大家在购买房屋的过程中遇到很多问题，有些与开发商协商解决，但是还有很多未能协商解决的问题。购房者为解决问题采取各种途径，为此弄的疲惫不堪。下面笔者就办案过程中遇到的案件供大家详解：

2018年8月1日购房者欲认购某公司房屋，建筑面积100平方米，某公司告知当日需预付定金50000元，经与公司协商购房者随即交纳定金30000元。购房者与公司当日签订认购协议书一份。认购书中明确写明“甲方（公司）2018年8月8日前付清全款或首付款，并携带相关材料与公司签订商品房买卖合同（甲方公示乙方已阅读同意的商品房买卖合同），同时交还认购书（定金可抵充房款），否则甲方有权单方面取消乙方（购房者）的购买权，定金不予退回。2018年8月8日购买者与公司置业顾问沟通时，公司置业顾问告知若8月9日不缴纳剩余定金20000元及首付款，已缴纳的定金不予退还。多次沟通无效果，无奈2018年8月9日购买者交纳剩余定金20000元以及首付款250000元，并签订客户签约申报表。后购买者多次要求签订商品房买卖合同，公司以各种理由拒绝，并告知比购买者签订认购书早的商品房买卖合同都未签订。

在该案中律师积极指引购买者到公司售楼处取证，购买者成功取证。购买者提供的录音录像资料中，可以看出地点就在公司的售楼处、人员明确为该楼房的置业顾问，从录音录像资料中可以看出置业顾问说9月12下预售证，在认购协议书中认可是8月8日前签订商品房买卖合同，而公司在11月份才取得商品房预售许可证，在8月份显然隐瞒未取得预售许可证的事实，不仅违背诚实信用的原则还收受定金、首付款，所以公司不仅要承担违约责任双倍返还定金、首付款及利息，还要受房产监察部门的处罚。

该案涉及以下法律问题。

一、该案涉及格式条款问题。按照认购协议书，公司需与购买者在缴纳首付款的当日就应当与购房者签订商品房买卖合同,且购房者从未见过公司公示的商品房买卖合同，公司迟迟不予签订，已构成违约。公司认为认购协议书中“甲方（公司）2018年8月8日前付清全款或首付款，并携带相关材料与公司签订商品房买卖合同……但是公司在庭审中认为在认购协议书中并无约定商品房买卖合同的签订时间。首先根据语言文字理解2018年8月8日前付清全款或首付款并携带资料签订商品房买卖合同无争议，其次根据《合同法》41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。作为公司提供的格式条款，购房者在缴纳剩余定金及首付款的当日也就是8月9日就应签署商品房买卖合同，并无异议。作为格式条款的提供方公司，应作对格式条款的提供方也就是公司的不利解释，应为8月9日就应签订商品房买卖合同。公司在此时未取得预售许可证，也明知未取得预售许可证所以百般推脱签订商品房买卖合同。

二、该案涉及定金罚则。所谓定金罚则，其实是定金担保作用的体现。如果交定金的一方违约，那么违约方就无权要回定金；如果是收定金的一方违约，那么违约方就要双倍返还定金。定金与订金虽然仅一字之差，但是其法律性质却不同。定金是履行合同的一种担保形式，如果一方违约，就要适用定金罚则。在该公司的收款收据以及认购协议书中明确五万元为定金，也明确了定金抵作房款或违约定金不予退回字样。公司没有在规定的时间取得预售许可证，没有签订商品房买卖合同，应属违约，当事人可以解除合同。根据法律规定，即使当事人在合同中措词使用的是“定金”的字眼，但在合同中没有规定定金的性质，该“定金”也不能产生双倍赔偿的法律效力。因此，当事人在订立合同时，如果希望定金罚则能够得以实现，则必须在合同中明确约定出定金的法律性质，即收取定金的一方违约将双倍赔偿，支付定金的一方违约将无权要回定金。

三、该案涉及解除合同问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。公司在认购书约定的时间未取得预售许可证，未签订商品房买卖合同，购房者催告公司在合理的期限仍未履行，购房者可以要求解除双方签订的认购协议书；请求双倍返还定金10万元、首付款250000元；  

在律师的指引下，购房者合法取证。在开庭过程中同法官详细阐述依据的相关的法律。律师庭后认真书写代理词，该案起诉得到法院的全部支持。公司在判决后自动履行法院判决，支付判决书中的数额。该案判决后，公司修改了认购协议书中的内容以避免损失的继续发生。在本案中购房者交付公司的款项全部收回且额外取得了五万元定金收益。该案判决后该公司的另一名购房者通过查询该案例联系律师也同时取得胜诉的法律效果。

综上，大家在买房过程中一定要擦亮自己的眼睛，审核公司的商品房买卖证件是否齐全，对于签订的有关合同书要看仔细，不明白的内容及时咨询律师，以免给自己带来不必要的损失。