夫妻一方出售登记在其名下共有房屋的法律适用

朱某与明某系夫妻关系，两人于1988年3月23日登记结婚。系争房屋登记于明某一方名下（发证日期为2002年9月25日）。2015年4月15日，明某（甲方）与李某、牟某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以623万元的价格将系争房屋出售给乙方

。李某、牟某分别于2015年3月15日支付定金25万元，2015年3月20日支付定金15万元，2015年4月15日支付房款180万元。

    2015年4月25日，明某通过短信向中介人员告知，其妻子朱某不同意出售系争房屋。2015年7月，李某、牟某发函给明某要求履行过户义务。明某以朱某不同意出售系争房屋为由，要求协商解除合同，但李某、牟某不同意。

    朱某认为系争房屋为朱某与明某的夫妻共同财产，明某未经同意擅自将系争房屋出售，侵害了其财产权，故朱某于2015年12月起诉至法院要求判令明某与李某、牟某签订的上述《上海市房地产买卖合同》无效。明某同意朱某的诉请。李某、牟某不同意朱某的诉请。

此外，在另案中，李某、牟某起诉明某要求履行《上海市房地产买卖合同》。

【裁判结论】

    一审法院认为，签订《上海市房地产买卖合同》时，系争房屋登记在明某一人名下，根据物权公示、公信的原则，李某、牟某有理由相信明某有权处分系争房屋。李某、牟某与系争房屋登记的产权人明某签订《上海市房地产买卖合同》，以合理的价格受让系争房屋，系善意第三人，该《上海市房地产买卖合同》亦无法律规定的无效情形。故判决驳回朱某的诉讼请求。

    朱某不服一审判决，上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉请。明某亦提起上诉，称同意朱某的上诉请求，请求撤销原判，改判支持朱某的原审诉请。李某、牟某请求驳回上诉，维持原判。

    二审法院经审理认为，系争房屋属于朱某与明某的夫妻共同财产，本案中并无证据证明明某出售系争房屋时取得了朱某的授权或同意，故明某擅自将系争房屋出卖给李某、牟某的行为属于无权处分。系争房屋买卖合同系明某与李某、牟某的真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，亦无证据证明李某、牟某与明某具有恶意串通损害朱某合法权益的情形，故系争房屋买卖合同合法有效。朱某以无权处分为由主张买卖合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同纠纷司法解释》）第三条之规定，法院对朱某与明某的上诉请求不予支持。一审判决结果正确，但对其判决理由，予以修正。二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。

【评析意见】

    近年来随着上海市房价不断飞涨，二手房交易市场中频频出现这类纠纷：房屋只登记在夫妻一方名下，登记一方与买受方订立房屋买卖合同之后，登记一方以其配偶不同意出售房屋为由拒绝交付房屋或者要求买受方返还房屋。

    对于这类纠纷，首先，应判断房屋是否属于夫妻共同财产，尽管我国不动产物权变动以登记为生效要件，但《婚姻法》规定通常情况下夫妻于婚姻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共同共有，这属于无需登记的情形，所以未登记一方可依据《婚姻法》之规定对房屋享有共有权。其次，审判实践中需注意，若房屋归夫妻双方共有，而夫妻仅有登记一方参加诉讼，则法院需将夫妻另一方追加为诉讼当事人，以查明相关事实。本文将对夫妻一方出售登记在其个人名下的夫妻共有房屋的法律适用问题予以讨论。