未还清，并非不能办理房屋过户登记的理由，实践中带按揭的房屋办理过户登记的比比皆是。双方未约定办理过户登记的时间，吴X又未及时要求办理过户，才导致讼争房屋仍登记在廖X莲名下而被查封。综上，吴X上诉要求停止结讼争房屋的强制执行等，缺乏事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费37840元，由吴X负担。

本判决为终审判决。

注意：2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止，该文仅代表当时案件适用法条，不证明当下同样情况下也是一样适用，有需要法律需求帮助，建议直接咨询律师。